집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

등기부등본 을구에 "구분지상권설정등기"라는 문구를 보고 그냥 넘어가는 분들이 많습니다. 이름부터 낯설고, 비고란에도 한 줄만 적혀 있는 경우가 대부분이라 대수롭지 않게 여기기 쉽습니다. 그런데 이 등기 하나 때문에 땅은 내 소유인데 그 위나 아래 특정 공간은 평생 남이 쓰는 상황이 생깁니다. 저희 데이터로 이게 실제로 가격에 얼마나 영향을 주는지 세어봤습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 48,692건 중 비고란에 구분지상권 이 언급된 물건은 70건으로 전체의 0.14%에 불과했습니다. 흔하지는 않지만, 걸리면 낙찰가에 확실히 영향을 주는 권리였습니다. 구분지상권은 '땅의 특정 층만' 남에게 내주는 권리입니다 민법 제289조의2(구분지상권)는 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위를 정해 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 설정할 수 있다고 정합니다. 일반 지상권이 토지 전체를 쓰는 것과 달리, 구분지상권은 땅의 일부 층만 떼어 한국전력공사의 송전선로, 지하철·전력구, 가스배관처럼 특정 시설을 위한 공간으로 한정해 내주는 것입니다. 핵심은 토지 소유권과 별개로, 인수 여부에 따라 매수인이 그대로 떠안을 수 있다 는 점입니다. 매각물건명세서에 "말소되지 않고 매수인이 인수함"이라고 특별매각조건이 붙은 구분지상권은 낙찰받아 대금을 완납해도 사라지지 않습니다. 그 땅 위나 아래 정해진 공간은 계속 한국전력공사나 철도공사 같은 권리자가 쓸 수 있다는 뜻입니다. 실제로 세어보니, 구분지상권 물건이 10%p 가까이 더 쌌습니다 2026년 9월 26일 기준 진행 중인 물건 48,692건의 비고란을 전수 검색했습니다. 구분지상권이 언급된 70건의 평균 최저가율은 52.8% 로, 언급되지 않은 48,622건의 62.6%보다 9.9%p 낮았습니다. 평균 유찰 횟수도 2.79회로 전체 평균 2.08회보다 많았습니다. 표본이 70건으로 크지는 않지만, 걸린 물건일수록 여러 번 유찰되며 가격이 더 내려간다는 ...

경매 매각공고 비고란을 보다 보면 '제시외 건물'이라는 말이 자주 나옵니다. 감정평가서·등기부에 정식으로 잡혀 있지 않은데, 현장에는 실제로 서 있는 건물이나 나무를 뜻합니다. 문제는 이 말 뒤에 포함 이 붙느냐 제외 가 붙느냐에 따라 완전히 다른 물건이 된다는 겁니다. 저희 데이터베이스에서 이 단어가 들어간 물건을 전수 검색해, 두 경우가 실제로 얼마나 다른지 확인해봤습니다. 같은 '제시외'인데 왜 결과가 갈릴까요 제시외 건물·수목 은 감정평가 시점에 토지·건물과 별도로 확인된, 공부(등기부·건축물대장)에 안 잡힌 구조물입니다. 컨테이너·비닐하우스·창고·수목 등이 흔합니다. 감정평가사가 이걸 확인하면 법원은 매각공고에 두 가지 중 하나로 적습니다. "제시외 건물 포함" — 이 구조물도 낙찰가에 포함해서 판다는 뜻. 매수인이 그대로 갖습니다 "제시외 건물 매각제외" 또는 "매각에서 제외" — 이 구조물은 안 판다는 뜻. 땅은 낙찰받아도 그 위의 건물은 여전히 원래 소유자(또는 타인) 것으로 남습니다 — 법원경매정보 매각공고 비고란 실제 표현 제외 가 문제입니다. 내 땅에 남의 건물이 그대로 서 있으면, 그 건물 소유자가 '법정지상권'(토지와 건물 소유자가 갈라져도 일정 요건이면 건물주가 토지를 계속 쓸 권리)을 주장할 수 있습니다. 성립하면 철거를 못 시키고, 안 되면 철거소송을 또 거쳐야 합니다. 실제로 세어보니, 진행 중 물건의 15.5%에 이 단어가 있었습니다 2026년 9월 17일 기준 진행 중인 물건 46,197건의 비고란을 전수 검색해봤습니다. 제시외 건물·수목이 언급된 물건은 7,167건으로 전체의 15.5% 였습니다. 이 중 '포함' 표현이 5,675건, '매각제외·매각에서 제외' 표현이 1,348건이었습니다. 평균 유찰 횟수·최저가율은 포함군과 제외군 사이에 큰 차이가 없었는데, 이건 두 군 모두 이미 감정평가 단계에서 ...

※ 2026-09-12 정정: 법원 최저매각가격을 전 회차 금액으로 잘못 적은 오류를 바로잡았습니다. 토지 경매 물건을 보다가 비고란에서 '법정지상권'이라는 문구를 만나면 대부분 그냥 넘깁니다. 땅은 싸게 샀는데 남의 건물 때문에 마음대로 못 쓴다는 얘기를 어디선가 들었기 때문이죠. 그런데 이 문구도 유치권과 마찬가지로 아직 확정되지 않은 가능성 을 적어둔 것이지, 법정지상권이 성립한다는 뜻이 아닙니다 . 실제로 소송까지 가서 결론이 난 사건을 찾아보니, 결과가 한쪽으로 크게 쏠려 있었어요. 법정지상권이 뭐길래 무서워하나 법정지상권은 토지와 건물이 원래 같은 사람 소유였다가, 경매 등으로 어느 한쪽만 팔리면서 소유자가 달라졌을 때 인정될 수 있는 권리예요. 민법 제366조에 나옵니다. 원래 하나였던 땅과 건물을 갈라놓았다고 건물을 무조건 철거하게 하면 사회적 손실이 크다는 취지예요. 경매에서 이게 무서운 이유는 토지만 낙찰받아도 그 위 건물주가 계속 건물을 쓸 수 있기 때문 입니다. 등기부에 오르는 권리가 아니라서, 땅을 낙찰받고 나서야 '이 위에 남의 건물이 계속 있을 수 있다'는 사실을 알게 되는 경우가 생겨요. 반대로 건물만 매각되는 경우도 있는데, 이때는 건물을 낙찰받았는데 법정지상권이 없다고 확정되면 건물을 철거당할 수 있습니다. 그런데 '문구가 있다'는 성립 요건이 아닙니다 여기서 유치권과 똑같은 함정이 있어요. 법원은 토지·건물의 소유권 변동 이력만 보고 법정지상권 '가능성'을 비고란에 적어둘 뿐, 성립 여부를 직접 심사해서 확정해주지 않습니다 . 실제 성립은 저당권 설정 당시 건물이 있었는지, 토지·건물이 같은 소유자였는지 같은 요건을 따져야 정해지고, 다투면 결국 소송으로 갑니다. 그래서 세어봤습니다 — 문구 587건, 확정판결은 8건뿐 개념 설명만 하면 다른 글과 똑같으니, 저희가 가진 전국 경매 데이터를 직접 집계했어요. 2026년 9월 8일 기준 진행 중인 물건 42,258건 중 비...