집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

제주 서귀포시 법환동, 10층짜리 건물 정문엔 아직 "SEOGWIPO HILLS HOTEL"이라는 간판이 붙어 있습니다. 그런데 이 건물 8층 801호는 지금 오피스텔로 공매에 나와 있습니다. 감정가는 1억 3,000만원 . 9월 9일 1회차부터 시작해 벌써 3회 연속 유찰 이 확정됐고, 6회차 최저입찰가는 7,690만원 , 감정가의 59.2%까지 내려왔습니다. 그런데 낙찰받아도 그 가격이 끝이 아닙니다. 낙찰가와 별개로 부가가치세 약 910만원을 더 내야 한다고 공고에 적혀 있습니다. 어디에 있는 물건인가 정확한 번지(법환동 741-2)는 지도 서비스에 등록돼 있지 않아, 도로명(신서로48번길) 수준으로 표시했습니다. 감정평가서에는 "서귀포시청 제2청사 남측 인근"으로 위치가 설명돼 있습니다. 사진 속 정문 간판이 그대로 남아있는 이유가 있습니다. 이 건물은 원래 호텔로 지어졌습니다. 물건정보 — 호텔이었다가 오피스텔이 된 방 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 741-2 호텔윈테라 8층 801호 (현장표시: 서귀포 힐즈호텔) 준공: 2017.5.25 사용승인 당시 용도는 숙박시설(호텔), 지하1층~지상10층 용도변경: 2023.9.7 집합건축물대장상 호텔 → 오피스텔로 변경 전유면적 27.75㎡(약 8.4평), 대지권 6.87㎡, 엘리베이터·주차장 있음 소유자: 교보자산신탁(주) / 매각 근거: 엠씨아이대부(주)의 NPL 공매 / 공매관리번호 2026-0700-041730 감정평가서 원문에는 "호텔 프런트에 유선으로 확인한 결과, 기준시점(2026.5.28) 현재 호텔로 이용하고 있지 않은 것으로 확인된다"고 적혀 있습니다. 즉 용도는 법적으로 오피스텔로 바뀌었지만, 간판도 운영 실태도 아직 완전히 정리되지 않은 상태로 보입니다. 가격 구조 — 매 회차 10%씩 9월 9일 1억 3,000만원(감정가 100%)으로 시작해서, 매 회차 직전 회차의 약 9...

이 물건, 사실 한 번 팔렸던 물건입니다. 2026년 4월 21일, 7회차 공매에서 1억 1,866만 5천원에 낙찰 됐습니다. 그런데 8월 11일부터 처음 가격(감정가 2억 2,200만원) 으로 공매가 다시 시작됐습니다. 낙찰이 왜 매듭지어지지 않았는지는 공개 자료로 확인되지 않습니다. 온비드 입찰 데이터 전량과 감정평가서, 등기부등본, 국토교통부 실거래가를 직접 확인했습니다. 위치 감정평가서 기준으로 '미추홀구청' 남서측 인근입니다. 정확한 지번 좌표가 아니라 석정로10번길 일대 근사 위치이며, 정확한 지번은 온비드에서 별도로 확인해야 합니다. 지하철 인천 2호선 숭의역(인하대병원)이 가깝고, 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 섞인 동네입니다. 감정평가서에는 '제반 주위환경은 보통'이라고 적혀 있습니다. 물건 정보 전유면적 62.18㎡(18.8평), 2017년 6월 준공된 지하1층~지상14층 건물입니다. 내부는 방3·거실·주방·욕실2 구조로, 감정평가서에는 용도가 오피스텔로 적혀 있습니다. 온비드 목록에는 '아파트'로 분류돼 있어 실제와 다릅니다. 등기부(2026.1.27 열람)를 보면 을구(근저당권 등)는 비어 있습니다. 갑구에는 2024년 11월 7일 신영부동산신탁 앞 신탁 등기만 있고, 전입세대열람에도 세대주가 존재하지 않는 것으로 나옵니다. 가격 구조 — 두 번의 공매 캠페인 2026년 3월 10일 시작된 1차 공고는 2억 2,200만원에서 시작해 7회까지 이어졌고, 4월 21일 7회차에서 1억 1,866만 5천원에 낙찰 됐습니다(낙찰금액은 1억 2,000만원으로 표기돼 있습니다). 하지만 8월 11일, 2차 공고가 1회차(2억 2,200만원)부터 다시 시작됐습니다. 두 캠페인의 회차별 가격은 신기하게도 똑같습니다 — 같은 감정가에서 같은 비율로 깎아 내려가는 구조이기 때문입니다. 다음 입찰은 9월 14일(월) 09~17시 , 최저입찰가 1억 3,185만원 (감정가 대비 59.4%)입니다. 실거래...

※ 2026-09-12 정정: 법원 최저매각가격을 전 회차 금액으로 잘못 적은 오류를 바로잡았습니다. 경매 통계를 보다 보면 가끔 이런 물건을 만납니다. 감정가 6억 1,700만원. 현재 최저가 2,489만 8천원 . 감정가의 4% 입니다. 서산 성연면 이안큐브 오피스텔, 사건번호 2023타경5187 — 유찰을 8~9번 거친 9개 호실이 함께 진행 중인 사건입니다. 오늘은 물건 추천이 아니라, "왜 이런 가격이 만들어지는가" 를 뜯어보는 케이스 스터디입니다. 가격 궤적부터 서산지원은 30% 저감 법원입니다. 0.7을 아홉 번 곱하면 4%가 됩니다. 수학적으로는 단순한데, 문제는 왜 아홉 번이나 아무도 안 샀느냐 죠. 법원 기록이 말해주는 이유 매각물건명세서 비고란을 그대로 옮기면: "111호, 112호와 벽체 구분 없이 공실상태" · "해당 호실에는 출입문이 설치되어 있지 아니함" 세 호실이 벽 없이 하나로 뚫려 있고, 출입문도 없습니다. 바닥에 선으로만 호실이 구분돼 있죠. 한 호실만 낙찰받으면 사용할 수도, 임대할 수도 없는 구조입니다. 이 사건의 교훈 세 가지 ① 극단적 유찰에는 반드시 구조적 이유가 있습니다. 가격만 보고 "로또"라고 달려들면 비고란 한 줄에 당합니다. ② 출구를 먼저 계산해야 합니다. 이런 물건은 인접 호실을 함께 낙찰받아 통으로 쓰거나 되파는 시나리오가 아니면 출구가 없습니다. 실제로 9개 호실이 같은 사건에 나와 있으니 일괄 응찰 전략 자체는 성립합니다 — 자금과 용도 계획이 있는 사람에게만. ③ 특별매각조건을 확인해야 합니다. 이 사건에는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 보증금 비율 등 조건이 일반 매각과 다를 수 있으니 공고 원문 확인이 필수입니다. 정리 감정가 대비 4%라는 숫자는 "싸다"가 아니라 "시장이 아홉 번 거절했다" 는 기록입니다. 다만 그 이유를 정확히 알고 출구를 ...