제시외 건물 있는 경매 7,167건, '포함'과 '제외'는 완전히 다른 물건이었습니다
경매 매각공고 비고란을 보다 보면 '제시외 건물'이라는 말이 자주 나옵니다. 감정평가서·등기부에 정식으로 잡혀 있지 않은데, 현장에는 실제로 서 있는 건물이나 나무를 뜻합니다.
문제는 이 말 뒤에 포함이 붙느냐 제외가 붙느냐에 따라 완전히 다른 물건이 된다는 겁니다. 저희 데이터베이스에서 이 단어가 들어간 물건을 전수 검색해, 두 경우가 실제로 얼마나 다른지 확인해봤습니다.
같은 '제시외'인데 왜 결과가 갈릴까요
제시외 건물·수목은 감정평가 시점에 토지·건물과 별도로 확인된, 공부(등기부·건축물대장)에 안 잡힌 구조물입니다. 컨테이너·비닐하우스·창고·수목 등이 흔합니다. 감정평가사가 이걸 확인하면 법원은 매각공고에 두 가지 중 하나로 적습니다.
"제시외 건물 포함" — 이 구조물도 낙찰가에 포함해서 판다는 뜻. 매수인이 그대로 갖습니다
"제시외 건물 매각제외" 또는 "매각에서 제외" — 이 구조물은 안 판다는 뜻. 땅은 낙찰받아도 그 위의 건물은 여전히 원래 소유자(또는 타인) 것으로 남습니다
— 법원경매정보 매각공고 비고란 실제 표현
제외가 문제입니다. 내 땅에 남의 건물이 그대로 서 있으면, 그 건물 소유자가 '법정지상권'(토지와 건물 소유자가 갈라져도 일정 요건이면 건물주가 토지를 계속 쓸 권리)을 주장할 수 있습니다. 성립하면 철거를 못 시키고, 안 되면 철거소송을 또 거쳐야 합니다.
실제로 세어보니, 진행 중 물건의 15.5%에 이 단어가 있었습니다
2026년 9월 17일 기준 진행 중인 물건 46,197건의 비고란을 전수 검색해봤습니다.
제시외 건물·수목이 언급된 물건은 7,167건으로 전체의 15.5%였습니다. 이 중 '포함' 표현이 5,675건, '매각제외·매각에서 제외' 표현이 1,348건이었습니다. 평균 유찰 횟수·최저가율은 포함군과 제외군 사이에 큰 차이가 없었는데, 이건 두 군 모두 이미 감정평가 단계에서 가격에 반영돼 있기 때문으로 보입니다 — 실제로 여러 물건의 비고란에는 '최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격'이라고 법원이 직접 적어둡니다.
더 눈에 띄는 건 법정지상권 위험 표기입니다. 제외군 1,348건 중 294건(21.8%), 즉 5건 중 1건꼴로 비고란에 '법정지상권'이라는 단어가 같이 등장했습니다. 땅만 사는 물건 다섯 건 중 한 건은 법원이 '그 위 건물 때문에 소송 갈 수도 있다'고 미리 경고해둔 셈입니다.
용도별로 보면 제외군은 전답·임야·대지·기타(농지·산지) 등 땅 위주 물건이 대부분이었고, 지역은 경상남도(284건)·경기도(268건)·충청남도(185건) 순으로 많았습니다. 반대로 포함군은 서울·수도권 다세대·연립 같은 도심형 주거 물건에서 '제시외 건물 포함' 한 줄로 짧게 끝나는 경우가 많았습니다.
같은 물건 안에서도 포함·제외가 갈립니다
2023타경51586(서산지원) 전답 물건은 같은 토지 안에서 결과가 갈린 사례입니다. 제시외 수목은 매각에 포함됐지만, 제시외 건물은 '법정지상권 성립 여부가 불분명하다'는 이유로 매각에서 제외됐습니다. 법원은 최저매각가격(3,790만 원) 자체가 이 건물 때문에 낮게 잡힌 가격이라고 비고란에 명시해뒀습니다. 유찰이 12회 반복된 물건입니다.
2022타경1997(밀양지원)은 반대로 제시외 수목과 건물 대부분을 포함해서 팔되, 이동식 화장실과 컨테이너처럼 '이동·철거가 용이한' 것만 따로 제외했습니다. 2024타경51670(해남지원)은 아예 주택과 비닐하우스 전부가 제외 대상이었는데, 비고란에 '그 제시외 건물에 타인이 거주하고 있는 것으로 조사되나 임대관계는 미상'이라고 적혀 있었습니다. 땅만 낙찰받아도 사람이 살고 있는 건물이 그대로 남는다는 뜻입니다.
