집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

경매 공부를 막 시작한 분들은 등기부를 보고 '근저당이 있으니까 저게 말소기준이겠지'라고 생각하는 경우가 많습니다. 틀린 말은 아닌데, 근저당권만 그 역할을 하는 게 아니라는 게 문제입니다. 저희가 법원경매 매각물건명세서 5,183건 을 열어서 최선순위 등기가 무엇인지 하나씩 확인해보니, 근저당권이 아닌 압류·가압류·경매개시결정 등이 전체의 44.1%(1,810건) 이었습니다. 등기부에서 근저당만 찾고 나머지를 지나치면, 정작 기준이 되는 권리를 놓칠 수 있다는 뜻입니다. 말소기준권리란 무엇인가요 말소기준권리 는 법률 용어가 아니라, 경매 실무에서 쓰는 말입니다. 매각이 되면 등기부의 권리 중 일부는 사라지고(소멸) 일부는 매수인에게 그대로 넘어갑니다(인수). 그 경계선이 되는 권리를 가리켜 말소기준권리라고 부릅니다. 민사집행법 제91조 제2항 은 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다고 정하고 있고, 같은 조 제3항 은 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 함께 소멸된다고 정하고 있습니다. 그래서 등기부에 있는 근저당권·압류·가압류 가운데 날짜가 가장 빠른 것이 기준선이 되고, 그보다 늦게 등기된 권리는 전세권이든 임차권이든 대부분 함께 사라집니다. 반대로 전입일이나 설정일이 말소기준권리보다 빠른 임차인·전세권자는 대항력이 있어 매수인이 인수해야 하는 경우가 생깁니다. 그래서 등기부를 볼 때는 '근저당이 있는지'가 아니라 '가장 먼저 설정된 권리가 무엇이고 언제인지'를 먼저 확인해야 합니다. 매각물건명세서 5,183건, 최선순위가 근저당권만은 아니었습니다 저희가 수집·파싱한 매각물건명세서 가운데 최선순위 권리 종류가 확인되는 4,103건 을 전부 세어봤습니다. 근저당권이 55.9%(2,293건) 로 가장 많았지만, 압류 19.3%(793건) , 가압류 14.4%(591건) , 경매개시결정 6.8%(281건), 강제경매개시결정 2.0%(82건)...

경매 물건에 임차인이 있으면 다들 일단 긴장합니다. 그런데 사실 임차인이 있다고 전부 위험한 건 아닙니다. 저희가 수집한 매각물건명세서 4,994건을 전수로 파싱해보니, 임차인이 있는 물건 3,466건 가운데 19.8%(687건) 만 낙찰자가 보증금을 떠안을 위험이 있었고, 61.1%(2,116건) 는 전입일이 늦어 매각과 동시에 임차권이 그냥 사라졌습니다. 그 둘을 가르는 게 바로 '전입일이 말소기준권리보다 빠른가'라는 날짜 하나입니다. 대항력과 우선변제권은 완전히 다른 권리입니다 대항력 은 전입신고와 실제 거주(점유)만 갖추면 생기는 권리입니다. 전입일이 그 물건의 말소기준권리(등기부상 가장 먼저 설정된 근저당권·가압류 등)보다 빠르면, 그 임차인은 낙찰자에게 '나 안 나갈래요, 보증금 돌려주세요'라고 주장할 수 있는 힘을 갖게 됩니다. 우선변제권 은 전입신고에 더해 확정일자를 받고, 배당요구종기까지 배당요구까지 해야 생기는 권리입니다. 이건 '누구보다 먼저 배당금을 받아 가느냐'의 순서를 정하는 권리입니다. 둘은 따로 움직입니다. 대항력은 있는데 배당요구를 안 해 우선변제권이 없으면, 배당 절차에서는 한 푼도 못 받으면서 낙찰자에게는 보증금을 요구할 수 있습니다. 반대로 대항력이 없으면(전입일이 늦으면) 확정일자를 아무리 빨리 받아둬도 매각과 동시에 임차권 자체가 소멸해, 배당받을 몫이 있으면 그 안에서만 정리되고 낙찰자에게는 아무것도 요구할 수 없습니다. 매각물건명세서 4,994건, 전입일 하나로 결과가 갈렸습니다 저희가 수집 중인 매각물건명세서 가운데 파싱이 완료된 4,994건을 전수로 확인했습니다. 이 가운데 69.4%(3,466건) 에 임차인이 있었고, 나머지 30.6%(1,528건)는 '조사된 임차내역없음' 이었습니다. 임차인이 있는 3,466건을 다시 나눠보면, 687건(19.8%) 은 매각물건명세서에 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음'이라고 명시돼 있어 배당으로 ...

