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최초 시행일: 2026년 8월 28일 · 개정 시행일: 2026년 9월 14일

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시세 반값에 아파트를 사는 신탁공매, 왜 아무나 못 할까? | 경매와 다른 3가지

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얼마 전 부평의 한 아파트를 소개해 드렸습니다. 시세 3억짜리가 신탁공매로 나와서, 마지막 회차 최저가가 2억 4,000만원까지 내려가는 물건이었죠. 그 글을 보고 이런 질문이 나올 수밖에 없습니다. "그렇게 싸게 살 수 있는데, 왜 다들 안 하는 거지?" 오늘은 그 답을 정리해 보겠습니다. 결론부터 말하면 — 신탁공매는 경매보다 확실히 싸게 살 기회가 있는 시장이 맞습니다. 대신 낙찰자가 떠안는 것 3가지 를 모르면, 싸게 산 게 아니라 비싸게 산 게 됩니다. 신탁공매가 뭔가요 집주인(위탁자)이 대출을 받으면서 집을 신탁회사에 맡겼는데, 빚을 못 갚으면 신탁회사가 그 집을 팔아서 돈을 회수합니다. 그 매각 절차가 신탁공매입니다. 법원이 아니라 신탁회사가 직접 온비드(온라인 공매 사이트)에서 진행하고, 지금 이 순간에도 아파트만 935건 이 나와 있습니다. 경매·압류공매와 뭐가 다른가요 표에서 빨간 칸 세 개가 오늘의 핵심입니다. ① 시작가가 감정가가 아닙니다. 경매의 감정가는 감정평가사가 시세 기준으로 매기지만, 신탁공매의 1회차 가격은 신탁사가 회수해야 할 채권 규모 에서 출발하는 경우가 많습니다. 부평 물건도 시세 3억짜리가 6억 750만원에서 시작했습니다. 그래서 "몇 % 인하"라는 숫자에 속으면 안 되고, 실거래가 대비 몇 %인지만 보면 됩니다 . ② 인수주의입니다. 경매는 낙찰받으면 대부분의 권리가 소멸하는 소멸주의가 원칙입니다. 신탁공매는 반대입니다 — 물건의 현재 상태를 낙찰자가 그대로 떠안습니다 . 임차인이 있으면 보증금 반환 책임까지, 체납관리비가 있으면 그것도 전액. ③ 매각물건명세서가 없습니다. 법원 경매는 위험 요소를 법원이 문서로 정리해 줍니다. 신탁공매엔 그게 없습니다. 공매공고문이 유일한 공식 문서 고, 위험 요소는 입찰자가 직접 찾아야 합니다. 경쟁이 적은 이유, 그래서 가격이 많이 떨어지는 이유가 바로 이겁니다. 낙찰자가 떠안는 것 3가지 ...
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감정가 1억 1,300만원 오피스텔이 904만원인데, 전세보증금은 1억 3,000만원입니다 (2025-10363-001)

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서울 관악구 남현동, 사당역 인근의 9층짜리 오피스텔 708호입니다. 감정가는 1억 1,300만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 904만원입니다. 감정가의 8%입니다. 그런데 온비드 물건상세를 열어보니, 이 방에 전입해 있는 임차인이 신고한 전세보증금이 1억 3,000만원으로 등록돼 있었습니다. 최저입찰가는 물론이고 감정가보다도 큰 금액입니다. 가격이 왜 이렇게까지 떨어졌는지, 이 보증금은 어떻게 되는 것인지, 공개 자료로 확인되는 만큼만 정리해 보겠습니다. 어디에 있는 물건인가 사당역에서 도보로 가까운 거리이고, 감정평가서에도 "서울시립남서울미술관" 남동측 인근이라고 적혀 있습니다. 2010년 11월 준공된 철근콘크리트조 지하 2층·지상 9층 건물이고, 온비드 상세정보에는 "업무시설 외1"로 등록돼 있습니다. 1층에는 부동산중개사무소 현수막이 걸려 있어, 이 건물 자체가 전세·월세·매매가 활발한 오피스텔 단지라는 걸 알 수 있습니다. 물건정보 — 그리고 등록된 채권 전유면적은 14.45㎡, 약 4.37평입니다. 분양면적은 27.71㎡, 대지권은 598분의 5.16입니다. 방 하나짜리 원룸형 오피스텔입니다. 온비드에 등록된 배분요구액(임차보증금 제외)을 모두 더하면 8,481만 1,950원입니다. 가장 큰 몫은 위임기관인 기흥세무서가 2025년 7월 23일 배분요구한 7,051만 860원이고, 나머지는 관악구 압류(59만원)와 건강보험공단 등 교부청구 6건(합계 1,371만원)입니다. 전입세대주(한**)는 2024년 1월 29일 전입했고, 2026년 3월 5일자로 전세보증금 1억 3,000만원의 임차권을 등기했습니다. 그런데 이 임차권의 배분요구액은 0원으로 등록돼 있습니다 — 배당을 신청하지 않았다는 뜻으로 읽힙니다. 감정평가서(2025년 12월 3일 기준시점)에는 "임대관계 미상"이라고만 적혀 있었습니다. 지금 온비드에 뜬 임차인 정보는 그 이후인 2026년 ...
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시세 3억 부평 아파트가 2.4억, 그런데 7번이나 유찰된 이유 (2026-0700-039719)

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오늘은 신탁공매 물건 하나를 뜯어보겠습니다. 물건관리번호 2026-0700-039719 . 인천 부평동 미주아파트 59㎡(2021년식)가 무궁화신탁 공매로 나와서 일곱 번 유찰 됐습니다. 1회차 6억 750만원으로 시작한 가격이, 마지막 11회차에는 2억 4,000만원 까지 내려갑니다. "6억짜리가 2.4억까지 떨어졌다"고 하면 대단한 기회 같죠. 그런데 이 물건의 같은 건물 실거래는 올해 5월, 3억 입니다. 1회차 가격이 시세의 두 배에서 시작한 겁니다. 신탁공매를 처음 보는 분들이 가장 많이 헷갈리는 지점이라, 오늘은 이 물건으로 그 구조를 설명해 보겠습니다. 어디에 있는 물건인가요 인천 부평구 부평동, 부평역과 부평시장 사이 생활권입니다. 사람들이 가장 궁금해할 주변 시설을 지도에 전부 찍어봤습니다. 직선거리 실측 기준으로: 인천부흥초등학교 244m — 도보 3분, 단지 바로 옆이라 사실상 초품아 입지입니다 부평자유시장 303m (도보 4분) — 장보기 생활권 부평역 724m (도보 9분) — 경인선·인천1호선 더블역세권 , 부평시장역(인천1호선)도 704m 롯데마트 744m (도보 9분) 부평중·부평고 750~780m — 초·중·고가 전부 도보 10분 안입니다 건물 1층에는 편의점과 카페, 부동산이 들어와 있는 주상복합형 아파트입니다. 물건 정보 물건관리번호: 2026-0700-039719 (온비드 · 기타일반재산 · 공고기관 무궁화신탁) 인천 부평구 부평동 146-6, 미주아파트 7층 704호 / 전용 58.91㎡ (2021년식) 남은 입찰: 9차 9월 1일 2억 8,820만 → 10차 9월 4일 2억 6,260만 → 11차 9월 8일 2억 4,000만원 전자입찰(온비드), 입찰 당일 10~16시 / 보증금 입찰금액의 10% 왜 6억에서 시작했을까요 법원 경매의 감정가는 감정평가사가 시세 기준으로 매깁니다. 그런데 신탁공매의 1회차 가격은 신탁사가 회수해야...
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