감정가 3억 2,900만원 빌라가 2,961만원인데, 등록된 채권은 3억 2,469만원입니다 (2025-04728-001)
서울 서대문구 북가좌동, 7층짜리 다세대주택 701호입니다. 감정가는 3억 2,900만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 2,961만원입니다. 감정가의 9%입니다.
그런데 온비드 물건상세를 열어보니, 이 물건에 등록된 채권과 배분요구액만 모두 더해 3억 2,469만원이었습니다. 감정가와 거의 맞먹는 금액입니다.
여기에 전입세대 임차인이 신고한 전세보증금 2억 8,500만원까지 더하면 6억원을 넘습니다. 가격이 왜 이렇게까지 떨어졌는지, 이 채권들은 낙찰자와 무슨 관계가 있는지, 공개 자료로 확인되는 만큼만 정리해 보겠습니다.
어디에 있는 물건인가
감정평가서에는 "북가좌초등학교" 북동측 인근이라고 적혀 있습니다. '가재울뉴타운' 사업지구 안에 있는 준신축 건물입니다.
이 위치도는 감정평가서에 첨부된 것으로, 인근 거래사례 7건의 위치와 단가까지 표시돼 있습니다. 뒤에서 실거래 비교에 그대로 활용하겠습니다.
2020년 10월 준공된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 온비드가 제공한 현장 사진에는 이 물건(701호)의 위치가 붉은 화살표로 표시돼 있습니다.
물건정보 — 등록된 채권만 3억 2,469만원
전유면적은 27.31㎡, 약 8.26평입니다. 분양면적은 31.27㎡, 대지권은 546.8분의 14.2339입니다. 방 2개짜리 다세대주택입니다.
온비드에 등록된 배분요구액(임차인 전세보증금 제외)을 모두 더하면 3억 2,469만 1,676원입니다. 감정평가액(3억 2,900만원)의 98.7%에 해당합니다.
가장 큰 금액은 2023년 8월 설정된 가압류(주******)로, 2025년 7월 배분요구액이 2억 3,975만 536원까지 등록돼 있었습니다. 다음으로 큰 금액은 위임기관인 부평세무서의 배분요구 6,708만 640원입니다.
여기에 전입세대주(구*)가 신고한 전세보증금 2억 8,500만원까지 더하면 총 6억 969만원, 감정가의 1.85배입니다. 배분 순위상 뒤에 있는 채권자는 한 푼도 받지 못할 수 있는 구조입니다.
전입세대열람(2025년 6월 11일 기준, 감정평가서 원문)에는 세대주 1명(2021년 2월 16일 전입)만 등록돼 있어, 추가 임차인은 확인되지 않습니다.
가격 구조 — 감정가 대비 정확히 1%포인트씩
온비드 물건상세 API가 공식 집계한 누적 유찰 횟수는 10회입니다. 최초 공고일은 2025년 7월 9일입니다.
온비드 입찰상세 API의 과거 회차 이력을 보면 16~25회차(2026년 4~7월)가 감정가의 100%에서 10%까지 매주 유찰로 기록돼 있습니다. 이후 여러 회차가 "취소"(재공고)로 뒤섞여 있어 26~32회차의 정확한 순서는 이 글의 조사로 재구성하지 못했습니다.
결과가 다시 명확해지는 33회차(9월 17일)는 10%(3,290만원)로 유찰됐고, 이번 34회차(9월 28~30일 입찰, 10월 1일 개찰) 최저입찰가는 2,961만원, 9%입니다. 이 글을 쓰는 지금(9월 27일)은 아직 입찰 전이라 결과는 모릅니다.
실거래와 비교하면 — 감정가 자체는 시세와 비슷합니다
국토교통부 실거래가 API로 서대문구 전체 최근 7개월(2025년 2~9월)을 전수 조회했지만, 같은 건물(한양플러스, 지번 306-5) 거래는 0건이었습니다. 표본 없음으로 처리합니다.
대신 감정평가서에 첨부된 인근 거래사례 7건을 그대로 인용합니다. 감정평가사는 이 중 3건(a·b·c)을 '가재울뉴타운7구역 주택재개발정비사업지구'에 속한다는 이유로 최종 비교에서 제외하고, 재개발지구 밖에 있는 사례 g(북가좌동 392-5, 2023년 1월 거래, 3억 1,000만원)를 채택했습니다.
본건(북가좌동 306-5)도 가재울뉴타운 사업지구 안에는 있지만, 재개발정비사업지구 대상에는 포함되지 않는다고 감정평가서에 명시돼 있습니다.
사례 g의 단가에 시점수정·개별요인 비교를 거쳐 산출된 본건 감정가 단가는 ㎡당 약 1,204만원입니다. 34회차 최저입찰가는 이 감정가 기준으로도 9% 수준입니다. 감정가 자체는 주변 시세와 크게 다르지 않고, 가격이 무너진 건 유찰이 거듭된 이 물건 하나뿐이라는 뜻입니다.
