집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

지분경매는 원래 싸고, 위반건축물 딱지가 붙은 물건도 대체로 쌉니다. 그럼 이 둘이 한 물건에 같이 붙어 있으면 훨씬 더 싸질까요? 실제로 세어보니 답은 반대였습니다. 저희는 앞서 지분경매 (8/31 글)와 위반건축물 (9/18 글)을 각각 다뤘습니다. 이번에는 두 리스크가 같은 물건 비고란에 동시에 적혀 있는 경우만 따로 골라 통계를 냈습니다. 리스크가 두 겹이면 가격도 두 겹으로 빠질 거라는 게 상식적인 예상인데, 데이터는 다른 이야기를 했습니다. 지분매각과 위반건축물, 각각 무엇이었는지 다시 짚으면 지분매각 은 물건 전체가 아니라 공유지분(예: 1/2, 1/3)만 경매에 나오는 것으로, 낙찰받아도 나머지 지분권자와 공유 관계가 계속되고 공유자에게는 최저매각가격으로 우선매수할 수 있는 권리가 있습니다. 위반건축물 은 무단증축·무단용도변경 등이 적발돼 건축물대장에 등재된 상태로, 등기부에는 나타나지 않고 시정될 때까지 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다. 두 가지 모두 낙찰가를 끌어내리는 요인으로 알려져 있어서, 상식적으로는 '지분+위반건축물'이 겹친 물건이 가장 쌀 것 같습니다. 실제로 그런지 전수로 대조했습니다. 실제로 세어보니, 복합군이 지분매각 단독군보다 오히려 덜 쌌습니다 2026년 9월 19일 기준 진행 중인 물건 46,518건의 비고란을 전수 검색했습니다. 지분매각 이 언급된 물건은 2,401건(전체의 5.2%), 위반건축물 이 언급된 물건은 409건(0.9%)이었고, 이 둘이 같은 비고란에 동시에 적힌 물건은 물건(목록) 기준 22건, 사건 기준으로는 20건(한 사건에 목록이 3개 걸린 경우가 1건 있었습니다)으로 전체의 0.05% 수준이었습니다. 평균 최저가율(감정가 대비 최저매각가격 비율, 낮을수록 많이 깎인 것)을 비교하면 지분매각 단독군이 57.0%로 가장 낮았고, 위반건축물 단독군이 60.7%, 그리고 {HL('둘이 겹친 복합군이 60.4%로 지분매각 단독군보다 오히려 높았습니다')}. 리스크가 두 겹이면...

지분경매를 공부하다 보면 꼭 나오는 얘기가 있습니다. '싸게 낙찰받아도 다른 공유자가 우선매수권으로 새치기할 수 있다'는 겁니다. 그런데 저희 데이터베이스를 뒤지다가 같은 지분 관련 물건인데 이 새치기가 아예 통하지 않는 경매 가 있다는 걸 발견했습니다. 법원이 매각공고 비고란에 직접 '공유자우선매수권 적용 없음'이라고 못 박아둔 물건들입니다. 전국에 몇 건이나 있는지, 왜 안 통하는지 실제 사건번호로 확인해봤습니다. 같은 '공유' 물건인데, 성립 배경이 다릅니다 보통 말하는 지분경매는 공유자 중 한 명이 빚을 못 갚아서, 채권자가 그 사람 지분만 강제로 경매에 넘기는 겁니다. 이때는 민사집행법 제140조에 따라 남은 공유자가 낙찰가와 같은 값에 우선매수를 신고할 수 있습니다. 다른 공유자를 보호하기 위한 장치입니다. 반면 공유물분할경매는 출발점이 다릅니다. 공유자들끼리 '이 부동산 어떻게 나눌지' 협의가 안 돼서 법원에 공유물분할청구소송을 내고, 법원이 '현금으로 나눠 가지라'는 판결(공유물분할판결)을 내리면 그 판결에 따라 부동산 전체 가 경매로 넘어갑니다. 채무 때문에 파는 게 아니라 공유자들 스스로 정리하기 위한 절차라서, 지분을 강제로 빼앗기는 사람을 보호하는 우선매수권 규정이 적용될 성질 자체가 아닙니다. 그래서 법원도 이런 물건은 비고란에 아예 '적용 없음'이라고 명시해둡니다. 실제로 세어보니, 2,325건 대 11건이었습니다 2026년 9월 15일 기준 진행 중인 물건 44,653건의 비고란을 전수 검색해봤습니다. 일반 지분경매는 2,325건인데 비해, 공유물분할경매는 전국에 11건뿐 이었습니다. 그리고 '지분매각'과 '공유물분할'이 같은 물건 비고란에 동시에 나온 경우는 0건이었습니다. 두 절차가 서로 겹치지 않는 완전히 다른 유형이라는 뜻입니다. 11건 중 5건은 법원이 직접 '적용 없음'이라고 썼습니다 2025타...

※ 2026-09-12 정정: 법원 최저매각가격을 전 회차 금액으로 잘못 적은 오류를 바로잡았습니다. 경매 사이트를 보다 보면 유독 최저가가 낮은 물건을 만날 때가 있어요. 감정가는 다른 물건과 비슷한데 최저가만 뚝 떨어져 있는 경우죠. 그런 물건 비고란을 열어보면 십중팔구 지분매각 이라는 문구가 있습니다. 오늘은 이 세 글자가 뭘 의미하는지, 왜 싸고 왜 조심해야 하는지 데이터로 확인해볼게요. 지분매각이 뭔가요 '지분매각'은 부동산 전체가 아니라 그 부동산에 대한 소유 지분의 일부만 경매에 나온다는 뜻이에요. 예를 들어 형제 세 명이 부모님 집을 1/3씩 공동으로 상속받았는데, 그중 한 명이 빚을 갚지 못하면 그 사람 몫인 1/3 지분만 경매로 넘어갈 수 있습니다. 낙찰을 받아도 집 전체를 사는 게 아니라, 나머지 공유자들과 공동소유자 관계가 되는 것 이에요. 그래서 낙찰 즉시 이사를 들어가거나 집을 마음대로 처분할 수 없습니다. 공유물이라 다른 공유자 동의 없이 단독으로 사용·수익할 근거가 없기 때문이에요. 게다가 지분경매에는 '공유자우선매수권'이라는 제도가 있어요. 다른 공유자가 낙찰가와 똑같은 금액으로 우선 매수하겠다고 신고하면, 최고가로 입찰한 사람이 있어도 그 권리가 공유자에게 넘어갑니다 (민사집행법 제140조). 즉 지분경매는 '내가 최고가를 써도 못 살 수 있다'는 리스크까지 안고 들어가는 물건이에요. 일반경매와 뭐가 다른지 표로 정리하면 실제로 얼마나 있고, 얼마나 싼지 세어봤습니다 개념만 설명하면 다른 글과 똑같으니, 저희가 갖고 있는 전국 경매 데이터를 직접 세어봤어요. 대상: court_items_current(진행 중 경매 물건) 36,770건 중 비고란에 '지분매각' 또는 '공유지분'이 있는 물건 1,958건(전체의 5.3%)입니다. 지분매각 물건은 평균 최저매각가율이 57.3%로, 일반 물건(64.3%)보다 7.0%p 더 낮았습니다. 평균 유찰 횟수도 2.35회...