반면 도심 다세대 물건인 2023타경114858(서울중앙지방법원)은 비고란에 '제시외 건물 포함' 한 줄이 전부였습니다. 옥상 구조물이나 창고처럼 규모가 작은 경우가 많아, 별다른 설명 없이 낙찰가에 자연스럽게 딸려오는 식입니다.
제시외 건물이 있는 물건, 이 순서로 확인합니다
- 매각공고 비고란에서 '제시외'라는 단어를 찾고, 바로 뒤에 '포함'인지 '제외(매각제외/매각에서 제외)'인지부터 구분하세요. 이 한 단어가 물건의 성격을 완전히 바꿉니다
- '제외'라면 감정평가서에서 그 구조물의 위치·규모·용도를 확인하고, 비고란에 '법정지상권' 언급이 있는지 찾아보세요. 언급이 없어도 안심하지 말고 현황조사서에서 실제 점유자를 확인해야 합니다
- 그 건물에 사람이 살고 있는지(현황조사서의 점유 현황) 확인하세요. 위 해남지원 사례처럼 '타인 거주 중'이라고 적혀 있으면 낙찰 후에도 명도가 별도로 필요할 수 있습니다
- '포함'이라도 안심하고 넘기지 말고, 그 구조물이 위반건축물(무허가 증축 등)로 등재돼 있는지는 따로 확인하세요. 포함돼 있어도 철거명령 대상일 수 있습니다
자주 하는 실수
- '제시외'라는 단어만 보고 넘기는 경우 — 포함인지 제외인지에 따라 완전히 다른 리스크입니다
- 제외된 건물이 작고 허름해 보인다고 무시하는 경우 — 법정지상권 성립 요건은 건물의 크기·상태가 아니라 토지·건물 소유권이 갈라진 시점과 경위로 판단합니다
- 최저매각가격이 싸다고만 보고, 그 가격이 '제시외 건물로 인해 제한받은 가격'이라는 것을 놓치는 경우 — 이미 리스크가 가격에 반영돼 있다는 뜻이지, 리스크가 없다는 뜻이 아닙니다
제시외 건물은 포함이면 덤이고, 제외면 뇌관이 될 수 있습니다. 입찰 전에 이 한 단어부터 정확히 구분하는 것이 첫 단추입니다.
자주 묻는 질문
Q. 제시외 건물이 '포함'이면 별문제 없나요?
A. 이 글에서 개별 물건을 판정하지 않습니다. 포함이라도 위반건축물 여부, 실제 규모와 용도는 감정평가서·현황조사서로 직접 확인해야 합니다.
Q. 제시외 건물이 '제외'면 무조건 위험한가요?
A. 제외군 1,348건 중 법정지상권이 비고란에 함께 언급된 건 294건(21.8%)이었습니다. 언급이 없다고 위험이 없는 건 아니므로, 현황조사서에서 실제 점유자와 건물 상태를 반드시 확인해야 합니다.
Q. 법정지상권이 성립하면 그 건물을 철거시킬 수 없나요?
A. 법정지상권 성립 여부는 토지·건물의 소유권 변동 시점과 경위 등 여러 요건으로 개별 판단됩니다. 이 글에서 성립·불성립을 단정하지 않으니, 해당 사건의 매각물건명세서를 확인하고 전문가와 상담하세요.
Q. 최저매각가격이 '제시외 건물로 인해 제한받는 가격'이라는 문구는 무슨 뜻인가요?
A. 감정평가 단계에서 이미 그 구조물의 존재로 인한 가치 하락을 반영해 가격을 낮췄다는 뜻입니다. 가격이 낮은 이유가 있다는 뜻이지, 리스크 자체가 사라졌다는 뜻은 아닙니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 제시외 건물·수목의 매각 포함·제외 여부와 법정지상권 성립 가능성은 사건마다 다르며, 이 글에서 개별 물건을 판정하지 않습니다. 입찰 전 반드시 대법원 법원경매정보에서 해당 사건의 매각물건명세서·감정평가서 원문을 확인하고, 판단이 어려우면 법무사·변호사 상담을 거치세요. 통계는 courtauction_dev.db court_items_current(2026-09-17 기준 진행 중 46,197건)의 비고란(mul_bigo)을 대법원 법원경매정보 공개 자료를 바탕으로 집을사듀오가 자체 집계한 것입니다. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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