은평뉴타운 상림마을 경매 — '대지권 미등기'에 겁먹을 필요 없는 이유, 최저가 6.3억 (2025타경51996)
은평뉴타운 상림마을 6단지 푸르지오 전용 84㎡가 경매로 나왔습니다.
같은 6단지 실거래가 이번 달에도 8억 3,000만원인데, 현재 최저가는 6억 3,040만원 — 실거래보다 약 2억 낮은 상태입니다.
그런데 물건 비고란에 이런 문구가 있습니다. "대지권 미등기". 초보 입찰자들이 이 여섯 글자를 보고 조용히 다음 물건으로 넘어가죠. 오늘은 이 문구가 실제로 뭘 의미하는지까지 같이 뜯어보겠습니다.
물건 정보부터
- 사건번호: 2025타경51996 (서울서부지방법원 경매1계)
- 소재지: 서울 은평구 진관동 1, 은평뉴타운 상림마을 617동 2층 206호 (6단지 푸르지오)
- 전용면적: 84.79㎡ / 2008년 5월 사용승인 / 11층 건물의 2층
- 감정가 7억 8,800만원 → 현재 최저가 6억 3,040만원 (유찰 2회)
- 매각기일: 2026년 9월 8일(월) 오전 10시 · 신관 제209호 / 보증금 6,304만원
실거래와 비교하면
같은 6단지 84㎡ 저층(3~4층)이 8억~8억 3,000만원에 최근 두 달 연속 거래됐습니다. 본건은 2층이니 조건이 거의 같습니다. 옆 7·8단지는 9억대까지 나가고요.
본론 — "대지권 미등기" 여섯 글자의 실체
법원 비고란 원문은 이렇습니다: "대지권 미등기이나 포함하여 매각"
핵심은 뒷부분입니다. "포함하여 매각" — 낙찰자는 건물뿐 아니라 대지 지분까지 포함해서 사는 것이고, 감정가에도 대지 가치가 반영돼 있습니다.
은평뉴타운 같은 대규모 택지지구에서는 환지·지적 정리가 늦어져 등기부에 대지권 기재만 안 된 사례가 흔합니다. 실제로는 소유권 이전에 문제가 없는 '절차 지연'인 경우가 대부분이라, 아는 사람들에겐 오히려 경쟁이 줄어드는 포인트가 되죠.
다만 확인 없이 단정하면 안 됩니다. 같은 문구라도 ① 단순 지적정리 지연(문제 없음)인지 ② 분양대금 미납 등으로 대지권 취득 자체에 다툼이 있는 사례인지는 사건마다 다릅니다. 그 구분은 매각물건명세서와 감정평가서의 대지권 평가 포함 여부로 확인합니다 — 이 물건은 감정서에 대지 지분이 평가에 포함돼 있고, 명세서는 기일 1주 전 공개되니 최종 확인은 그때 하시면 됩니다.
가격은 어디까지
서울서부지방법원도 유찰 시 20%씩 저감됩니다(실측값). 다음 회차는 5억 432만원 — 실거래의 60% 수준이라, 대지권 이슈를 확인한 실수요·투자 수요가 이번 회차(6.3억)와 다음 사이에서 움직일 가능성이 큰 구간입니다.
입지
감정평가서 기재로 "서울진관초등학교 북동측 인근", "아파트단지 및 학교 등이 소재하는 주거지대"입니다. 초품아 + 뉴타운 인프라 조합이죠.
입찰 전 체크 3가지
- 매각물건명세서(9월 1일경 공개) — 대지권 관련 기재와 임차 관계 원문 확인
- 감정평가서 — 대지권 가격이 평가에 포함됐는지 (포함 확인됨, 원문 재확인 권장)
- 관리비·명도 — 점유 현황은 현황조사서로
9월 8일 결과도 후속으로 전하겠습니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 입찰 전 등기부·현황조사서· 매각물건명세서를 반드시 직접 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
자주 묻는 질문
Q. 은평뉴타운 상림마을 경매 최저가는 얼마인가요?
A. 2026년 9월 8일 기일 기준 6억 3,040만원입니다. 같은 6단지 84㎡ 실거래는 8억~8억 3,000만원대입니다.
Q. 대지권 미등기 물건은 위험한가요?
A. 본건은 법원이 '대지권 미등기이나 포함하여 매각'으로 공시했고 감정평가에 대지 지분이 포함돼 있습니다. 다만 매각물건명세서 원문 확인은 필수입니다.
Q. 유찰되면 다음 최저가는요?
A. 서울서부지방법원 저감률 20% 실측 기준 약 5억 432만원입니다.
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