시세 3억 부평 아파트가 2.4억, 그런데 7번이나 유찰된 이유 (2026-0700-039719)

오늘은 신탁공매 물건 하나를 뜯어보겠습니다.

물건관리번호 2026-0700-039719.

인천 부평동 미주아파트 59㎡(2021년식)가 무궁화신탁 공매로 나와서 일곱 번 유찰됐습니다.

1회차 6억 750만원으로 시작한 가격이, 마지막 11회차에는 2억 4,000만원까지 내려갑니다.

"6억짜리가 2.4억까지 떨어졌다"고 하면 대단한 기회 같죠.

그런데 이 물건의 같은 건물 실거래는 올해 5월, 3억입니다.

1회차 가격이 시세의 두 배에서 시작한 겁니다.

신탁공매를 처음 보는 분들이 가장 많이 헷갈리는 지점이라, 오늘은 이 물건으로 그 구조를 설명해 보겠습니다.

어디에 있는 물건인가요

인천 부평구 부평동, 부평역과 부평시장 사이 생활권입니다.

사람들이 가장 궁금해할 주변 시설을 지도에 전부 찍어봤습니다. 직선거리 실측 기준으로:

• 인천부흥초등학교 244m — 도보 3분, 단지 바로 옆이라 사실상 초품아 입지입니다
• 부평자유시장 303m (도보 4분) — 장보기 생활권
• 부평역 724m (도보 9분) — 경인선·인천1호선 더블역세권, 부평시장역(인천1호선)도 704m
• 롯데마트 744m (도보 9분)
• 부평중·부평고 750~780m — 초·중·고가 전부 도보 10분 안입니다

건물 1층에는 편의점과 카페, 부동산이 들어와 있는 주상복합형 아파트입니다.

물건 정보

• 물건관리번호: 2026-0700-039719 (온비드 · 기타일반재산 · 공고기관 무궁화신탁)
• 인천 부평구 부평동 146-6, 미주아파트 7층 704호 / 전용 58.91㎡ (2021년식)
• 남은 입찰: 9차 9월 1일 2억 8,820만 → 10차 9월 4일 2억 6,260만 → 11차 9월 8일 2억 4,000만원
• 전자입찰(온비드), 입찰 당일 10~16시 / 보증금 입찰금액의 10%

왜 6억에서 시작했을까요

법원 경매의 감정가는 감정평가사가 시세 기준으로 매깁니다.

그런데 신탁공매의 1회차 가격은 신탁사가 회수해야 할 채권 규모에서 출발하는 경우가 많습니다.

시세와 무관하게 높게 시작하고, 2~4일에 한 번씩 10%p 가까이 깎으면서 시장이 받아줄 가격을 찾아 내려오는 거죠.

그래서 신탁공매에서 "1회차 대비 몇 % 인하"라는 숫자는 별 의미가 없습니다.

봐야 할 것은 하나입니다.

실거래 대비 몇 %인가.

이 물건은 9차(2억 8,820만)가 실거래의 96%, 10차가 88%, 11차가 80%입니다.

갭이 의미를 갖기 시작하는 건 10차부터라고 보시면 됩니다.

실거래와 전세 시세

지번(146-6)과 도로명까지, 공매 물건과 완전히 같은 건물 기준입니다.

매매는 올해 5월 8층이 3억.

전세는 2억 2,000만~2억 4,000만에 형성돼 있습니다.

여기서 눈에 들어오는 게 하나 있는데요.

11차 최저가 2억 4,000만원이 전세 시세와 같은 선이라는 점입니다.

그 가격에 낙찰받아 전세를 놓으면, 계산상 실투자금이 크게 줄어드는 구조죠.

다만 이건 어디까지나 계산이고, 아래 인수 조건을 먼저 봐야 합니다.

공고문에 적힌 인수 조건 — 여기가 핵심입니다

신탁공매는 경매의 소멸주의와 다르게 인수주의가 원칙입니다.

낙찰자가 물건의 현재 상태를 그대로 떠안는다는 뜻입니다.

