소개

집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

이 블로그는 부동산 서비스 집을사듀오(jipsaduo.com)가 운영하는 경매·공매 정보 블로그입니다. 법원경매와 온비드 공매에 나온 물건을 공개 자료로 하나씩 확인하고, 숫자만 봐서는 알 수 없는 "왜 이 가격인지"를 풀어 씁니다.

무엇을 다루나요

  • 물건 분석 — 개별 물건의 감정가·최저가를 같은 단지 실거래, 등기 요약, 임차 관계와 대조합니다.
  • 경매 기초 — 매각물건명세서 읽는 법, 낙찰자가 떠안는 권리, 특별매각조건처럼 입찰 전에 알아야 할 절차와 용어를 정리합니다.
  • 경매 통계 — 법원별 유찰 저감률, 낙찰가율처럼 여러 물건을 모아야 보이는 숫자를 집계합니다.

자료는 어디서 오나요

  • 대법원 법원경매정보 — 매각기일, 최저매각가격, 매각물건명세서
  • 한국자산관리공사 온비드 — 공매 공고, 회차별 입찰결과, 등기사항 요약, 배분요구 현황
  • 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 같은 단지·같은 면적 거래가격
  • 감정평가서 등 공고와 함께 공개된 자료

글마다 사용한 자료의 출처와 조회한 날짜를 본문에 적습니다.

이렇게 씁니다

  • 숫자는 직접 조회한 값만 씁니다. 추정한 값은 추정이라고 밝힙니다.
  • 싸 보이는 물건일수록 싼 이유(낙찰자가 인수하는 권리, 대항력 있는 임차인, 지분, 위반건축물 등)를 먼저 확인합니다.
  • 매각기일과 가격은 바뀔 수 있습니다. 입찰 전에는 반드시 원래 공고를 다시 확인해 주세요.

알려드립니다

이 블로그의 글은 정보 제공을 위한 참고 자료이며 투자 권유가 아닙니다. 입찰과 투자의 최종 판단과 책임은 읽는 분 본인에게 있습니다. 글에서 틀린 내용을 발견하시면 연락처로 알려 주세요. 확인한 뒤 본문을 고칩니다.

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시세 반값에 아파트를 사는 신탁공매, 왜 아무나 못 할까? | 경매와 다른 3가지

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얼마 전 부평의 한 아파트를 소개해 드렸습니다. 시세 3억짜리가 신탁공매로 나와서, 마지막 회차 최저가가 2억 4,000만원까지 내려가는 물건이었죠. 그 글을 보고 이런 질문이 나올 수밖에 없습니다. "그렇게 싸게 살 수 있는데, 왜 다들 안 하는 거지?" 오늘은 그 답을 정리해 보겠습니다. 결론부터 말하면 — 신탁공매는 경매보다 확실히 싸게 살 기회가 있는 시장이 맞습니다. 대신 낙찰자가 떠안는 것 3가지 를 모르면, 싸게 산 게 아니라 비싸게 산 게 됩니다. 신탁공매가 뭔가요 집주인(위탁자)이 대출을 받으면서 집을 신탁회사에 맡겼는데, 빚을 못 갚으면 신탁회사가 그 집을 팔아서 돈을 회수합니다. 그 매각 절차가 신탁공매입니다. 법원이 아니라 신탁회사가 직접 온비드(온라인 공매 사이트)에서 진행하고, 지금 이 순간에도 아파트만 935건 이 나와 있습니다. 경매·압류공매와 뭐가 다른가요 표에서 빨간 칸 세 개가 오늘의 핵심입니다. ① 시작가가 감정가가 아닙니다. 경매의 감정가는 감정평가사가 시세 기준으로 매기지만, 신탁공매의 1회차 가격은 신탁사가 회수해야 할 채권 규모 에서 출발하는 경우가 많습니다. 부평 물건도 시세 3억짜리가 6억 750만원에서 시작했습니다. 그래서 "몇 % 인하"라는 숫자에 속으면 안 되고, 실거래가 대비 몇 %인지만 보면 됩니다 . ② 인수주의입니다. 경매는 낙찰받으면 대부분의 권리가 소멸하는 소멸주의가 원칙입니다. 신탁공매는 반대입니다 — 물건의 현재 상태를 낙찰자가 그대로 떠안습니다 . 임차인이 있으면 보증금 반환 책임까지, 체납관리비가 있으면 그것도 전액. ③ 매각물건명세서가 없습니다. 법원 경매는 위험 요소를 법원이 문서로 정리해 줍니다. 신탁공매엔 그게 없습니다. 공매공고문이 유일한 공식 문서 고, 위험 요소는 입찰자가 직접 찾아야 합니다. 경쟁이 적은 이유, 그래서 가격이 많이 떨어지는 이유가 바로 이겁니다. 낙찰자가 떠안는 것 3가지 ...
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감정가 1억 1,300만원 오피스텔이 904만원인데, 전세보증금은 1억 3,000만원입니다 (2025-10363-001)

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서울 관악구 남현동, 사당역 인근의 9층짜리 오피스텔 708호입니다. 감정가는 1억 1,300만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 904만원입니다. 감정가의 8%입니다. 그런데 온비드 물건상세를 열어보니, 이 방에 전입해 있는 임차인이 신고한 전세보증금이 1억 3,000만원으로 등록돼 있었습니다. 최저입찰가는 물론이고 감정가보다도 큰 금액입니다. 가격이 왜 이렇게까지 떨어졌는지, 이 보증금은 어떻게 되는 것인지, 공개 자료로 확인되는 만큼만 정리해 보겠습니다. 어디에 있는 물건인가 사당역에서 도보로 가까운 거리이고, 감정평가서에도 "서울시립남서울미술관" 남동측 인근이라고 적혀 있습니다. 2010년 11월 준공된 철근콘크리트조 지하 2층·지상 9층 건물이고, 온비드 상세정보에는 "업무시설 외1"로 등록돼 있습니다. 1층에는 부동산중개사무소 현수막이 걸려 있어, 이 건물 자체가 전세·월세·매매가 활발한 오피스텔 단지라는 걸 알 수 있습니다. 물건정보 — 그리고 등록된 채권 전유면적은 14.45㎡, 약 4.37평입니다. 분양면적은 27.71㎡, 대지권은 598분의 5.16입니다. 방 하나짜리 원룸형 오피스텔입니다. 온비드에 등록된 배분요구액(임차보증금 제외)을 모두 더하면 8,481만 1,950원입니다. 가장 큰 몫은 위임기관인 기흥세무서가 2025년 7월 23일 배분요구한 7,051만 860원이고, 나머지는 관악구 압류(59만원)와 건강보험공단 등 교부청구 6건(합계 1,371만원)입니다. 전입세대주(한**)는 2024년 1월 29일 전입했고, 2026년 3월 5일자로 전세보증금 1억 3,000만원의 임차권을 등기했습니다. 그런데 이 임차권의 배분요구액은 0원으로 등록돼 있습니다 — 배당을 신청하지 않았다는 뜻으로 읽힙니다. 감정평가서(2025년 12월 3일 기준시점)에는 "임대관계 미상"이라고만 적혀 있었습니다. 지금 온비드에 뜬 임차인 정보는 그 이후인 2026년 ...
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