집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

경매 법정에서 최고가를 써냈는데도 입찰이 무효 처리되는 경우가 있습니다. 금액을 잘못 써서가 아니라, 보증금이 단 몇만 원 모자라서입니다. 저희가 진행 중인 아파트 6,850건을 전수로 세어보니, 유찰이 2회 넘어간 물건은 열에 여덟 꼴로 보증금 액수 자체가 '딱 떨어지지 않는' 숫자였습니다. 준비해 간 수표 액수가 1원이라도 모자라면 그 입찰 자체가 무효입니다. 보증금은 최저매각가격의 10%, 자기앞수표 한 장으로 준비합니다 매수신청보증 (흔히 입찰보증금이라 부릅니다)은 민사집행법 제113조, 민사집행규칙 제63조에 따라 원칙적으로 그 물건의 최저매각가격의 10분의 1입니다. 법원이 상당하다고 인정하면 이보다 높게 정할 수도 있어, 매각기일공고에 적힌 금액을 실제로 확인해야 합니다. 실무에서는 이 금액을 은행에서 발급받은 자기앞수표 한 장으로 준비하는 경우가 가장 흔합니다. 계좌이체나 현금 다발이 아니라, 입찰 당일 집행관에게 보증금 액수와 정확히 맞는 수표를 봉투에 넣어 제출하는 방식입니다. 보증금이 부족하면 아무리 높은 금액을 써냈어도 최고가매수신고 자체가 무효로 처리되고, 보증금을 더 넣었다고 유리해지는 것도 아니라 초과분은 낙찰 후 돌려받습니다. 유찰이 처음이면 보증금은 딱 떨어집니다. 그런데 2회부터 갑자기 달라집니다 아파트는 감정가 자체가 대체로 반올림된 값이라, 최초 매각기일(유찰 0회)의 보증금은 만원 단위로 딱 떨어지는 경우가 대부분입니다. 그런데 법원이 정한 저감률을 곱해 가격을 다시 계산하는 두 번째 유찰부터는 이야기가 달라집니다. 2026년 9월 30일 기준 진행 중인 아파트 6,850건을 유찰 횟수별로 나눠 보증금(최저매각가격의 10%)이 만원 단위로 딱 떨어지지 않는 '우수리' 물건 비율을 세어봤습니다. 유찰 0회는 2,395건 중 4건(0.2%) , 유찰 1회는 2,582건 중 55건(2.1%)뿐이었습니다. 그런데 유찰 2회로 넘어가면 860건 중 668건(77.7%) 로 급증하고, 3회(76.2%)·...

경기도 고양시 일산서구 일산동, 후곡마을7단지아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다. 감정가는 4억 1,000만원인데, 지금 진행 중인 2회차 최저입찰가는 2억 8,700만원(감정가의 70%)입니다. 그런데 국토교통부 실거래가를 찾아보니, 같은 동·같은 전용면적 매물이 지난주(9월 26일)에 정확히 4억 1,000만원, 감정가와 똑같은 값에 거래됐습니다. 가격이 왜 이렇게 벌어졌는지, 온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다. 이 물건은 등기부에 전세권·임차권 같은 인수 권리가 없는, 비교적 권리관계가 단순한 물건입니다. 위치 오마중학교 북서측 인근이고, 근처에 오마초등학교·어린잎공원이 있습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철역이 있습니다. 온비드 공시 광역위치도. 원 안 표시가 본건 위치입니다. 온비드 공시 상세위치도. 지도에도 "1055 동성7단지아파트"로 표기돼 있습니다 — 국토부 실거래가 시스템의 단지명 "후곡마을(동성)"과 같은 건물입니다. 물건정보 소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1055 후곡마을7단지아파트 제707동 제9층 제905호 도로명주소: 경기도 고양시 일산서구 킨텍스로 410 공매 구분: 압류재산공매 (위임기관 김포세무서, 매각 한국자산관리공사) 관리번호: 2026-00934-001 전유면적: 69.39㎡(약 21평), 공용면적 19.048㎡, 대지권 49.5㎡(전체 42,307.1㎡ 중 지분) 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕, 지상 21층 건물 중 9층 905호 사용승인일: 1995년 4월 24일 (31년차) 감정가: 4억 1,000만원 (2026.3.4 기준, (주)국보감정평가법인 경기지사) 온비드 공시 사진 — 707동 외관. 양옆으로 708동·803동이 보입니다. 707동 출입구. "3 707 5" 표기는 703~705호 라인을 뜻합니다. 9층 905호 현관문. 온비드 담당자가...

