집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

서울 강서구에서 09월 02일(수) 이후 2주 안에 매각기일이 잡힌 물건이 513건 입니다. 사건번호·감정가·최저매각가를 한 표로 정리하고, 아파트는 같은 단지 실거래와 대조했습니다. 서울 강서구 경매 513건 전체 실거래와 대조하면 이번 회차에서 최저매각가가 최근 실거래보다 높은 물건이 1건 나왔습니다. 감정가는 평가 시점 기준이라 지금 시세와 어긋날 수 있습니다. 유찰 회차나 감정가 대비 비율이 아니라, 지금 실거래 대비로 봐야 하는 이유입니다. 반대로 갭이 가장 큰 물건은 실거래의 90% 수준입니다. 다만 유찰이 쌓인 물건은 이유가 있는 경우가 많으니, 매각물건명세서 비고란과 임차인 현황을 먼저 확인하셔야 합니다. 입찰 전 체크리스트 매각물건명세서 — 최선순위 설정일 · 임차인 전입일 · 비고란 관리비 미납 확인 (유찰이 쌓인 물건일수록) 실거래는 같은 건물·같은 면적으로만 대조 기일·최저가 변동 여부를 입찰 전날 재확인 결과는 기일 이후 낙찰가와 함께 후속 글로 정리하겠습니다. 자주 묻는 질문 Q. 서울 강서구에 지금 경매 물건이 몇 건 있나요? A. 2026년 09월 02일 기준 09월 02일 이후 2주 이내 매각기일이 잡힌 물건이 513건입니다. Q. 최저매각가격이 실거래보다 높을 수도 있나요? A. 있습니다. 감정가는 평가 시점 기준이라 그 사이 시세가 내려가면 최저가가 실거래를 넘을 수 있습니다. 감정가 대비 비율이 아니라 최근 실거래와 비교해야 합니다. Q. 유찰이 많은 물건은 무조건 싼가요? A. 아닙니다. 유찰이 반복되는 물건은 임차인 대항력·비고란 특이사항 등 구조적 이유가 있는 경우가 많아 매각물건명세서 확인이 먼저입니다. 함께 보면 좋은 글 ▸ 차가 못 들어가는 6,830만원 빌라 — 3번째 공고인데도 다음엔 1,900만원 (2025-0400-024641) ▸ 유치권 신고 442건을 세어봤더니, '성립 확인' 판결이 적힌 건 1건이었습니다 ▸ 감정가의 25%에 팔린 물건이 있습니다 (2025타경561) — 경매 1...

인천 남동구 간석동의 빌라 한 채가 벌써 1년 5개월째 온비드에 올라와 있습니다. 감정가 6,830만원 짜리 방인데, 다음 회차 최저가는 1,900만원 입니다. 감정가의 27.8%입니다. 더 특이한 건 이번이 처음이 아니라는 점입니다. 2025년 4월, 2026년 3월에 이어 이번이 벌써 세 번째 공고 입니다. 세 번 모두 11회차까지 완주하며 팔리지 않았습니다. 감정평가서를 직접 열람하고, 온비드 입찰 데이터를 전부 받아봤습니다. 위치 감정평가서 기준으로 '신명여자고등학교' 남동측 인근입니다. 정확한 지번 좌표가 아니라 간석로 일대 근사 위치이며, 온비드에서 정확한 지번은 별도로 확인해야 합니다. 물건 정보 1997년 준공된 4층짜리 철근콘크리트 다세대주택입니다. 전유면적은 11.5평, 그중 땅 지분(대지권)은 3.1평뿐입니다. 등기부등본에는 근저당 같은 별도 권리가 안 잡혔고, 전입세대도 없습니다. 그런데 감정평가사가 현장에 갔지만 안까지는 못 들어갔습니다 . 이해관계인이 없고 문이 잠겨 있어서, 건축물대장과 외관만 보고 평가했다고 감정평가서에 명시돼 있습니다. 왜 이렇게 쌀까 — 사진이 답을 보여줍니다 감정평가서에 첨부된 현장 사진입니다. 건물 서쪽은 계단식 도로 에 접해 있습니다. 감정평가서에도 '본건까지 차량진입 가능 불가능'이라고 그대로 적혀 있습니다. 차를 몰고는 집 앞까지 갈 수 없다는 뜻입니다. 엘리베이터도, 주차장도 없습니다. 4층 건물이라 법적으로 엘리베이터 설치 의무는 없지만, 실제 거주나 매도를 생각하면 감점 요인입니다. 가격 구조 — 3번의 공고, 30번의 유찰 2025년 4월 첫 공고에서 11회까지, 6,830만원에서 2,600만원까지 떨어졌지만 안 팔렸습니다. 2026년 3월 재공고에서도 똑같은 가격표로 11회까지 갔지만 또 안 팔렸습니다. 지금은 2026년 8월에 시작한 세 번째 공고 가 진행 중이고, 벌써 8회째 유찰입니다. 다음 회차 일정은 이렇습니다. 9회 · 9월 4일(금) 10~17시 · 최저...