경매 매각공고 비고란을 보다 보면 '제시외 건물'이라는 말이 자주 나옵니다. 감정평가서·등기부에 정식으로 잡혀 있지 않은데, 현장에는 실제로 서 있는 건물이나 나무를 뜻합니다. 문제는 이 말 뒤에 포함 이 붙느냐 제외 가 붙느냐에 따라 완전히 다른 물건이 된다는 겁니다. 저희 데이터베이스에서 이 단어가 들어간 물건을 전수 검색해, 두 경우가 실제로 얼마나 다른지 확인해봤습니다. 같은 '제시외'인데 왜 결과가 갈릴까요 제시외 건물·수목 은 감정평가 시점에 토지·건물과 별도로 확인된, 공부(등기부·건축물대장)에 안 잡힌 구조물입니다. 컨테이너·비닐하우스·창고·수목 등이 흔합니다. 감정평가사가 이걸 확인하면 법원은 매각공고에 두 가지 중 하나로 적습니다. "제시외 건물 포함" — 이 구조물도 낙찰가에 포함해서 판다는 뜻. 매수인이 그대로 갖습니다 "제시외 건물 매각제외" 또는 "매각에서 제외" — 이 구조물은 안 판다는 뜻. 땅은 낙찰받아도 그 위의 건물은 여전히 원래 소유자(또는 타인) 것으로 남습니다 — 법원경매정보 매각공고 비고란 실제 표현 제외 가 문제입니다. 내 땅에 남의 건물이 그대로 서 있으면, 그 건물 소유자가 '법정지상권'(토지와 건물 소유자가 갈라져도 일정 요건이면 건물주가 토지를 계속 쓸 권리)을 주장할 수 있습니다. 성립하면 철거를 못 시키고, 안 되면 철거소송을 또 거쳐야 합니다. 실제로 세어보니, 진행 중 물건의 15.5%에 이 단어가 있었습니다 2026년 9월 17일 기준 진행 중인 물건 46,197건의 비고란을 전수 검색해봤습니다. 제시외 건물·수목이 언급된 물건은 7,167건으로 전체의 15.5% 였습니다. 이 중 '포함' 표현이 5,675건, '매각제외·매각에서 제외' 표현이 1,348건이었습니다. 평균 유찰 횟수·최저가율은 포함군과 제외군 사이에 큰 차이가 없었는데, 이건 두 군 모두 이미 감정평가 단계에서 ...