비고란에 "대위변제"라는 단어가 보이면 대부분 지나칩니다. 세입자 보증금 문제는 이미 어딘가에서 정리됐다는 뜻처럼 들리기 때문입니다. 그런데 저희가 실제 물건을 세어보니, 대위변제가 있었다고 해서 낙찰자 위험이 사라지는 게 아니었습니다. 같은 기관이 대위변제를 했어도 "확약서"를 냈는지 여부에 따라 결과가 완전히 갈렸습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 51,029건 중 비고란에 대위변제 가 언급된 물건은 27건으로 전체의 0.053%였습니다. 드문 만큼, 놓치면 판단이 완전히 틀어지는 항목이었습니다. 대위변제란, 남의 빚을 갚고 그 권리를 그대로 넘겨받는 것입니다 대위변제 (민법 제481조·제482조)는 제3자가 채무자 대신 빚을 갚아주고, 원래 채권자가 갖고 있던 권리를 순위 그대로 승계하는 것을 말합니다. 경매에서는 세입자가 가입한 전세보증금 반환보증 상품을 통해 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)이 세입자에게 먼저 보증금을 지급하고, 세입자가 갖고 있던 대항력·우선변제권 있는 임차권을 그대로 넘겨받는 경우가 가장 흔합니다. 한국토지주택공사(LH)의 전세임대 보증금도 같은 구조이고, 근로복지공단이 체불임금을 대신 지급한 뒤 그 임금채권을 대위변제로 승계하는 경우처럼 보증금과 무관한 대위변제도 있습니다. 여기서 낙찰자에게 중요한 건 대위변제 사실 자체가 아니라 그 뒤에 확약서가 붙었는지 입니다. 대위변제자가 "배당에서 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다"는 확약서를 내면, 낙찰자가 떠안을 인수 위험이 사실상 없어집니다. 확약서가 없으면 대위변제자가 승계한 권리가 순위 그대로 살아 있다는 뜻이라, 배당에서 못 받은 잔액을 낙찰자가 인수할 가능성이 남습니다. 확약서 있는 물건이 최저가율 18.9%p 더 높았습니다 2026년 9월 29일 기준 진행 중인 물건 51,029건의 비고란을 전수 검색했습니다. 대위변제가 언급된 27...

충청북도 청주시 상당구 금천동에 있는 아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다. 감정가는 8,100만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 810만원(감정가의 10%)입니다. 이 회차도 유찰되면 35회차 최저가는 729만원, 감정가의 9% 까지 내려갑니다. 그런데 등기부에는 임차보증금 5,700만원짜리 임차권등기가 올해 새로 올라와 있습니다. 가격이 왜 이렇게까지 내려왔는지, 온비드 공시자료와 감정평가서 원문을 직접 확인했습니다. 위치 청운중학교 북측 인근이고, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다. 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 온비드 공시 광역위치도. 원 안 표시가 본건 위치입니다. 온비드 공시 상세위치도. 빨간 박스가 본건(삼일아파트)입니다. 물건정보 소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 122-9 외 3필지 삼일아파트 제4동 제3층 제309호 공매 구분: 압류재산공매 (위임기관 동청주세무서, 매각 한국자산관리공사 충북지역본부) 관리번호: 2026-01870-001 전용면적(건물): 59.84㎡ (약 18.1평), 대지권: 44.76㎡ (지분, 전체 14,057㎡ 중 4,476/1,405,700) 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지하 1층~지상 5층 건물 중 3층 309호 준공: 1987년 11월 18일 (38년차), 도시가스 난방 감정가: 8,100만원 (2026.3.20 기준, 감정평가법인 태백 충북지사) 온비드 공시 사진 — 단지 외관. 온비드 공시 사진. 건물 벽면에는 "304 삼일"이라고 적혀 있는데, 등기·공부상 명칭은 "제4동"입니다. 아래 인수조건에서 다시 다룹니다. 출입구에도 "304"로 표기돼 있습니다. 온비드 공시 호별배치도. 3층 301~310호 중 309호(음영)가 본건입니다. 이 도면에는 등기상 명칭인 "제4동"으로 표기돼 있습니다. 가격 구조 — 10회 연속 유찰 압류재산 공매는 한 회차가 유찰될 때마...

