집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

인천 검단(서구)에서 09월 01일(화) 이후 2주 안에 매각기일이 잡힌 물건이 100건 입니다. 사건번호·감정가·최저매각가를 한 표로 정리하고, 아파트는 같은 단지 실거래와 대조했습니다. 인천 검단(서구) 경매 100건 전체 실거래와 대조하면 이번 회차에서 최저매각가가 최근 실거래보다 높은 물건이 4건 나왔습니다. 감정가는 평가 시점 기준이라 지금 시세와 어긋날 수 있습니다. 유찰 회차나 감정가 대비 비율이 아니라, 지금 실거래 대비로 봐야 하는 이유입니다. 반대로 갭이 가장 큰 물건은 실거래의 100% 수준입니다. 다만 유찰이 쌓인 물건은 이유가 있는 경우가 많으니, 매각물건명세서 비고란과 임차인 현황을 먼저 확인하셔야 합니다. 입찰 전 체크리스트 매각물건명세서 — 최선순위 설정일 · 임차인 전입일 · 비고란 관리비 미납 확인 (유찰이 쌓인 물건일수록) 실거래는 같은 건물·같은 면적으로만 대조 기일·최저가 변동 여부를 입찰 전날 재확인 결과는 기일 이후 낙찰가와 함께 후속 글로 정리하겠습니다. 자주 묻는 질문 Q. 인천 검단(서구)에 지금 경매 물건이 몇 건 있나요? A. 2026년 08월 31일 기준 09월 01일 이후 2주 이내 매각기일이 잡힌 물건이 100건입니다. Q. 최저매각가격이 실거래보다 높을 수도 있나요? A. 있습니다. 감정가는 평가 시점 기준이라 그 사이 시세가 내려가면 최저가가 실거래를 넘을 수 있습니다. 감정가 대비 비율이 아니라 최근 실거래와 비교해야 합니다. Q. 유찰이 많은 물건은 무조건 싼가요? A. 아닙니다. 유찰이 반복되는 물건은 임차인 대항력·비고란 특이사항 등 구조적 이유가 있는 경우가 많아 매각물건명세서 확인이 먼저입니다. 함께 보면 좋은 글 ▸ 시세 반값에 아파트를 사는 신탁공매, 왜 아무나 못 할까? | 경매와 다른 3가지 ▸ 시세 3억 부평 아파트가 2.4억, 그런데 7번이나 유찰된 이유 (2026-0700-039719) ▸ 아파트가 2,680만원? 온비드 관심 3위인데 아무도 못 사는 이유 (2025-01...

얼마 전 부평의 한 아파트를 소개해 드렸습니다. 시세 3억짜리가 신탁공매로 나와서, 마지막 회차 최저가가 2억 4,000만원까지 내려가는 물건이었죠. 그 글을 보고 이런 질문이 나올 수밖에 없습니다. "그렇게 싸게 살 수 있는데, 왜 다들 안 하는 거지?" 오늘은 그 답을 정리해 보겠습니다. 결론부터 말하면 — 신탁공매는 경매보다 확실히 싸게 살 기회가 있는 시장이 맞습니다. 대신 낙찰자가 떠안는 것 3가지 를 모르면, 싸게 산 게 아니라 비싸게 산 게 됩니다. 신탁공매가 뭔가요 집주인(위탁자)이 대출을 받으면서 집을 신탁회사에 맡겼는데, 빚을 못 갚으면 신탁회사가 그 집을 팔아서 돈을 회수합니다. 그 매각 절차가 신탁공매입니다. 법원이 아니라 신탁회사가 직접 온비드(온라인 공매 사이트)에서 진행하고, 지금 이 순간에도 아파트만 935건 이 나와 있습니다. 경매·압류공매와 뭐가 다른가요 표에서 빨간 칸 세 개가 오늘의 핵심입니다. ① 시작가가 감정가가 아닙니다. 경매의 감정가는 감정평가사가 시세 기준으로 매기지만, 신탁공매의 1회차 가격은 신탁사가 회수해야 할 채권 규모 에서 출발하는 경우가 많습니다. 부평 물건도 시세 3억짜리가 6억 750만원에서 시작했습니다. 그래서 "몇 % 인하"라는 숫자에 속으면 안 되고, 실거래가 대비 몇 %인지만 보면 됩니다 . ② 인수주의입니다. 경매는 낙찰받으면 대부분의 권리가 소멸하는 소멸주의가 원칙입니다. 신탁공매는 반대입니다 — 물건의 현재 상태를 낙찰자가 그대로 떠안습니다 . 임차인이 있으면 보증금 반환 책임까지, 체납관리비가 있으면 그것도 전액. ③ 매각물건명세서가 없습니다. 법원 경매는 위험 요소를 법원이 문서로 정리해 줍니다. 신탁공매엔 그게 없습니다. 공매공고문이 유일한 공식 문서 고, 위험 요소는 입찰자가 직접 찾아야 합니다. 경쟁이 적은 이유, 그래서 가격이 많이 떨어지는 이유가 바로 이겁니다. 낙찰자가 떠안는 것 3가지 ...

