감정가 1억 1,300만원 오피스텔이 904만원인데, 전세보증금은 1억 3,000만원입니다 (2025-10363-001)
서울 관악구 남현동, 사당역 인근의 9층짜리 오피스텔 708호입니다. 감정가는 1억 1,300만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 904만원입니다. 감정가의 8%입니다.
그런데 온비드 물건상세를 열어보니, 이 방에 전입해 있는 임차인이 신고한 전세보증금이 1억 3,000만원으로 등록돼 있었습니다. 최저입찰가는 물론이고 감정가보다도 큰 금액입니다.
가격이 왜 이렇게까지 떨어졌는지, 이 보증금은 어떻게 되는 것인지, 공개 자료로 확인되는 만큼만 정리해 보겠습니다.
어디에 있는 물건인가
사당역에서 도보로 가까운 거리이고, 감정평가서에도 "서울시립남서울미술관" 남동측 인근이라고 적혀 있습니다.
2010년 11월 준공된 철근콘크리트조 지하 2층·지상 9층 건물이고, 온비드 상세정보에는 "업무시설 외1"로 등록돼 있습니다. 1층에는 부동산중개사무소 현수막이 걸려 있어, 이 건물 자체가 전세·월세·매매가 활발한 오피스텔 단지라는 걸 알 수 있습니다.
물건정보 — 그리고 등록된 채권
전유면적은 14.45㎡, 약 4.37평입니다. 분양면적은 27.71㎡, 대지권은 598분의 5.16입니다. 방 하나짜리 원룸형 오피스텔입니다.
온비드에 등록된 배분요구액(임차보증금 제외)을 모두 더하면 8,481만 1,950원입니다. 가장 큰 몫은 위임기관인 기흥세무서가 2025년 7월 23일 배분요구한 7,051만 860원이고, 나머지는 관악구 압류(59만원)와 건강보험공단 등 교부청구 6건(합계 1,371만원)입니다.
전입세대주(한**)는 2024년 1월 29일 전입했고, 2026년 3월 5일자로 전세보증금 1억 3,000만원의 임차권을 등기했습니다. 그런데 이 임차권의 배분요구액은 0원으로 등록돼 있습니다 — 배당을 신청하지 않았다는 뜻으로 읽힙니다.
감정평가서(2025년 12월 3일 기준시점)에는 "임대관계 미상"이라고만 적혀 있었습니다. 지금 온비드에 뜬 임차인 정보는 그 이후인 2026년 1월 29일 현장 재조사에서 추가된 내용입니다.
문 앞에서 발견한 사소한 불일치
감정평가서 원문에 이런 문장이 있습니다. "건축물 현황도 위치상 본건 현관문 호별표기는 '7.8'인바, 공매 진행시 참고하시기 바람."
실제로 현장 사진 속 현관문에는 "708"이 아니라 "7.8"이라고 표기돼 있습니다. 등기·건축물대장상 호수는 708호이지만, 실제 현관문 표지판은 다르게 붙어 있다는 뜻입니다. 낙찰자 입장에서는 사소해 보여도, 실제 점유 호실을 확인할 때 헷갈릴 수 있는 부분이라 감정평가사가 별도로 짚어둔 것으로 보입니다.
호별배치도를 보면 708호는 707호와 709호 사이에 있는 복도식 구조입니다. 감정평가서는 "이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조는 건축물대장 현황도를 기준으로 표시했다"고 밝히고 있어, 내부 사진은 확보되지 않았습니다.
가격 구조 — 감정가 대비 정확히 1%포인트씩
온비드 입찰상세 API가 보관한 회차 이력은 14회차(2026년 4월 16일, 감정가 그대로인 1억 1,300만원)부터 조회됩니다. 매주 유찰을 거듭해 23회차(7월 2일)에 감정가의 10%인 1,130만원까지 내려왔고, 이후 32회차(9월 3일)까지 두 달 가까이 같은 가격으로 유찰이 반복됐습니다.
33회차(9월 17일)부터 하락이 재개돼 1,017만원, 이번 34회차(9월 28~30일 입찰, 10월 1일 개찰)는 904만원입니다. 이 글을 쓰는 지금(9월 25일)은 아직 입찰 전이라 결과는 모릅니다.
온비드 물건상세 API가 공식 집계한 누적 유찰 횟수는 10회입니다(usbdNft 필드). 회차마다 정확히 감정가의 1%포인트(113만원)씩 낮아지는 규칙적인 패턴입니다.
실거래와 비교하면 — 같은 건물 같은 면적이 3주 전 1억 700만원
국토교통부 실거래가에서 같은 건물(콤팩트하우스)·비슷한 전용면적 거래를 최근 12개월 전수 조회했습니다. 이 물건과 전용면적이 정확히 같은(14.45㎡) 거래가 두 건 나왔는데, 가장 최근인 2026년 9월 5일 거래가 1억 700만원입니다. 이 글을 쓰는 시점 기준 불과 3주 전입니다.
34회차 최저입찰가(904만원)는 이 실거래의 8.5% 수준입니다. 감정평가액(1억 1,300만원) 대비로는 8.0%입니다.