경기도 평택시 세교동에 있는 아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다. 감정가는 3억 6,600만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 732만원(감정가의 2%)입니다. 이 회차도 유찰되면 35회차 최저가는 366만원, 감정가의 1% 까지 내려갑니다. 그런데 등기부에는 2023년에 등록된 전세권 2억 9,000만원이 그대로 남아 있습니다. 가격이 왜 이렇게까지 내려왔는지, 등기부에 뭐가 적혀 있는지 온비드 공시자료로 직접 확인했습니다. 위치 세교초등학교 남측 인근, 평택역과 평택시청에서 차로 10분 안팎 거리입니다. 감정평가서 첨부 광역위치도. 원 안 표시가 본건 위치입니다. 감정평가서 첨부 상세위치도. 같은 단지 내 실거래 사례(3.7억원)가 표시돼 있습니다. 물건정보 소재지: 경기도 평택시 세교동 556-2 보성청실아파트 제101동 제5층 제501호 공매 구분: 압류재산공매 (위임기관 평택세무서, 매각 한국자산관리공사 경기지역본부) 관리번호: 2025-03708-001 전용면적: 134.671㎡ (약 40.7평), 대지권 74.785㎡ (약 22.6평) 구조: 방 4개, 욕실 2개, 드레스룸, 거실, 주방/식당, 발코니 단지 규모: 2000년 11월 준공, 지상 15층, 총 462세대, 주차 658대 감정가: 3억 6,600만원 (2025.6.6 기준, 서건감정평가사사무소) 온비드 공시 사진. 붉은 박스가 501호 위치입니다. 건축물대장 기준 호별배치도·내부구조도. 실제와 다소 다를 수 있다고 온비드가 명시하고 있습니다. 가격 구조 — 10회 연속 유찰 압류재산 공매는 한 회차가 유찰될 때마다 직전 최저가의 10%씩 내려갑니다. 이 물건은 26회차(7월 23일, 3,660만원)부터 33회차(9월 17일, 1,098만원)까지 실제로 10회 연속 유찰됐습니다. 34회차는 9월 28일~30일 입찰을 받고 있어서, 이 글을 쓰는 지금 결과가 나오지 않았습니다. 34회차도 유찰되면 35회차(10월 6~7일 접수, 10월 8일 개찰)가 열리...

등기부등본 을구에 "전세권설정등기"가 있으면 근저당권처럼 돈으로 정리되는 권리라고 넘겨짚기 쉽습니다. 그런데 전세권은 그 자체로 소유권 다음가는 물권이라, 매각으로 사라지는지 매수인에게 그대로 넘어오는지가 딱 하나의 사실 — 전세권자가 배당요구를 했는지 여부에 갈립니다. 심지어 같은 사람이 전세권자와 임차인 지위를 동시에 갖고 있으면, 어느 자격으로 배당요구했는지에 따라 살아남는 권리 자체가 바뀝니다. 저희 데이터로 실제로 몇 건이 이런 갈림길에 있었는지 세어봤습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 50,034건 중 비고란에 전세권 이 언급된 물건은 37건으로 전체의 0.074%였습니다. 드물지만, 걸리면 인수와 소멸이 정확히 갈리는 위험이었습니다. 전세권은 배당요구를 해야 사라집니다 근저당권이나 가압류는 순위와 상관없이 매각되면 보통 말소됩니다. 하지만 전세권 은 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 최선순위 전세권이라도, 전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 하면 배당받고 매각으로 소멸합니다. 반대로 배당요구를 하지 않으면 전세권은 사라지지 않고 매수인에게 그대로 인수됩니다 — 전세금을 매수인이 물어줘야 한다는 뜻입니다. 문제는 전세권자가 동시에 임차인인 경우 입니다. 전세권 등기와 별도로 전입신고·확정일자를 갖춘 임차인이기도 하면, 이 사람은 전세권자 자격과 임차인 자격 중 하나를 골라 배당요구를 할 수 있습니다. 전세권자 자격으로 배당요구를 하면 전세권은 소멸하지만 별도의 주택임차권은 그대로 남고, 반대로 임차인 자격으로만 배당요구를 하면 전세권 자체가 매수인에게 인수됩니다. 같은 사람, 같은 물건인데 어느 서류에 도장을 찍었는지로 결과가 정반대로 갈리는 셈입니다. 실제로 세어보니, 전세권 물건이 20.3%p 더 쌌습니다 2026년 9월 28일 기준 진행 중인 물건 50,034건의 비고란을 전수 검색했습니다. 전세권이 언급된 37건의 평균 최저가율은 42.2% 로, 언급되지 않은 49,997건의 62.5%보다 20.3%p 낮았습니다. 평균...