오늘은 신탁공매 물건 하나를 뜯어보겠습니다. 물건관리번호 2026-0700-039719 . 인천 부평동 미주아파트 59㎡(2021년식)가 무궁화신탁 공매로 나와서 일곱 번 유찰 됐습니다. 1회차 6억 750만원으로 시작한 가격이, 마지막 11회차에는 2억 4,000만원 까지 내려갑니다. "6억짜리가 2.4억까지 떨어졌다"고 하면 대단한 기회 같죠. 그런데 이 물건의 같은 건물 실거래는 올해 5월, 3억 입니다. 1회차 가격이 시세의 두 배에서 시작한 겁니다. 신탁공매를 처음 보는 분들이 가장 많이 헷갈리는 지점이라, 오늘은 이 물건으로 그 구조를 설명해 보겠습니다. 어디에 있는 물건인가요 인천 부평구 부평동, 부평역과 부평시장 사이 생활권입니다. 사람들이 가장 궁금해할 주변 시설을 지도에 전부 찍어봤습니다. 직선거리 실측 기준으로: 인천부흥초등학교 244m — 도보 3분, 단지 바로 옆이라 사실상 초품아 입지입니다 부평자유시장 303m (도보 4분) — 장보기 생활권 부평역 724m (도보 9분) — 경인선·인천1호선 더블역세권 , 부평시장역(인천1호선)도 704m 롯데마트 744m (도보 9분) 부평중·부평고 750~780m — 초·중·고가 전부 도보 10분 안입니다 건물 1층에는 편의점과 카페, 부동산이 들어와 있는 주상복합형 아파트입니다. 물건 정보 물건관리번호: 2026-0700-039719 (온비드 · 기타일반재산 · 공고기관 무궁화신탁) 인천 부평구 부평동 146-6, 미주아파트 7층 704호 / 전용 58.91㎡ (2021년식) 남은 입찰: 9차 9월 1일 2억 8,820만 → 10차 9월 4일 2억 6,260만 → 11차 9월 8일 2억 4,000만원 전자입찰(온비드), 입찰 당일 10~16시 / 보증금 입찰금액의 10% 왜 6억에서 시작했을까요 법원 경매의 감정가는 감정평가사가 시세 기준으로 매깁니다. 그런데 신탁공매의 1회차 가격은 신탁사가 회수해야...

오늘은 경매가 아니라 공매입니다. 온비드 관심물건 순위에 사흘째 올라 있는 물건 하나를 뜯어보겠습니다. 물건관리번호 2025-01283-001 , 오산원동푸르지오 84㎡(방3·욕실2)가 다섯 번 유찰돼 2,680만원 까지 내려왔습니다. 감정가 2억 6,800만원의 10% 입니다. 그런데 같은 단지 같은 84㎡ 1층이 두 달 전 2억 6,400만원에 실거래 됐습니다. 시세의 10분의 1 가격인데 다섯 번이나 아무도 안 샀다면, 가격이 아니라 다른 데를 봐야 한다는 뜻이죠. 물건 정보 물건관리번호: 2025-01283-001 (온비드 압류재산 공매 · 한국자산관리공사) 경기 오산시 원동 826-1, 오산원동푸르지오 112동 1층 103호 / 전용 84.62㎡ (방3·욕실2) 감정가 2억 6,800만원 → 최저입찰가 2,680만원 (유찰 5회, 인하율 90%) 입찰기간: 8월 31일(월) 14:00 ~ 9월 2일(수) 17:00 · 온비드 전자입찰 / 보증금 입찰가의 10% 가격 궤적 직전 회차가 5,360만원(20%)이었는데 그것도 유찰됐습니다. 경매는 보통 20~30%씩 깎이고 멈추는데, 압류재산 공매는 이렇게 시세와 무관해 보이는 가격대까지 내려가는 물건 이 종종 나옵니다. 이유는 잠시 뒤에 나옵니다. 실거래와 비교하면 이 단지 84㎡는 최근 6개월 거래가 21건입니다. 시세가 확실하게 살아 있는 단지고, 1층 거래도 2억 6,400만원. 본건 최저가와의 격차가 2억 3,700만원 입니다. 왜 이 가격까지 왔을까 — 공부에 적힌 것들 온비드 공매정보에 공개된 내용만 옮깁니다. 임차인 1명: 보증금 2억원 · 확정일자 2023년 7월 · 전입 2023년 8월 · 배분요구 완료(2026년 1월) 등기: 근저당 2006년 5월(2,400만원) · 압류(위임기관, 2024년 1월) · 가압류 2024년 5월(861만원) 위임기관(세무서) 배분요구액 2억 8,600만원 — 체납 세금이 물건값보다 큽니다 보증금 2...