이 물건 공매공고문 원문에서, 낙찰자가 부담하는 것들을 그대로 옮기면:

· 인도 및 명도 책임: 매수자 부담 (점유자가 있으면 명도소송도 매수자 몫)

· 임차인·점유자·유치권자에 대한 책임: 보증금 반환·임대차 승계 포함 매수자에게 포괄 승계

· 체납관리비: 발생 시점과 관계없이 공용·전용 전액 매수인 부담

· 위탁자가 체납한 제세공과금으로 인한 불이익도 매수자가 부담할 수 있음

이 공고문에는 신탁사가 조사한 임차인 현황 별지가 첨부돼 있지 않습니다.

공고문 문구상 "해당 사항 없는 경우 미첨부"이니, 신탁사가 파악한 임차인은 없다는 쪽에 가깝습니다.

하지만 공고문 스스로 "첨부 외 임차인·점유자가 존재할 수 있다"고 못 박고 있습니다.

전입세대 열람과 현장 확인 없이 들어가면 안 되는 물건이라는 뜻입니다.

일정과 계약 조건

• 낙찰 후 5영업일 이내 신탁사와 매매계약 체결 (입찰보증금이 계약금으로 대체)
• 잔금은 계약체결일로부터 60일 이내 — 공고마다 30일짜리도 있으니 원문 확인 필수
• 유찰되면 다음 회차 전까지 직전 회차 최저가 이상으로 수의계약 가능 — 낮은 회차를 기다리는 동안 다른 사람이 수의계약으로 가져갈 수 있다는 뜻입니다
• VAT 없음 (이 공고 기준)

정리

이 물건의 판단 기준을 한 줄로 줄이면 이렇습니다.

6억이 아니라 3억이 기준이고, 9월 4일(88%)과 9월 8일(80%) 회차가 실질 구간이다.

전세가와 겹치는 11차까지 가면 계산이 서는 물건입니다.

다만 그만큼, 수의계약으로 먼저 가져가는 사람이 나올 수 있는 구간이기도 합니다.

입찰 전 체크리스트

1. 전입세대 열람 + 현장 방문 — 점유자 유무가 이 물건 리스크의 핵심
2. 관리사무소에서 체납관리비 확인 — 전액 매수인 부담 조건
3. 등기부 열람 — 신탁등기·압류 등 현재 상태 확인
4. 공매공고문 원문 정독 — 유의사항 (1)~(29)까지, 특히 임차·명도·제세공과금 조항
5. 명도 지연 가능성을 입찰가에 반영 (신탁공매는 인도명령 제도가 없습니다)

9월 1일 9차부터 개찰 결과가 나올 텐데, 결과는 후속 글로 전하겠습니다.

자주 묻는 질문

Q. 부평 미주아파트 신탁공매 최저입찰가는 얼마인가요?
A. 9차(9월 1일) 2억 8,820만원, 10차(9월 4일) 2억 6,260만원, 11차(9월 8일) 2억 4,000만원입니다. 물건관리번호 2026-0700-039719, 온비드 전자입찰로 진행됩니다.

Q. 시세는 얼마인가요?
A. 같은 건물(부평동 146-6) 같은 평형이 2026년 5월 3억 원에 매매 신고됐고, 전세는 2억 2,000만~2억 4,000만 원에 형성돼 있습니다(국토교통부 실거래가).

Q. 신탁공매가 경매와 다른 점은 뭔가요?
A. 신탁공매는 인수주의가 원칙이라 명도 책임·임차 승계·체납관리비를 낙찰자가 부담하며, 인도명령 제도가 없어 점유자가 있으면 명도소송으로 해결해야 합니다. 대신 온비드 전자입찰이라 법원에 갈 필요가 없습니다.

Q. 1회차 가격 6억은 감정가인가요?
A. 아닙니다. 신탁공매의 시작가는 신탁사의 회수 목표에서 출발하는 경우가 많아 시세보다 높게 잡히곤 합니다. 판단 기준은 1회차 대비 인하율이 아니라 실거래가 대비 비율입니다.

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본 글은 온비드(한국자산관리공사) 공매공고·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 신탁공매는 인수주의가 원칙이므로 입찰 전 공매공고문 원문·등기부·전입세대·체납관리비를 반드시 직접 확인하세요. 지도: © OpenStreetMap contributors. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com