등기부등본 갑구에 "소유권이전청구권가등기"라는 문구가 있으면, 근저당권이나 가압류처럼 돈으로 해결되는 권리가 아닙니다. 이건 "이 집을 나중에 내 것으로 만들 권리가 예약돼 있다"는 뜻이라, 낙찰받고 대금을 다 내도 그 예약이 실행되면 소유권 자체를 잃을 수 있습니다. 저희 데이터로 실제로 몇 건이나 이런 위험을 안고 있는지 세어봤습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 48,692건 중 비고란에 가등기 가 언급된 물건은 40건으로 전체의 0.08%였습니다. 아주 드물지만, 걸리면 다른 권리보다 훨씬 무거운 위험이었습니다. 가등기는 두 종류입니다 — 담보용과 소유권 예약용 가등기는 크게 담보가등기 와 소유권이전청구권가등기(순위보전 가등기) 로 나뉩니다. 담보가등기는 돈을 빌려주고 못 갚으면 집을 받기로 한 것으로, 실질은 근저당권과 비슷해서 배당받고 말소되는 경우가 많습니다. 반면 순위보전 가등기는 매매예약 등으로 나중에 소유권을 넘겨받기로 한 권리 그 자체입니다. 이 가등기가 말소기준권리보다 앞서 있으면서 말소 대상이 아니면, 매수인이 인수해야 합니다. 문제는 현장에서 이 둘을 구분하기 어려운 경우가 많다 는 점입니다. 가등기권자가 법원에 권리신고를 하지 않으면 매각물건명세서에도 "담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없다"고만 적힙니다. 그리고 순위보전 가등기가 매매예약 완결로 실제 본등기까지 넘어가면, 매수인은 대금을 다 내고도 소유권을 상실합니다. 실제로 세어보니, 가등기 물건이 17.1%p 더 쌌습니다 2026년 9월 27일 기준 진행 중인 물건 48,692건의 비고란을 전수 검색했습니다. 가등기가 언급된 40건의 평균 최저가율은 45.5% 로, 언급되지 않은 48,652건의 62.6%보다 17.1%p 낮았습니다. 평균 유찰 횟수도 3.45회로 전체 평균 2.08회보다 1.4회 가까이 많았습니다. 지분경매나 구분지상권 같은 다른 권리 하자보다도 낙폭이 큰 편이었는데, 소유권 자체가 걸린 권리라 ...

서울 서대문구 북가좌동, 7층짜리 다세대주택 701호입니다. 감정가는 3억 2,900만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 2,961만원입니다. 감정가의 9%입니다. 그런데 온비드 물건상세를 열어보니, 이 물건에 등록된 채권과 배분요구액만 모두 더해 3억 2,469만원이었습니다. 감정가와 거의 맞먹는 금액입니다. 여기에 전입세대 임차인이 신고한 전세보증금 2억 8,500만원까지 더하면 6억원을 넘습니다. 가격이 왜 이렇게까지 떨어졌는지, 이 채권들은 낙찰자와 무슨 관계가 있는지, 공개 자료로 확인되는 만큼만 정리해 보겠습니다. 어디에 있는 물건인가 감정평가서에는 "북가좌초등학교" 북동측 인근이라고 적혀 있습니다. '가재울뉴타운' 사업지구 안에 있는 준신축 건물입니다. 이 위치도는 감정평가서에 첨부된 것으로, 인근 거래사례 7건의 위치와 단가까지 표시돼 있습니다. 뒤에서 실거래 비교에 그대로 활용하겠습니다. 2020년 10월 준공된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 온비드가 제공한 현장 사진에는 이 물건(701호)의 위치가 붉은 화살표로 표시돼 있습니다. 물건정보 — 등록된 채권만 3억 2,469만원 전유면적은 27.31㎡, 약 8.26평입니다. 분양면적은 31.27㎡, 대지권은 546.8분의 14.2339입니다. 방 2개짜리 다세대주택입니다. 온비드에 등록된 배분요구액(임차인 전세보증금 제외)을 모두 더하면 3억 2,469만 1,676원입니다. 감정평가액(3억 2,900만원)의 98.7%에 해당합니다. 가장 큰 금액은 2023년 8월 설정된 가압류(주******)로, 2025년 7월 배분요구액이 2억 3,975만 536원까지 등록돼 있었습니다. 다음으로 큰 금액은 위임기관인 부평세무서의 배분요구 6,708만 640원입니다. 여기에 전입세대주(구*)가 신고한 전세보증금 2억 8,500만원까지 더하면 총 6억 969만원, 감정가의 1.85배입니다. 배분 순위상 뒤에 있는 채권...

