집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

경매 법정에서 최고가를 써냈는데도 입찰이 무효 처리되는 경우가 있습니다. 금액을 잘못 써서가 아니라, 보증금이 단 몇만 원 모자라서입니다. 저희가 진행 중인 아파트 6,850건을 전수로 세어보니, 유찰이 2회 넘어간 물건은 열에 여덟 꼴로 보증금 액수 자체가 '딱 떨어지지 않는' 숫자였습니다. 준비해 간 수표 액수가 1원이라도 모자라면 그 입찰 자체가 무효입니다. 보증금은 최저매각가격의 10%, 자기앞수표 한 장으로 준비합니다 매수신청보증 (흔히 입찰보증금이라 부릅니다)은 민사집행법 제113조, 민사집행규칙 제63조에 따라 원칙적으로 그 물건의 최저매각가격의 10분의 1입니다. 법원이 상당하다고 인정하면 이보다 높게 정할 수도 있어, 매각기일공고에 적힌 금액을 실제로 확인해야 합니다. 실무에서는 이 금액을 은행에서 발급받은 자기앞수표 한 장으로 준비하는 경우가 가장 흔합니다. 계좌이체나 현금 다발이 아니라, 입찰 당일 집행관에게 보증금 액수와 정확히 맞는 수표를 봉투에 넣어 제출하는 방식입니다. 보증금이 부족하면 아무리 높은 금액을 써냈어도 최고가매수신고 자체가 무효로 처리되고, 보증금을 더 넣었다고 유리해지는 것도 아니라 초과분은 낙찰 후 돌려받습니다. 유찰이 처음이면 보증금은 딱 떨어집니다. 그런데 2회부터 갑자기 달라집니다 아파트는 감정가 자체가 대체로 반올림된 값이라, 최초 매각기일(유찰 0회)의 보증금은 만원 단위로 딱 떨어지는 경우가 대부분입니다. 그런데 법원이 정한 저감률을 곱해 가격을 다시 계산하는 두 번째 유찰부터는 이야기가 달라집니다. 2026년 9월 30일 기준 진행 중인 아파트 6,850건을 유찰 횟수별로 나눠 보증금(최저매각가격의 10%)이 만원 단위로 딱 떨어지지 않는 '우수리' 물건 비율을 세어봤습니다. 유찰 0회는 2,395건 중 4건(0.2%) , 유찰 1회는 2,582건 중 55건(2.1%)뿐이었습니다. 그런데 유찰 2회로 넘어가면 860건 중 668건(77.7%) 로 급증하고, 3회(76.2%)·...

농지 경매는 낙찰가가 감정가의 절반도 안 되는 물건이 흔해서 인기가 많습니다. 그런데 아파트·상가와 다르게 농지는 낙찰받았다고 바로 내 땅이 되는 게 아닙니다. 저희 데이터베이스를 뒤져보니, 낙찰까지는 받았는데 서류 하나를 제때 못 내서 보증금을 통째로 날린 것으로 보이는 물건 이 전국에 여럿 있었습니다. 그 서류가 바로 '농지취득자격증명'입니다. 얼마나 흔한 조건이고, 실제로 얼마를 날렸는지 법원 비고란에 적힌 그대로 확인해봤습니다. 농지는 아무나 살 수 없다는 원칙에서 나온 서류입니다 농지법은 '농사지을 사람이 농지를 가져야 한다'는 원칙을 두고 있습니다. 그래서 농지를 낙찰받아도 곧바로 소유권을 가져오지 못하고, 농지 소재지 행정기관(읍·면·동)에서 '농지취득자격증명'이라는 서류를 발급받아 법원에 제출해야 잔금을 낼 자격이 생깁니다. 아파트를 낙찰받을 때는 없는, 농지 경매만의 관문입니다. 이 서류를 매각결정기일까지 못 내면 어떻게 될까요? 저희가 확인한 물건들의 비고란에는 법원이 직접 이렇게 적어 놓았습니다. "농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)" "농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환" — 법원경매정보 매각공고 비고란 실제 문구 돌려주지 않는다는 뜻은, 입찰할 때 낸 보증금(보통 최저매각가격의 10%)을 그대로 몰수당한다는 뜻입니다. 낙찰가가 아니라 최저매각가격 기준이라 소액 농지라도 수백만 원이 걸려 있는 경우가 많습니다. 실제로 세어보니, 전국 물건의 16%가 이 조건이었습니다 2026년 9월 16일 기준 진행 중인 물건 45,511건의 비고란을 전수 검색해봤습니다. 농지취득자격증명이 필요하다고 명시된 물건은 7,275건으로, 전체의 16.0% 였습니다. 생각보다 흔한 조건입니다. 그런데 재매각(이미 한 번 낙찰된 뒤 대금을 못 내 다시 나온 물건) 비율 자체는 1.11%로, 오히려 전체 평균(1.47%)보다 낮았습니다...