경매 물건을 보다가 비고란에서 '유치권 신고'라는 문구를 만나면 대부분 거기서 창을 닫습니다. 공사대금 몇 억을 낙찰자가 떠안는다는 얘기를 어디선가 들었기 때문이죠. 그런데 이 문구는 누군가 신고서를 냈다는 사실 을 적어둔 것이지, 유치권이 성립한다는 뜻이 아닙니다 . 이 둘의 차이가 실제로 얼마나 큰지, 진행 중인 전국 경매 물건을 전부 세어서 확인해봤어요. 유치권이 뭐길래 무서워하나 유치권은 남의 물건에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 그 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리예요. 민법 제320조에 나옵니다. 건물을 지어준 공사업체가 공사대금을 못 받았을 때가 대표적이에요. 경매에서 이게 무서운 이유는 말소되지 않고 낙찰자에게 넘어가기 때문 입니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다고 정하고 있어요. 근저당처럼 배당받고 사라지는 권리가 아니라, 낙찰가와 별도로 물어야 하는 돈이라는 뜻이죠. 그래서 유치권이 진짜로 성립하면 '싸게 산 물건'이 순식간에 '비싸게 산 물건'이 됩니다. 그런데 '신고'는 성립 요건이 아닙니다 여기서 많이들 헷갈리는 지점이 있어요. 유치권은 등기하는 권리가 아닙니다. 등기부를 아무리 봐도 나오지 않아요. 그래서 자기 권리를 알리려면 법원에 신고서를 내는데, 법원은 그걸 접수했다는 사실만 비고란에 적어둡니다 . 심사해서 인정해준 게 아니라, '이런 주장이 들어왔으니 입찰자가 알아서 확인하라'는 안내에 가까워요. 실제 성립은 점유를 하고 있는지, 그 채권이 이 물건에 관해 생긴 것인지 같은 요건을 따져야 정해집니다. 그리고 그 판단은 결국 소송으로 갑니다. 그래서 세어봤습니다 — 신고 442건, 성립 확인은 1건 개념 설명만 하면 다른 글과 똑같으니, 저희가 가진 전국 경매 데이터를 직접 집계했어요. 2026년 9월 1일 기준 진행 중인 물건 38,460건 중 비고란에 유치권이 언급된 물건은 579건이었습니다. '...

경매 물건을 보다 보면 늘 같은 질문에 걸립니다. 감정가 3억이면 대체 얼마를 써야 하나. 남의 말로는 답이 안 나와서, 저희가 매일 수집하는 매각 결과를 직접 세어봤습니다. 2026년 8월 21일부터 28일까지 매각기일이 지나 결과가 확정된 147건 입니다. 낙찰이든 유찰이든 결과가 나온 것만 골랐습니다. 147건 중 실제로 팔린 건 48건이었습니다 낙찰 48건, 유찰 99건. 낙찰률 32.7% 입니다. 세 건 중 두 건은 그날 안 팔렸다는 뜻입니다. 경매장에 사람이 몰린다는 이야기를 많이 듣지만, 실제로는 물건 대부분이 조용히 다음 회차로 넘어갑니다. 팔린 48건의 평균 낙찰가율은 65.8% 였습니다. 감정가 1억원짜리가 평균 6,580만원에 팔린 셈입니다. 유찰이 한 번 쌓일 때마다 계단이 하나씩 내려갑니다 여기가 이번 집계에서 가장 선명하게 나온 부분입니다. 유찰 1회 82% → 2회 65% → 3회 54% → 5회 이상 43%. 계단이 거의 규칙적으로 내려갑니다. 당연해 보이지만 이유는 두 겹입니다. 유찰될 때마다 최저매각가격 자체가 내려가서 입찰 하한이 낮아지고, 동시에 여러 번 안 팔린 물건이라는 신호 가 붙어서 응찰자가 더 조심스러워집니다. 그래서 싸게 사고 싶으면 유찰이 쌓인 물건을 보게 되는데, 여기에 함정이 있습니다. 이번에 유찰로 끝난 99건을 회차별로 나눠보면, 유찰 1회 상태에서 또 유찰된 게 44건, 5회 이상 상태에서 또 유찰된 게 19건입니다. 유찰이 5번 넘게 됐는데도 여전히 안 팔리는 물건이 19건 있다는 겁니다. 가격이 반값 아래로 내려갔는데도 아무도 안 사는 데는 대개 이유가 있습니다. 명도가 어렵거나, 등기에 걸리는 게 있거나, 실제 물건 상태가 감정 시점과 다르거나. 싼 가격은 결과지 이유가 아닙니다. 용도별로도 차이가 납니다 표본이 3건 이상인 용도만 추렸습니다. 아파트가 71.8%로 가장 높고, 오피스텔이 63.6%로 낮은 편입...

