유찰 2번째부터 입찰보증금 숫자가 이상해집니다 — 아파트 6,850건 실측하니 77.7%가 '우수리'였습니다
경매 법정에서 최고가를 써냈는데도 입찰이 무효 처리되는 경우가 있습니다. 금액을 잘못 써서가 아니라, 보증금이 단 몇만 원 모자라서입니다.
저희가 진행 중인 아파트 6,850건을 전수로 세어보니, 유찰이 2회 넘어간 물건은 열에 여덟 꼴로 보증금 액수 자체가 '딱 떨어지지 않는' 숫자였습니다. 준비해 간 수표 액수가 1원이라도 모자라면 그 입찰 자체가 무효입니다.
보증금은 최저매각가격의 10%, 자기앞수표 한 장으로 준비합니다
매수신청보증(흔히 입찰보증금이라 부릅니다)은 민사집행법 제113조, 민사집행규칙 제63조에 따라 원칙적으로 그 물건의 최저매각가격의 10분의 1입니다. 법원이 상당하다고 인정하면 이보다 높게 정할 수도 있어, 매각기일공고에 적힌 금액을 실제로 확인해야 합니다.
실무에서는 이 금액을 은행에서 발급받은 자기앞수표 한 장으로 준비하는 경우가 가장 흔합니다. 계좌이체나 현금 다발이 아니라, 입찰 당일 집행관에게 보증금 액수와 정확히 맞는 수표를 봉투에 넣어 제출하는 방식입니다. 보증금이 부족하면 아무리 높은 금액을 써냈어도 최고가매수신고 자체가 무효로 처리되고, 보증금을 더 넣었다고 유리해지는 것도 아니라 초과분은 낙찰 후 돌려받습니다.
유찰이 처음이면 보증금은 딱 떨어집니다. 그런데 2회부터 갑자기 달라집니다
아파트는 감정가 자체가 대체로 반올림된 값이라, 최초 매각기일(유찰 0회)의 보증금은 만원 단위로 딱 떨어지는 경우가 대부분입니다. 그런데 법원이 정한 저감률을 곱해 가격을 다시 계산하는 두 번째 유찰부터는 이야기가 달라집니다.
2026년 9월 30일 기준 진행 중인 아파트 6,850건을 유찰 횟수별로 나눠 보증금(최저매각가격의 10%)이 만원 단위로 딱 떨어지지 않는 '우수리' 물건 비율을 세어봤습니다. 유찰 0회는 2,395건 중 4건(0.2%), 유찰 1회는 2,582건 중 55건(2.1%)뿐이었습니다. 그런데 유찰 2회로 넘어가면 860건 중 668건(77.7%)로 급증하고, 3회(76.2%)·4회 이상(66.5%)도 계속 높은 수준을 유지했습니다. 전체 6,850건 중에서는 1,431건(20.9%)이 우수리 물건이었습니다.
이유는 계산 방식에 있습니다. 감정가 그대로인 최초 가격은 대체로 반올림된 숫자지만, 유찰될 때마다 법원이 정한 비율(대개 20~30%대, 법원마다 다릅니다)을 곱해 새로 계산한 가격은 끝자리가 작은 단위까지 내려가는 경우가 많습니다. 유찰이 한 번 더 쌓일수록 그 가능성은 그대로 유지됩니다.
13만 4,700원이 모자라 무효 처리될 뻔한 물건
2026년 10월 매각기일이 잡힌 아파트 중 보증금이 100원 단위까지 어긋난 사례를 뽑아봤습니다. 강원 평창군 용평면의 한 아파트(영월지원 관할)는 유찰 3회로 최저매각가격이 25억 5,134만 7,000원까지 내려왔고, 보증금은 2억 5,513만 4,700원입니다. 2억 5,500만원짜리 수표만 끊어 가면 13만 4,700원이 모자라 최고가로 써냈어도 그 입찰 자체가 무효 처리됩니다.
