감정가 3억 2,900만원 빌라가 2,961만원인데, 등록된 채권은 3억 2,469만원입니다 (2025-04728-001)
서울 서대문구 북가좌동, 7층짜리 다세대주택 701호입니다. 감정가는 3억 2,900만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 2,961만원입니다. 감정가의 9%입니다. 그런데 온비드 물건상세를 열어보니, 이 물건에 등록된 채권과 배분요구액만 모두 더해 3억 2,469만원이었습니다. 감정가와 거의 맞먹는 금액입니다. 여기에 전입세대 임차인이 신고한 전세보증금 2억 8,500만원까지 더하면 6억원을 넘습니다. 가격이 왜 이렇게까지 떨어졌는지, 이 채권들은 낙찰자와 무슨 관계가 있는지, 공개 자료로 확인되는 만큼만 정리해 보겠습니다. 어디에 있는 물건인가 감정평가서에는 "북가좌초등학교" 북동측 인근이라고 적혀 있습니다. '가재울뉴타운' 사업지구 안에 있는 준신축 건물입니다. 이 위치도는 감정평가서에 첨부된 것으로, 인근 거래사례 7건의 위치와 단가까지 표시돼 있습니다. 뒤에서 실거래 비교에 그대로 활용하겠습니다. 2020년 10월 준공된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 온비드가 제공한 현장 사진에는 이 물건(701호)의 위치가 붉은 화살표로 표시돼 있습니다. 물건정보 — 등록된 채권만 3억 2,469만원 전유면적은 27.31㎡, 약 8.26평입니다. 분양면적은 31.27㎡, 대지권은 546.8분의 14.2339입니다. 방 2개짜리 다세대주택입니다. 온비드에 등록된 배분요구액(임차인 전세보증금 제외)을 모두 더하면 3억 2,469만 1,676원입니다. 감정평가액(3억 2,900만원)의 98.7%에 해당합니다. 가장 큰 금액은 2023년 8월 설정된 가압류(주******)로, 2025년 7월 배분요구액이 2억 3,975만 536원까지 등록돼 있었습니다. 다음으로 큰 금액은 위임기관인 부평세무서의 배분요구 6,708만 640원입니다. 여기에 전입세대주(구*)가 신고한 전세보증금 2억 8,500만원까지 더하면 총 6억 969만원, 감정가의 1.85배입니다. 배분 순위상 뒤에 있는 채권...