충남 예산군 삽교읍의 한 아파트 단지가 온비드에 계속 올라옵니다. 101동 401호는 벌써 11번째 유찰 입니다. 2026년 2월부터 지금까지 반년 넘게 안 팔리고 있습니다. 그런데 이 물건, 자세히 보면 흔한 미분양이 아닙니다. 감정평가서 표지에 낯선 이름이 하나 적혀 있었습니다. 주택도시보증공사 , 줄여서 HUG입니다. 왜 국가 보증기관이 아파트를 팔고 있는지, 감정평가서 88페이지와 온비드 입찰 데이터를 직접 확인해봤습니다. 위치 감정평가서 기준으로 '덕산중학교' 남서측 인근입니다. 사거리를 끼고 상가와 아파트 단지가 붙어 있는 삽교읍 중심가 쪽입니다. 물건 정보 · 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 840, 학재마을 도나우에듀파크1차 101동 401호 · 전용면적: 78.42㎡(약 24평), 대지권 82.90㎡ · 사용승인일: 2022.04.26(입주 4년차) · 지하1층/지상7층, 총 223세대 · 공매관리번호: 2026-0200-102423 (구분: 기타일반재산·신탁공매) · 소유자: 토르시디유한회사(수탁자: 대신자산신탁㈜) · 감정가: 2억 7,250만원(2025.9.9 기준, 대한감정평가법인·제일감정평가법인 평균) 감정평가서 첫 장에는 이렇게 적혀 있습니다. 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 '덕산중학교' 남서측 인근에 위치하는 '학재마을도나우에듀파트1차' 제101동 제3층 제303호 외 36개호로서 주택도시보증공사 중부관리센터에서 의뢰한 보증이행사업장에 대한 처분 목적의 감정평가입니다. '보증이행사업장'이라는 단어가 핵심입니다. 분양보증을 선 시행사가 사고를 내면, HUG가 수분양자에게 분양대금을 대신 돌려주고 그 대가로 미처분 물량을 넘겨받습니다. 이 단지는 그렇게 HUG로 넘어간 37채 가 신탁사(대신자산신탁)를 거쳐 온비드에서 공매로 나오고 있는 물건입니다. 안 팔린 게 이 집만이 아닙니다 전체 223세대 중 37채, 약 17%가 같은 처지입니다. 101~103동은 전용 ...

인천 부평구에서 09월 01일(화) 이후 2주 안에 매각기일이 잡힌 물건이 216건 입니다. 사건번호·감정가·최저매각가를 한 표로 정리하고, 아파트는 같은 단지 실거래와 대조했습니다. 인천 부평구 경매 216건 전체 실거래와 대조하면 이번 회차에서 최저매각가가 최근 실거래보다 높은 물건이 3건 나왔습니다. 감정가는 평가 시점 기준이라 지금 시세와 어긋날 수 있습니다. 유찰 회차나 감정가 대비 비율이 아니라, 지금 실거래 대비로 봐야 하는 이유입니다. 반대로 갭이 가장 큰 물건은 실거래의 67% 수준입니다. 다만 유찰이 쌓인 물건은 이유가 있는 경우가 많으니, 매각물건명세서 비고란과 임차인 현황을 먼저 확인하셔야 합니다. 입찰 전 체크리스트 매각물건명세서 — 최선순위 설정일 · 임차인 전입일 · 비고란 관리비 미납 확인 (유찰이 쌓인 물건일수록) 실거래는 같은 건물·같은 면적으로만 대조 기일·최저가 변동 여부를 입찰 전날 재확인 결과는 기일 이후 낙찰가와 함께 후속 글로 정리하겠습니다. 자주 묻는 질문 Q. 인천 부평구에 지금 경매 물건이 몇 건 있나요? A. 2026년 09월 01일 기준 09월 01일 이후 2주 이내 매각기일이 잡힌 물건이 216건입니다. Q. 최저매각가격이 실거래보다 높을 수도 있나요? A. 있습니다. 감정가는 평가 시점 기준이라 그 사이 시세가 내려가면 최저가가 실거래를 넘을 수 있습니다. 감정가 대비 비율이 아니라 최근 실거래와 비교해야 합니다. Q. 유찰이 많은 물건은 무조건 싼가요? A. 아닙니다. 유찰이 반복되는 물건은 임차인 대항력·비고란 특이사항 등 구조적 이유가 있는 경우가 많아 매각물건명세서 확인이 먼저입니다. 함께 보면 좋은 글 ▸ 지분경매가 유독 싼 이유, 실제 데이터 1,958건으로 확인했습니다 ▸ 3억 6천 아파트가 1,464만원, 12번 유찰된 진짜 이유 | 내일 마감 압류재산 공매 119건 ▸ 시세 1억 4,800만 아파트가 1억 810만까지, 31번째 유찰된 이유 (2023-0300-012874) 본 글은...