감정가 6억이 2,490만원까지 | 유찰 9번 물건 해부 — 벽 없는 오피스텔의 교훈 (2023타경5187)
※ 2026-09-12 정정: 법원 최저매각가격을 전 회차 금액으로 잘못 적은 오류를 바로잡았습니다. 경매 통계를 보다 보면 가끔 이런 물건을 만납니다. 감정가 6억 1,700만원. 현재 최저가 2,489만 8천원 . 감정가의 4% 입니다. 서산 성연면 이안큐브 오피스텔, 사건번호 2023타경5187 — 유찰을 8~9번 거친 9개 호실이 함께 진행 중인 사건입니다. 오늘은 물건 추천이 아니라, "왜 이런 가격이 만들어지는가" 를 뜯어보는 케이스 스터디입니다. 가격 궤적부터 서산지원은 30% 저감 법원입니다. 0.7을 아홉 번 곱하면 4%가 됩니다. 수학적으로는 단순한데, 문제는 왜 아홉 번이나 아무도 안 샀느냐 죠. 법원 기록이 말해주는 이유 매각물건명세서 비고란을 그대로 옮기면: "111호, 112호와 벽체 구분 없이 공실상태" · "해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 아니함" 세 호실이 벽 없이 하나로 뚫려 있고, 출입문도 없습니다. 바닥에 선으로만 호실이 구분돼 있죠. 한 호실만 낙찰받으면 사용할 수도, 임대할 수도 없는 구조입니다. 이 사건의 교훈 세 가지 ① 극단적 유찰에는 반드시 구조적 이유가 있습니다. 가격만 보고 "로또"라고 달려들면 비고란 한 줄에 당합니다. ② 출구를 먼저 계산해야 합니다. 이런 물건은 인접 호실을 함께 낙찰받아 통으로 쓰거나 되파는 시나리오가 아니면 출구가 없습니다. 실제로 9개 호실이 같은 사건에 나와 있으니 일괄 응찰 전략 자체는 성립합니다 — 자금과 용도 계획이 있는 사람에게만. ③ 특별매각조건을 확인해야 합니다. 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 보증금 비율 등 조건이 일반 매각과 다를 수 있으니 공고 원문 확인이 필수입니다. 정리 감정가 대비 4%라는 숫자는 "싸다"가 아니라 "시장이 아홉 번 거절했다" 는 기록입니다. 다만 그 이유를 정확히 알고 출구를 ...