공고문에 적힌 문구 — 확인한 만큼만 원문으로
이 물건은 공매공고문 PDF 링크가 온비드 물건상세 API에서 확인되지 않았습니다. 원문 공고문은 직접 확인하지 못했고, 아래는 API가 공시한 인수조건 문구와 현장조사 기록입니다.
본건은 권리신고 및 배분요구한 임차인이 임차보증금 전부를 배분 받지 못하는 경우 매수인이 인수부담할 수 있으므로 사전조사 후 입찰 바람.
현장조사 기록(2025년 7월 1일·8일)에는 두 차례 방문 모두 폐문부재였고, 임차인 안내문과 채권신고 및 배분요구서를 부착했다는 내용이 담겨 있습니다.
이후 전입세대주 가족과의 유선 면담에서 "전세보증금 2억 8,500만원의 임대차 계약관계가 존재한다"는 구두 진술을 확보했다고 감정평가서에 적혀 있습니다.
실제로 낙찰자가 이 보증금이나 등록된 채권을 인수하게 되는지는 이 글의 조사만으로 단정할 수 없습니다. 인수 여부를 저희가 임의로 판단하지 않습니다. 등기부등본과 전입세대열람을 입찰 전 반드시 직접 확인해야 하는 부분입니다.
일정·계약조건
- 34회차 입찰: 9.28.(월) 14:00 ~ 9.30.(수) 17:00, 개찰 10.1.(목) 11:00
- 최저입찰가: 2,961만원(감정가 대비 9%)
- 입찰보증금: 입찰가격의 10%(296만 1천원)
- 대금 납부: 일시불, 납부기한 30일
- 입찰 자격 제한: 없음(모든 온비드 회원 입찰 가능)
- 공동입찰·대리입찰: 가능
정리
10회 유찰 끝에 감정가의 9%까지 떨어진 다세대주택입니다. 그런데 감정가 자체는 인근 실거래와 비교해도 특별히 부풀려진 값이 아니었습니다.
가격표만 보고 접근하면 놓치는 게 있습니다. 등록된 채권·배분요구액만 3억 2,469만원으로 감정가에 육박하고, 별도로 전세보증금 2억 8,500만원짜리 임차권까지 있다는 사실입니다.
싸 보이는 숫자와 실제로 확인해야 할 위험이 다를 수 있다는 걸, 이 물건이 잘 보여준다고 생각합니다.
입찰 전 체크리스트
- 등기부등본·전입세대열람 확인 — 전세보증금 2억 8,500만원의 인수 여부를 입찰 전 직접 확인
- 배분요구액 3억 2,469만원의 배분 순위 — 실제 회수 가능액은 등기부상 순위로 별도 확인 필요
- 26~32회차의 취소·재공고 이력 — 온비드에서 최신 회차 정보를 다시 확인
- 34회차 입찰(9.28~30) 전 온비드에서 최저가·일정 변동 여부 재확인
- 관리비 체납 여부 — 이 글의 자료로는 확인되지 않아 관리사무소 직접 문의 필요
자주 묻는 질문
Q. 2,961만원에 낙찰받으면 등록된 채권 3억 2,469만원을 다 물어줘야 하나요?
A. 아닙니다. 그 금액은 이 물건에 등록된 배분요구액의 합계이지, 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 전세보증금 2억 8,500만원의 임차권처럼 매수인이 인수부담할 수 있는 항목이 별도로 있으니, 등기부등본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
Q. 감정가가 3억 2,900만원인데 왜 시세와 비슷하다고 하나요?
A. 감정평가서에 첨부된 인근 거래사례(사례 g, 2023년 1월 3억 1,000만원)를 시점수정·개별요인 비교한 결과 본건 감정가 단가와 비슷한 수준이었습니다. 즉 감정가가 부풀려진 게 아니라, 유찰이 거듭되며 최저입찰가만 계속 낮아진 것입니다.
Q. 26~32회차 사이에 무슨 일이 있었나요?
A. 온비드 API 기록상 이 구간은 "취소"(재공고)가 여러 차례 섞여 있습니다. 정확한 순서는 이 글의 조사로 확인하지 못했고, 33회차부터 결과가 다시 명확합니다.
Q. 지금 바로 입찰할 수 있나요?
A. 34회차 입찰은 9월 28일 14시부터 9월 30일 17시까지이고, 자격 제한은 없습니다. 입찰보증금은 입찰가격의 10%(296만 1천원)입니다.
본 글은 온비드(한국자산관리공사) 공매공고·감정평가서·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 직접 조사해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가격·입찰일정은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부등본·전입세대열람 내용을 별도로 확인하세요. 위치도·지적도·거래사례표는 감정평가서 첨부 자료입니다. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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