감정평가서 자체에도 같은 건물의 다른 호실 거래사례 2건(2025년 6월 1억 1,450만원, 2025년 8월 1억 1,550만원)이 비교사례로 인용돼 있습니다. 이 건물의 실거래 시세는 최근 1년 넘게 1억~1억 1,000만원대에서 크게 움직이지 않은 것으로 보입니다. 즉 가격이 무너진 건 이 물건 하나뿐이고, 건물 시세 자체는 안정적입니다.
공고문에 적힌 문구 — 확인한 만큼만 원문으로
이 물건은 공매공고문 PDF 링크가 온비드 물건상세 API에서 확인되지 않았습니다. 그래서 원문 공고문은 직접 확인하지 못했고, 아래는 API가 공시한 인수조건 문구와 감정평가서 원문입니다.
본건은 주민등록 등재사실에 의한 전입세대가 존재하며, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 있을 수 있사오니 사전조사 후 입찰바람.
현장조사 기록(2026년 1월 29일)에는 "점유자라고 밝히는 한 모씨가 전세보증금 1억 3천만원의 임대차 계약관계가 존재한다고 구두 진술했다"는 내용도 담겨 있습니다.
실제로 낙찰자가 이 보증금을 인수하게 되는지, 배분요구액이 0원인 이유가 무엇인지는 이 글의 조사만으로 단정할 수 없습니다. 인수 여부를 저희가 임의로 판단하지 않습니다. 등기부등본과 전입세대열람을 입찰 전 반드시 직접 확인해야 하는 부분입니다.
일정·계약조건
- 34회차 입찰: 9.28.(월) 14:00 ~ 9.30.(수) 17:00, 개찰 10.1.(목) 11:00
- 최저입찰가: 904만원(감정가 대비 8%)
- 입찰보증금: 최저입찰가의 10% (90만 4천원)
- 대금 납부: 일시불, 납부기한 30일
- 입찰 자격 제한: 없음(모든 온비드 회원 입찰 가능)
- 공동입찰·대리입찰: 가능
정리
반년 만에 34회차, 감정가의 8%까지 떨어진 오피스텔입니다. 그런데 같은 건물 같은 면적의 실거래는 3주 전에도 1억 700만원이었습니다. 건물 시세가 무너진 게 아니라, 이 물건 하나만 이례적으로 떨어진 셈입니다.
가격표만 보고 접근하면 놓치는 게 있습니다. 등록된 세금·건강보험 배분요구액만 8,481만원이고, 별도로 전세보증금 1억 3,000만원짜리 임차권이 등기돼 있는데 배분요구는 하지 않았다는 사실입니다.
싸 보이는 숫자와 실제로 확인해야 할 위험이 다를 수 있다는 걸, 이 물건이 잘 보여준다고 생각합니다.
입찰 전 체크리스트
- 등기부등본·전입세대열람 확인 — 전세보증금 1억 3,000만원의 인수 여부를 입찰 전 직접 확인
- 배분요구액이 0원으로 등록된 이유 — 임차인이 배당을 포기한 것인지, 별도 절차가 있는지 확인 필요
- 실제 점유 호실 확인 — 현관문 표기("7.8")와 등기부상 호수(708호)가 다르므로 현장에서 재확인
- 34회차 입찰(9.28~30) 전 온비드에서 최저가·일정 변동 여부 재확인
- 관리비 체납 여부 — 이 글의 자료로는 확인되지 않아 관리사무소 직접 문의 필요
자주 묻는 질문
Q. 904만원에 낙찰받으면 전세보증금 1억 3,000만원을 물어줘야 하나요?
A. 온비드 공시 문구상 "전입세대가 존재하며 매수인에게 인수되는 임차보증금이 있을 수 있다"고만 돼 있습니다. 이 임차권의 배분요구액은 0원으로 등록돼 있습니다. 실제 인수 여부는 등기부등본·전입세대열람을 직접 확인해야 하며, 저희가 단정하지 않습니다.
Q. 감정가보다 등록된 채권이 더 큰 게 정상인가요?
A. 저희가 온비드 물건상세 API로 확인한 배분요구액 합계(임차권 제외 8,481만원)는 감정평가액(1억 1,300만원)보다는 작습니다. 다만 별도로 등기된 전세보증금(1억 3,000만원)까지 더하면 감정가를 넘습니다. 배분 순서나 실제 회수 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
Q. 왜 두 달 가까이 같은 가격으로 유찰이 반복됐나요?
A. 저희가 확인한 사실은 회차별 가격과 결과뿐입니다. 감정가의 10%(1,130만원)에서 멈춰 있던 이유를 저희가 단정하지는 않습니다.
Q. 지금 바로 입찰할 수 있나요?
A. 34회차 입찰은 9월 28일 14시부터 9월 30일 17시까지이고, 자격 제한은 없습니다. 입찰보증금은 최저입찰가의 10%(90만 4천원)입니다.
본 글은 온비드(한국자산관리공사) 공매공고·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 직접 조사해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가격·입찰일정은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부등본·전입세대열람 내용을 별도로 확인하세요. 위치도·지적도는 감정평가서 첨부 자료입니다. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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