지분매각+위반건축물 겹친 경매 물건 22건, 그런데 더 싸지진 않았습니다
지분경매는 원래 싸고, 위반건축물 딱지가 붙은 물건도 대체로 쌉니다. 그럼 이 둘이 한 물건에 같이 붙어 있으면 훨씬 더 싸질까요? 실제로 세어보니 답은 반대였습니다.
저희는 앞서 지분경매(8/31 글)와 위반건축물(9/18 글)을 각각 다뤘습니다. 이번에는 두 리스크가 같은 물건 비고란에 동시에 적혀 있는 경우만 따로 골라 통계를 냈습니다. 리스크가 두 겹이면 가격도 두 겹으로 빠질 거라는 게 상식적인 예상인데, 데이터는 다른 이야기를 했습니다.
지분매각과 위반건축물, 각각 무엇이었는지 다시 짚으면
지분매각은 물건 전체가 아니라 공유지분(예: 1/2, 1/3)만 경매에 나오는 것으로, 낙찰받아도 나머지 지분권자와 공유 관계가 계속되고 공유자에게는 최저매각가격으로 우선매수할 수 있는 권리가 있습니다.
위반건축물은 무단증축·무단용도변경 등이 적발돼 건축물대장에 등재된 상태로, 등기부에는 나타나지 않고 시정될 때까지 이행강제금이 반복 부과될 수 있습니다.
두 가지 모두 낙찰가를 끌어내리는 요인으로 알려져 있어서, 상식적으로는 '지분+위반건축물'이 겹친 물건이 가장 쌀 것 같습니다. 실제로 그런지 전수로 대조했습니다.
실제로 세어보니, 복합군이 지분매각 단독군보다 오히려 덜 쌌습니다
2026년 9월 19일 기준 진행 중인 물건 46,518건의 비고란을 전수 검색했습니다.
지분매각이 언급된 물건은 2,401건(전체의 5.2%), 위반건축물이 언급된 물건은 409건(0.9%)이었고, 이 둘이 같은 비고란에 동시에 적힌 물건은 물건(목록) 기준 22건, 사건 기준으로는 20건(한 사건에 목록이 3개 걸린 경우가 1건 있었습니다)으로 전체의 0.05% 수준이었습니다.
평균 최저가율(감정가 대비 최저매각가격 비율, 낮을수록 많이 깎인 것)을 비교하면 지분매각 단독군이 57.0%로 가장 낮았고, 위반건축물 단독군이 60.7%, 그리고 {HL('둘이 겹친 복합군이 60.4%로 지분매각 단독군보다 오히려 높았습니다')}. 리스크가 두 겹이면 더 깎일 거라는 예상과 반대되는 결과입니다. 평균 유찰 횟수는 복합군이 2.45회로 세 그룹 중 가장 많아, '입찰은 더 꺼려지는데 가격은 덜 깎인' 모양이 됐습니다.
표본이 22건으로 작다는 점은 감안해야 합니다. 다만 복합군만 따로 보면 신건(유찰 0회)이 6건(27.3%)으로 아직 회차가 안 쌓인 물건이 적지 않았고, 이행강제금이 구체적으로 언급된 물건은 5건(22.7%), 법정지상권까지 동시에 언급된 물건도 4건(18.2%) 있었습니다 — 리스크가 두 겹이 아니라 세 겹인 물건도 섞여 있다는 뜻입니다.
겹쳤다고 다 똑같이 위험한 건 아니었습니다
2020타경4309(진주지원) 펜션 물건은 리스크가 세 겹인 사례입니다. 지분매각·위반건축물에 더해 공사대금 5억 원 유치권 신고까지 있었습니다. 하지만 비고란을 끝까지 읽어보면 채권자가 이미 유치권부존재 확인 소송에서 승소해 확정판결(수원지방법원 2021가단541468, 2024.04.16. 확정)을 제출한 상태였습니다. 유찰 9회로 최저가율은 26%까지 내려가 있었습니다.
2024타경87804(고양지원) 근린시설은 반대로 규모가 큰 사례입니다. 감정가 61.85억 원 물건인데 목록 2 토지가 지분매각이고 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다. 다만 이 물건은 구분소유적 공유관계라 공유자 우선매수권 자체를 행사할 수 없고 매수인이 그 관계를 그대로 승계하는 특수한 구조였습니다. 유찰은 1회뿐이고 최저가율은 70%로, 복합군 안에서도 덜 깎인 축입니다.