등기부등본 을구에 "구분지상권설정등기"라는 문구를 보고 그냥 넘어가는 분들이 많습니다. 이름부터 낯설고, 비고란에도 한 줄만 적혀 있는 경우가 대부분이라 대수롭지 않게 여기기 쉽습니다. 그런데 이 등기 하나 때문에 땅은 내 소유인데 그 위나 아래 특정 공간은 평생 남이 쓰는 상황이 생깁니다. 저희 데이터로 이게 실제로 가격에 얼마나 영향을 주는지 세어봤습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 48,692건 중 비고란에 구분지상권 이 언급된 물건은 70건으로 전체의 0.14%에 불과했습니다. 흔하지는 않지만, 걸리면 낙찰가에 확실히 영향을 주는 권리였습니다. 구분지상권은 '땅의 특정 층만' 남에게 내주는 권리입니다 민법 제289조의2(구분지상권)는 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위를 정해 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 설정할 수 있다고 정합니다. 일반 지상권이 토지 전체를 쓰는 것과 달리, 구분지상권은 땅의 일부 층만 떼어 한국전력공사의 송전선로, 지하철·전력구, 가스배관처럼 특정 시설을 위한 공간으로 한정해 내주는 것입니다. 핵심은 토지 소유권과 별개로, 인수 여부에 따라 매수인이 그대로 떠안을 수 있다 는 점입니다. 매각물건명세서에 "말소되지 않고 매수인이 인수함"이라고 특별매각조건이 붙은 구분지상권은 낙찰받아 대금을 완납해도 사라지지 않습니다. 그 땅 위나 아래 정해진 공간은 계속 한국전력공사나 철도공사 같은 권리자가 쓸 수 있다는 뜻입니다. 실제로 세어보니, 구분지상권 물건이 10%p 가까이 더 쌌습니다 2026년 9월 26일 기준 진행 중인 물건 48,692건의 비고란을 전수 검색했습니다. 구분지상권이 언급된 70건의 평균 최저가율은 52.8% 로, 언급되지 않은 48,622건의 62.6%보다 9.9%p 낮았습니다. 평균 유찰 횟수도 2.79회로 전체 평균 2.08회보다 많았습니다. 표본이 70건으로 크지는 않지만, 걸린 물건일수록 여러 번 유찰되며 가격이 더 내려간다는 ...

경기 성남시 분당구 율동, 율동공원 바로 옆에 있는 4층짜리 신축 빌라 201호입니다. 감정가는 5억 7,800만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 4,624만원입니다. 감정가의 8%입니다. 그런데 온비드 물건상세를 열어보니, 이 집에는 4억 5,000만원짜리 전세권이 등기돼 있었습니다. 배분요구 종기는 이미 지났는데, 배분요구를 했는지 여부는 공개 데이터에 비어 있었습니다. 가격이 왜 이렇게까지 떨어졌는지, 이 전세권은 어떻게 되는 것인지, 공개 자료로 확인되는 만큼만 정리해 보겠습니다. 어디에 있는 물건인가 감정평가서에는 "율동공원 북측 인근에 위치"한다고 적혀 있습니다. 서현역과 분당대진고등학교 사이, 율동공원과 서현저수지를 낀 자연녹지지역입니다. 2022년 12월 준공된 철근콘크리트조 4층 건물이고, 온비드 상세정보에는 "다세대주택으로 이용중"이라고 등록돼 있습니다. 건물 외관은 신축 티가 날 정도로 깔끔한 편입니다. 물건정보 — 그리고 등록된 채권 전유면적은 51.01㎡, 약 15.4평입니다. 감정평가서에 첨부된 내부구조도를 보면 안방·침실2·드레스룸·욕실2개·발코니를 갖춘 방 2개짜리 구조입니다. 온비드에 등록된 배분요구액(전세권 제외)을 모두 더하면 1억 2,046만 5,620원입니다. 가장 큰 몫은 위임기관인 반포세무서가 배분요구한 9,777만 3,430원이고, 나머지는 압류·교부청구·지방자치단체 몫입니다. 전입세대주(강*)는 2024년 6월 28일 전입했고, 그보다 사흘 앞선 6월 25일자로 전세금 4억 5,000만원의 전세권을 설정했습니다. 그런데 이 전세권의 배분요구 여부·배분요구액 필드는 온비드 공개 데이터상 비어 있습니다. 배분요구의 종기는 2025년 4월 28일로, 이미 1년 넘게 지났습니다. 배분요구를 했는지 안 했는지는 이 데이터만으로 확정할 수 없습니다. 문 앞에서 본 것 현관문에는 "201 THE FORE"라는 표지판이 붙어...