땅은 내 건데, 땅 밑은 한전 겁니다 — 구분지상권 걸린 경매 물건 70건, 최저가율 9.9%p 더 낮았습니다
등기부등본 을구에 "구분지상권설정등기"라는 문구를 보고 그냥 넘어가는 분들이 많습니다. 이름부터 낯설고, 비고란에도 한 줄만 적혀 있는 경우가 대부분이라 대수롭지 않게 여기기 쉽습니다. 그런데 이 등기 하나 때문에 땅은 내 소유인데 그 위나 아래 특정 공간은 평생 남이 쓰는 상황이 생깁니다. 저희 데이터로 이게 실제로 가격에 얼마나 영향을 주는지 세어봤습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 48,692건 중 비고란에 구분지상권 이 언급된 물건은 70건으로 전체의 0.14%에 불과했습니다. 흔하지는 않지만, 걸리면 낙찰가에 확실히 영향을 주는 권리였습니다. 구분지상권은 '땅의 특정 층만' 남에게 내주는 권리입니다 민법 제289조의2(구분지상권)는 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위를 정해 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 설정할 수 있다고 정합니다. 일반 지상권이 토지 전체를 쓰는 것과 달리, 구분지상권은 땅의 일부 층만 떼어 한국전력공사의 송전선로, 지하철·전력구, 가스배관처럼 특정 시설을 위한 공간으로 한정해 내주는 것입니다. 핵심은 토지 소유권과 별개로, 인수 여부에 따라 매수인이 그대로 떠안을 수 있다 는 점입니다. 매각물건명세서에 "말소되지 않고 매수인이 인수함"이라고 특별매각조건이 붙은 구분지상권은 낙찰받아 대금을 완납해도 사라지지 않습니다. 그 땅 위나 아래 정해진 공간은 계속 한국전력공사나 철도공사 같은 권리자가 쓸 수 있다는 뜻입니다. 실제로 세어보니, 구분지상권 물건이 10%p 가까이 더 쌌습니다 2026년 9월 26일 기준 진행 중인 물건 48,692건의 비고란을 전수 검색했습니다. 구분지상권이 언급된 70건의 평균 최저가율은 52.8% 로, 언급되지 않은 48,622건의 62.6%보다 9.9%p 낮았습니다. 평균 유찰 횟수도 2.79회로 전체 평균 2.08회보다 많았습니다. 표본이 70건으로 크지는 않지만, 걸린 물건일수록 여러 번 유찰되며 가격이 더 내려간다는 ...