2025타경51873(성남지원) 상가는 감정가 5,400만 원의 소액 물건으로, 지분매각+위반건축물에 더해 현황상 3층 점포('황포냉면')가 이미 폐업한 상태라고 비고란에 적혀 있었습니다. 유찰 5회, 최저가율 17%까지 내려가 소액군에서는 가격이 크게 빠진 사례였습니다.
지분+위반건축물 겹친 물건, 이 순서로 확인합니다
- 비고란을 끝까지 읽으세요. 위 진주지원 사례처럼 '리스크 세 겹'으로 보이는 물건도 뒷부분에 해소 근거(확정판결 등)가 적혀 있는 경우가 있습니다. 앞부분만 보고 판단하지 마세요
- 지분매각이면 공유자 우선매수권 행사 여부부터 확인하세요. 단, 위 고양지원 사례처럼 구분소유적 공유관계라 우선매수권 자체가 없는 경우도 있으니 매각공고 특별매각조건을 직접 확인해야 합니다
- 위반건축물 부분은 건축물대장을 따로 발급받아 위반 내용·시정 여부·이행강제금 부과 이력을 관할 구청에 확인하세요. 비고란 언급만으로는 현재 상태를 알 수 없습니다
- 가격이 '두 겹 리스크라 많이 쌀 것'이라는 가정으로 입찰가를 정하지 마세요. 이번 조사에서는 복합군 평균 최저가율(60.4%)이 지분매각 단독군(57.0%)보다 오히려 높았습니다
자주 하는 실수
- 리스크가 겹쳤으니 무조건 많이 깎였을 거라 짐작하고 입찰가를 낮게 쓰는 경우 — 실측상 복합군이 지분매각 단독군보다 덜 깎인 경우도 있었습니다
- 비고란 앞부분의 위험 요소만 보고 뒷부분의 해소 근거(판결·서류 제출)를 놓치는 경우 — 진주지원 사례처럼 유치권이 이미 판결로 정리된 경우도 있습니다
- 지분매각이면 늘 공유자 우선매수권이 있다고 가정하는 경우 — 구분소유적 공유관계 등 특별매각조건에 따라 우선매수권 행사가 아예 불가능한 물건도 있습니다
리스크가 여러 개 겹친 물건일수록 비고란을 끝까지, 특별매각조건까지 같이 읽어야 합니다. 겹친 개수로 가격을 짐작하지 않는 것이 첫 단추입니다.
자주 묻는 질문
Q. 지분매각+위반건축물 물건은 무조건 피해야 하나요?
A. 이 글에서 개별 물건을 판정하지 않습니다. 리스크가 실제로 해소됐는지는 사건마다 다르므로, 건축물대장과 공유자 현황을 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다.
Q. 리스크가 겹치면 항상 가격이 더 많이 깎이나요?
A. 이번 실측에서는 오히려 그렇지 않았습니다. 복합군 평균 최저가율(60.4%)이 지분매각 단독군(57.0%)보다 높았습니다. 다만 표본이 22건으로 작아 일반화하기는 조심스럽습니다.
Q. 지분매각 물건은 항상 공유자 우선매수권이 있나요?
A. 아닙니다. 이번 사례 중 고양지원 물건처럼 구분소유적 공유관계라 공유자 우선매수권을 행사할 수 없는 특별매각조건이 붙은 경우도 있습니다. 매각공고 원문을 확인해야 합니다.
Q. 비고란에 유치권·법정지상권까지 같이 적혀 있으면 더 위험한가요?
A. 언급된 리스크 개수만으로 위험도를 단정할 수 없습니다. 진주지원 사례처럼 유치권이 이미 확정판결로 해소된 경우도 있어, 비고란을 끝까지 읽고 해소 근거가 있는지 확인해야 합니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 지분매각·위반건축물이 겹친 물건이라도 리스크가 실제로 해소됐는지는 사건마다 다르며, 이 글에서 개별 물건을 판정하지 않습니다. 입찰 전 반드시 건축물대장·등기부·매각물건명세서 원문을 확인하고, 공유자 현황과 위반건축물 이행강제금 부과 여부는 관할 등기소·구청에 직접 문의하세요. 판단이 어려우면 법무사·변호사 상담을 거치세요. 통계는 courtauction_dev.db court_items_current(2026-09-19 기준 진행 중 46,518건)의 비고란(mul_bigo)을 대법원 법원경매정보 공개 자료를 바탕으로 집을사듀오가 자체 집계한 것입니다. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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