※ 2026-09-12 정정: 법원 최저매각가격을 전 회차 금액으로 잘못 적은 오류를 바로잡았습니다. 경매 물건을 보다가 비고란에서 '유치권 신고'라는 문구를 만나면 대부분 거기서 창을 닫습니다. 공사대금 몇 억을 낙찰자가 떠안는다는 얘기를 어디선가 들었기 때문이죠. 그런데 이 문구는 누군가 신고서를 냈다는 사실 을 적어둔 것이지, 유치권이 성립한다는 뜻이 아닙니다 . 이 둘의 차이가 실제로 얼마나 큰지, 진행 중인 전국 경매 물건을 전부 세어서 확인해봤어요. 유치권이 뭐길래 무서워하나 유치권은 남의 물건에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 그 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리예요. 민법 제320조에 나옵니다. 건물을 지어준 공사업체가 공사대금을 못 받았을 때가 대표적이에요. 경매에서 이게 무서운 이유는 말소되지 않고 낙찰자에게 넘어가기 때문 입니다. 민사집행법 제91조 제5항은 매수인이 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다고 정하고 있어요. 근저당처럼 배당받고 사라지는 권리가 아니라, 낙찰가와 별도로 물어야 하는 돈이라는 뜻이죠. 그래서 유치권이 진짜로 성립하면 '싸게 산 물건'이 순식간에 '비싸게 산 물건'이 됩니다. 그런데 '신고'는 성립 요건이 아닙니다 여기서 많이들 헷갈리는 지점이 있어요. 유치권은 등기하는 권리가 아닙니다. 등기부를 아무리 봐도 나오지 않아요. 그래서 자기 권리를 알리려면 법원에 신고서를 내는데, 법원은 그걸 접수했다는 사실만 비고란에 적어둡니다 . 심사해서 인정해준 게 아니라, '이런 주장이 들어왔으니 입찰자가 알아서 확인하라'는 안내에 가까워요. 실제 성립은 점유를 하고 있는지, 그 채권이 이 물건에 관해 생긴 것인지 같은 요건을 따져야 정해집니다. 그리고 그 판단은 결국 소송으로 갑니다. 그래서 세어봤습니다 — 신고 442건, 성립 확인은 1건 개념 설명만 하면 다른 글과 똑같으니, 저희가 가진 전국 경매 데이터를 직접 집계했어요. 2026년 9월 1일...

경매 서류 중 딱 하나만 읽을 수 있다면, 정답은 매각물건명세서입니다. 법원이 "이 물건의 위험 요소"를 공식적으로 요약해 주는 유일한 문서고, 여기 적힌 내용은 나중에 몰랐다고 다툴 수도 없습니다 . 그래서 다섯 줄만 제대로 보면 위험 물건의 90%는 걸러집니다. 다섯 줄 독법 ① 최선순위 설정 — 말소기준권리입니다. 이 날짜보다 늦은 권리는 낙찰로 소멸, 빠른 권리는 살아남습니다. 모든 판단의 기준점. ② 배당요구종기 — 임차인·채권자의 배당요구가 이 날짜 안에 있는지를 봅니다. ③ 임차인 현황 — 전입일이 ①보다 빠른 임차인이 있으면 대항력 있음. 보증금·배당요구 여부까지 세트로 확인합니다. ④ 인수되는 등기 — "매수인에게 대항할 수 있는…" 문구가 있으면 인수액 상한을 계산합니다(별도 글: 인수액 3단계 계산법). ⑤ 비고란 — 유치권 신고, 법정지상권, 특별매각조건, 맹지, 벽체 없음… 한 줄이 억 단위를 좌우합니다. 저희가 유찰 9회 물건 분석에서 보여드린 그 사례처럼요. 실제 사례 두 개 사례 A — 인천의 한 84㎡: ③에서 2017년 전입 임차인 발견, ④에 인수 문구. 하지만 보증금 2,000만원 + 배당요구 완료 → 인수 상한 2,000만원으로 계산 가능한 물건. 사례 B — 서산의 오피스텔: ①~④ 전부 깨끗한데 ⑤에 "벽체 구분 없음, 출입문 없음". 유찰 9회의 이유가 비고란 한 줄에 있었습니다. 어디서 보나요 대법원 법원경매정보(무료)에서 사건번호로 검색 → 매각기일 1주 전부터 열람 가능합니다. 입찰 전날 갱신본을 한 번 더 확인하는 습관까지 들이면 완성입니다. 자주 묻는 질문 Q. 매각물건명세서는 언제 공개되나요? A. 매각기일 1주일 전부터 대법원 법원경매정보에서 무료로 열람할 수 있습니다. Q. 명세서에서 가장 먼저 봐야 할 것은? A. 최선순위 설정(말소기준권리) 날짜입니다. 모든 권리분석이 이 날짜를 기준으로 갈립니다. Q. 비고...