경매 공고를 보다 보면 "재매각", "특별매각조건 보증금 20%" 같은 문구를 만납니다. 무심코 10%만 준비해 갔다가 입찰 자체를 못 하는 사고가 실제로 일어나는 지점입니다. 한눈에 보기 재매각이 뭔가요 앞선 낙찰자가 잔금을 내지 않아 다시 진행되는 매각 입니다. 이때 법원은 재발 방지를 위해 보증금을 20~30%로 올려 붙입니다. 그리고 중요한 것 — 전 낙찰자가 포기한 보증금은 배당 재원에 들어갑니다 . 채권자에겐 이득, 전 낙찰자에겐 수천만 원의 수업료죠. 재매각 물건을 만나면 물어야 할 질문 "앞사람은 왜 잔금을 포기했을까?" 대출이 안 나왔거나(감정가 대비 고가 낙찰), 낙찰 후 몰랐던 권리·하자를 발견했거나, 명도 난이도를 뒤늦게 안 경우가 대부분입니다. 문건접수내역과 전 회차 낙찰가를 보면 힌트가 나옵니다. 전 낙찰가보다 낮게 들어갈 수 있다면 오히려 기회 가 되기도 합니다. 자주 보는 특별매각조건들 보증금 상향(20~30%) — 재매각 물건 표준 농지취득자격증명 제출 — 미제출 시 보증금 미반환. 토지 낙찰의 최다 사고 지점 공유자 우선매수권 — 지분 물건에서 공유자가 낙찰가로 가로챌 수 있음 일괄매각 — 여러 목록을 한 번에. 일부만 원해도 전부 사야 합니다 정리 특별매각조건은 공고와 매각물건명세서 비고란에 명시됩니다. 입찰 전 보증금 비율 확인, 수표 준비 금액 확인 — 이 두 줄이면 사고의 대부분을 막습니다. 자주 묻는 질문 Q. 재매각 물건의 보증금은 왜 20%인가요? A. 앞선 낙찰자의 잔금 미납으로 다시 진행되는 매각이라, 법원이 재발 방지를 위해 보증금을 20~30%로 올려 붙이기 때문입니다. Q. 전 낙찰자의 보증금은 어떻게 되나요? A. 반환되지 않고 배당 재원에 편입됩니다. Q. 특별매각조건은 어디서 확인하나요? A. 법원 매각공고와 매각물건명세서 비고란에 명시됩니다. 함께 보면 좋은 글 ▸ 감정가 6억이 3,500만원까지 | 유찰 9...

경매 서류 중 딱 하나만 읽을 수 있다면, 정답은 매각물건명세서입니다. 법원이 "이 물건의 위험 요소"를 공식적으로 요약해 주는 유일한 문서고, 여기 적힌 내용은 나중에 몰랐다고 다툴 수도 없습니다 . 그래서 다섯 줄만 제대로 보면 위험 물건의 90%는 걸러집니다. 다섯 줄 독법 ① 최선순위 설정 — 말소기준권리입니다. 이 날짜보다 늦은 권리는 낙찰로 소멸, 빠른 권리는 살아남습니다. 모든 판단의 기준점. ② 배당요구종기 — 임차인·채권자의 배당요구가 이 날짜 안에 있는지를 봅니다. ③ 임차인 현황 — 전입일이 ①보다 빠른 임차인이 있으면 대항력 있음. 보증금·배당요구 여부까지 세트로 확인합니다. ④ 인수되는 등기 — "매수인에게 대항할 수 있는…" 문구가 있으면 인수액 상한을 계산합니다(별도 글: 인수액 3단계 계산법). ⑤ 비고란 — 유치권 신고, 법정지상권, 특별매각조건, 맹지, 벽체 없음… 한 줄이 억 단위를 좌우합니다. 저희가 유찰 9회 물건 분석에서 보여드린 그 사례처럼요. 실제 사례 두 개 사례 A — 인천의 한 84㎡: ③에서 2017년 전입 임차인 발견, ④에 인수 문구. 하지만 보증금 2,000만원 + 배당요구 완료 → 인수 상한 2,000만원으로 계산 가능한 물건. 사례 B — 서산의 오피스텔: ①~④ 전부 깨끗한데 ⑤에 "벽체 구분 없음, 출입문 없음". 유찰 9회의 이유가 비고란 한 줄에 있었습니다. 어디서 보나요 대법원 법원경매정보(무료)에서 사건번호로 검색 → 매각기일 1주 전부터 열람 가능합니다. 입찰 전날 갱신본을 한 번 더 확인하는 습관까지 들이면 완성입니다. 자주 묻는 질문 Q. 매각물건명세서는 언제 공개되나요? A. 매각기일 1주일 전부터 대법원 법원경매정보에서 무료로 열람할 수 있습니다. Q. 명세서에서 가장 먼저 봐야 할 것은? A. 최선순위 설정(말소기준권리) 날짜입니다. 모든 권리분석이 이 날짜를 기준으로 갈립니다. Q. 비고...