시세 반값에 아파트를 사는 신탁공매, 왜 아무나 못 할까? | 경매와 다른 3가지
얼마 전 부평의 한 아파트를 소개해 드렸습니다.
시세 3억짜리가 신탁공매로 나와서, 마지막 회차 최저가가 2억 4,000만원까지 내려가는 물건이었죠.
그 글을 보고 이런 질문이 나올 수밖에 없습니다.
"그렇게 싸게 살 수 있는데, 왜 다들 안 하는 거지?"
오늘은 그 답을 정리해 보겠습니다.
결론부터 말하면 — 신탁공매는 경매보다 확실히 싸게 살 기회가 있는 시장이 맞습니다.
대신 낙찰자가 떠안는 것 3가지를 모르면, 싸게 산 게 아니라 비싸게 산 게 됩니다.
신탁공매가 뭔가요
집주인(위탁자)이 대출을 받으면서 집을 신탁회사에 맡겼는데, 빚을 못 갚으면 신탁회사가 그 집을 팔아서 돈을 회수합니다.
그 매각 절차가 신탁공매입니다.
법원이 아니라 신탁회사가 직접 온비드(온라인 공매 사이트)에서 진행하고, 지금 이 순간에도 아파트만 935건이 나와 있습니다.
경매·압류공매와 뭐가 다른가요
표에서 빨간 칸 세 개가 오늘의 핵심입니다.
① 시작가가 감정가가 아닙니다.
경매의 감정가는 감정평가사가 시세 기준으로 매기지만, 신탁공매의 1회차 가격은 신탁사가 회수해야 할 채권 규모에서 출발하는 경우가 많습니다.
부평 물건도 시세 3억짜리가 6억 750만원에서 시작했습니다.
그래서 "몇 % 인하"라는 숫자에 속으면 안 되고, 실거래가 대비 몇 %인지만 보면 됩니다.
② 인수주의입니다.
경매는 낙찰받으면 대부분의 권리가 소멸하는 소멸주의가 원칙입니다.
신탁공매는 반대입니다 — 물건의 현재 상태를 낙찰자가 그대로 떠안습니다.
임차인이 있으면 보증금 반환 책임까지, 체납관리비가 있으면 그것도 전액.
③ 매각물건명세서가 없습니다.
법원 경매는 위험 요소를 법원이 문서로 정리해 줍니다.
신탁공매엔 그게 없습니다. 공매공고문이 유일한 공식 문서고, 위험 요소는 입찰자가 직접 찾아야 합니다.
경쟁이 적은 이유, 그래서 가격이 많이 떨어지는 이유가 바로 이겁니다.
낙찰자가 떠안는 것 3가지 — 공고문 원문 기준
실제 신탁공매 공고문에 공통으로 들어가는 조항들입니다.
· 명도 책임: 점유자가 안 나가면 명도소송도 낙찰자 몫 (인도명령 제도 없음)
· 임차인·유치권자 책임: 보증금 반환·임대차 승계 포함 낙찰자에게 포괄 승계
· 체납관리비: 발생 시점과 관계없이 공용·전용 전액 낙찰자 부담
그래서 입찰 전에 전입세대 열람 + 관리사무소 체납관리비 확인 + 공고문 유의사항 정독, 이 세 가지는 무조건입니다.
그리고 하나 더 — 수의계약이라는 변수
신탁공매엔 경매에 없는 룰이 하나 있습니다.
유찰되면 다음 회차 전까지, 직전 회차 최저가 이상으로 수의계약이 가능합니다.
"한 회차 더 기다렸다가 더 싸게 사야지"라고 계산하는 사이, 다른 사람이 수의계약으로 가져갈 수 있다는 뜻입니다.
가격이 시세 아래로 내려온 물건일수록 이 변수를 계산에 넣어야 합니다.
시작하는 법
- 온비드(onbid.co.kr) 회원가입 + 공동인증서 등록 — 법원 갈 필요 없이 전부 온라인
- 물건 검색에서 기타재산 → 아파트·다세대로 좁히기 (신탁 물건은 대부분 여기)
- 관심 물건의 공매공고문 PDF를 끝까지 — 유의사항 조항들이 전부 돈입니다
- 실거래가(국토부)와 비교해 실질 할인율 계산 — 1회차 대비 인하율은 무시
- 입찰 전 현장: 전입세대 열람 + 관리사무소 + 임장
보증금은 입찰가의 10%, 낙찰되면 5영업일 안에 계약, 잔금은 공고마다 30~60일입니다.
정리
신탁공매가 시세보다 싸게 낙찰되는 건, 싸게 "주는" 게 아니라 확인할 것을 확인한 사람만 들어올 수 있는 시장이라서입니다.
확인 항목은 정해져 있고, 어렵다기보다 귀찮은 쪽에 가깝습니다.
그 귀찮음이 진입장벽이고, 진입장벽이 할인율입니다.
자주 묻는 질문
Q. 신탁공매란 무엇인가요?
A. 부동산을 담보로 신탁회사에 맡긴 소유자가 채무를 갚지 못할 때, 신탁회사가 온비드에서 그 부동산을 매각하는 절차입니다. 법원 경매와 달리 신탁사가 직접 진행합니다.
Q. 신탁공매는 왜 시세보다 싸게 낙찰되나요?
A. 인수주의(명도·임차·체납관리비를 낙찰자가 부담)와 매각물건명세서 부재로 확인 부담이 커서 경쟁이 적고, 2~4일 단위로 10%씩 빠르게 가격이 내려가기 때문입니다.
Q. 신탁공매 1회차 가격은 감정가인가요?
A. 아닌 경우가 많습니다. 신탁사의 채권 회수 목표에서 출발해 시세보다 높게 시작하는 사례가 흔하므로, 판단 기준은 1회차 대비 인하율이 아니라 실거래가 대비 비율입니다.
Q. 신탁공매 입찰 전 꼭 확인할 것은?
A. 공매공고문 원문(유의사항·인수 조건), 전입세대 열람, 체납관리비, 등기부, 그리고 유찰 시 수의계약 가능 조항입니다.
본 글은 온비드(한국자산관리공사) 공매공고 등 공개 자료를 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 신탁공매는 인수주의가 원칙이므로 입찰 전 공매공고문 원문·등기부·전입세대·체납관리비를 반드시 직접 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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