서울중앙지방법원 관할 서초구 방배동 아파트는 유찰이 1회뿐인데도 최저매각가격 15억 2,029만 1,000원에 보증금은 1억 5,202만 9,100원으로 100원 단위까지 어긋나 있었습니다 — 유찰 2회 이상에서 흔한 패턴이지만, 1회에서도 아주 드물게 나타납니다. 광주지방법원 관할 광산구 수완동 아파트는 유찰 5회로 최저매각가격 7억 6,267만 6,000원, 보증금 7,626만 7,600원까지 100원 단위 우수리가 남았습니다. 서울북부지방법원 관할 중랑구 상봉동 아파트도 유찰 1회에 보증금 3,534만 9,200원으로 딱 떨어지지 않았습니다.
입찰 전, 이 순서로 확인합니다
- 매각기일공고·매각물건명세서에서 그 물건의 정확한 최저매각가격과 보증금 액수를 원 단위까지 직접 확인합니다
- 유찰이 2회 이상 된 물건이라면 보증금이 '딱 떨어지지 않는 숫자'일 가능성이 높다는 것을 전제하고 계산기를 두드려 정확한 금액을 확인합니다
- 보증금은 원 단위까지 정확히 맞춰 자기앞수표로 준비합니다. 어림잡아 끊은 수표는 단 몇백 원이 모자라도 무효 사유가 됩니다
- 법원마다 매각기일공고에 명시하는 보증금 비율이 다를 수 있으므로, 최저매각가격의 10%라고 가정하지 말고 공고문에 적힌 금액을 그대로 따릅니다
자주 하는 실수
- 최저매각가격의 10%를 암산으로 대충 계산해 반올림한 금액으로 수표를 끊는 경우 — 유찰 2회 이상 물건은 십중팔구 우수리가 있어, 반올림하는 순간 보증금이 모자라게 됩니다
- 보증금을 넉넉히 더 넣으면 유리하다고 생각하는 경우 — 초과분은 유효하게 처리되지만 아무 가산점도 없고, 낙찰 후 차액만 돌려받습니다. 정확한 금액을 맞추는 것이 핵심입니다
- 이전 매각기일 공고의 최저매각가격을 그대로 믿고 오는 경우 — 유찰이 반복될수록 가격이 바뀌므로 입찰 당일 공고문으로 다시 확인해야 합니다
보증금은 대략 맞추는 숫자가 아니라 원 단위까지 정확히 맞춰야 하는 숫자입니다. 특히 유찰이 여러 번 된 물건일수록 이 사실을 놓치기 쉽습니다.
자주 묻는 질문
Q. 입찰보증금은 항상 최저매각가격의 10%인가요?
A. 원칙은 10분의 1이지만, 법원이 상당하다고 인정하면 이보다 높은 금액으로 정할 수 있습니다. 매각기일공고에 적힌 정확한 보증금 금액을 확인해야 합니다.
Q. 보증금이 조금 모자라도 최고가면 낙찰되지 않나요?
A. 아닙니다. 보증금이 정해진 금액보다 부족하면 그 입찰은 최고가 여부와 관계없이 무효로 처리됩니다.
Q. 보증금을 더 많이 넣으면 낙찰에 유리한가요?
A. 아닙니다. 초과한 금액은 유효하게 처리되지만 입찰가나 순위에 영향을 주지 않고, 낙찰 후 초과분만 그대로 돌려받습니다.
Q. 보증금 액수는 어디서 정확히 확인하나요?
A. 대법원 법원경매정보 사이트의 매각기일공고와 매각물건명세서에서 그 물건의 최저매각가격과 보증금 금액을 직접 확인할 수 있습니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 매수신청보증(입찰보증금)의 정확한 금액과 납부 방법은 물건마다, 매각기일 공고마다 다를 수 있으므로 입찰 전 반드시 대법원 법원경매정보의 매각물건 명세서·매각기일공고 원문에서 직접 확인하시고, 판단이 어려우면 전문가 상담이 필요합니다. 통계는 courtauction_dev.db court_items_current(2026-09-30 기준 진행 중인 아파트 6,850건)의 최저매각가격·유찰횟수를 대법원 법원경매정보 공개 자료를 바탕으로 집을사듀오가 자체 집계한 것입니다. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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