집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

경매 낙찰받으면 전 주인이 밀린 관리비까지 내가 떠안는다는 얘기, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 그래서 관리비 체납은 보통 상가나 오피스텔 같은 수익형 물건에만 있는 문제라고 생각하기 쉽습니다. 비고란에 '관리비'가 언급된 물건을 전수로 세어봤더니, 예상과 다른 그림이 나왔습니다. 가장 많은 용도가 상가가 아니라 아파트 였고, 체납액이 있다고 해서 낙찰가가 특별히 더 깎이지도 않았습니다. 관리비 승계, '전부 승계'도 '전혀 승계 안 됨'도 아닙니다 대법원 전원합의체 판례(2001. 9. 20. 선고 2001다8677)에 따르면 집합건물의 공용부분에 관한 체납관리비는 낙찰자(특별승계인)에게 승계 됩니다. 승강기·복도·주차장처럼 입주자 전체가 함께 쓰는 부분에 들어간 비용이라, 전 소유자가 안 냈다고 없어지는 돈이 아니라는 취지입니다. 반대로 전유부분(세대 내부) 관리비와 연체료는 승계되지 않습니다 . 전기·수도처럼 그 세대만 쓴 비용, 그리고 밀린 데 대한 가산금은 전 소유자에게만 청구할 수 있는 채권으로 남습니다. 그래서 비고란에 체납액이 적혀 있어도 '그 금액을 전부 내가 문다'는 뜻은 아닙니다. 문제는 비고란만 봐서는 그 금액 중 공용부분이 얼마인지 알 수 없는 경우가 많다는 점입니다. 관리사무소에 직접 문의해 내역을 나눠 받아야 실제로 인수할 금액을 가늠할 수 있습니다. 실제로 세어보니, 관리비 체납은 상가보다 아파트가 더 많았습니다 2026년 9월 20일 기준 진행 중인 물건 46,518건의 비고란을 전수 검색했습니다. 비고란에 '관리비'가 언급된 물건은 목록 기준 572건, 사건 기준으로는 377건(전체의 0.81%)이었습니다. 이 중 아파트가 178건(47.2%)으로 가장 많았고 , 상가·오피스텔·근린시설 복합 78건(20.7%), 근린시설 57건(15.1%)이 뒤를 이었습니다. 흔히 관리비 체납은 공실 상가 문제로 생각하지만, 실제로는 절반 가까이가 사람이 사는 아파트였습니다....

※ 2026-09-12 정정: 법원 최저매각가격을 전 회차 금액으로 잘못 적은 오류를 바로잡았습니다. 남양주 진접읍의 60평대 대형입니다. 사건번호 2024타경79330 , 신도브래뉴 전용 159.86㎡가 두 번 유찰돼 4억 1,503만원 까지 왔습니다. 그런데 올해 3월, 같은 159㎡가 — 그것도 1층이 — 7억 2,000만원에 실거래 됐습니다. 본건은 4층이고요. 물건 정보 사건번호: 2024타경79330 (남양주지원 경매4계) 남양주 진접읍 금곡리 1115, 진접신도브래뉴 2208동 4층 403호 / 전용 159.86㎡ 감정가 8억 4,700만원 → 최저가 4억 1,503만원 (유찰 2회, 49%) 매각기일: 2026년 9월 1일(화) 오전 10시 30분 · 제101호 / 보증금 4,150만 3천원 실거래 비교 대형 평형이라 거래는 드물지만, 올해 3월 신고가 명확한 기준점을 줍니다. 1층이 7.2억이면 4층인 본건의 현재 최저가는 그보다 3억 497만원 낮은 가격입니다. 왜 유찰됐을까요 진접은 4호선 연장(진접선) 개통으로 수요가 붙은 지역이지만, 60평대는 받아줄 수요층이 얇습니다. 대형 평형 경매의 전형적 패턴 — 실거래는 견고한데 응찰자가 늦게 옵니다. 남양주지원도 30% 저감입니다. 한 번 더 유찰되면 2억 9,052만 1천원 , 실거래의 40%. 이 구간까지 가면 실수요·전세 세팅 수요가 붙을 가능성이 높습니다. 현장 사진 체크리스트 매각물건명세서 원문 — 기일이 9월 1일이라 이미 공개돼 있습니다. 입찰 전 필독 관리비 미납 확인 내부 상태 — 2024년 사건이라 공실 기간 확인 9월 1일 — 바로 다음 주 화요일입니다. 결과는 후속 글로. 자주 묻는 질문 Q. 진접 신도브래뉴 경매 최저가는 얼마인가요? A. 2026년 9월 1일 기일 기준 4억 1,503만원(감정가 8억 4,700만원의 49%)입니다. Q. 같은 평형 실거래가는요? A. 같은 전용 159.86㎡ 1층이 20...

※ 2026-09-12 정정: 법원 최저매각가격을 전 회차 금액으로 잘못 적은 오류를 바로잡았습니다. 이번엔 대전 서구 내동입니다. 사건번호 2025타경3813 , 맑은아침아파트 40평대(전용 134.14㎡) 20층이 두 번 유찰돼 3억 1,311만원 까지 내려왔는데요. 같은 134㎡가 바로 이번 달, 5억에 실거래 신고 됐습니다. 갭이 1억 8,689만원으로 작지 않지만, 이 물건의 진짜 관전 포인트는 따로 있습니다. 물건 정보 사건번호: 2025타경3813 (대전지방법원 경매6계) 대전 서구 내동 2, 맑은아침아파트 109동 20층 2002호 / 전용 134.14㎡ 감정가 6억 3,900만원 → 최저가 3억 1,311만원 (유찰 2회, 49%) 매각기일: 2026년 9월 8일(월) 오전 10시 · 본관 106호 / 보증금 3,131만 1천원 실거래를 보면요 이 단지는 최근 12개월 거래가 43건 이나 되는, 시세가 살아 있는 단지입니다. 같은 134㎡ 16층이 이번 달 5억. 본건은 20층 최상층부입니다. 진짜 포인트 — 다음 회차의 낙폭 대전은 유찰되면 30%씩 깎입니다(집을사듀오 전국 실측). 이번에 유찰되면 2억 1,917만 7천원 — 이번 달 실거래의 44% 까지 떨어집니다. 갭 1억 8,689만원에 들어갈지, 한 회차를 기다릴지. 30% 저감 법원에서는 이 판단이 수천만 원을 가릅니다. 다만 기다리는 쪽이 많아질수록 다음 회차 경쟁은 세집니다. 입지 감정평가서 기재로 내동 주거지역, 학교·근린시설 인접의 전형적인 실수요 단지입니다. 20층 최상층부라 조망·채광 조건은 실거래 표본(16층)보다 유리한 편입니다. 체크리스트 매각물건명세서 (9월 1일경 공개) 원문 확인 관리비 미납 여부 — 대형 평형은 금액 확인 필수 최상층 — 누수·단열 상태는 현장 확인 9월 8일 결과는 후속 글로 전하겠습니다. 자주 묻는 질문 Q. 맑은아침아파트 경매 최저가는 얼마인가요? A. 2026년 9월 8일...

※ 2026-09-12 정정: 법원 최저매각가격을 전 회차 금액으로 잘못 적은 오류를 바로잡았습니다. 대전에서 집값 이야기가 나오면 빠지지 않는 동네, 유성구 도룡동입니다. 대덕연구단지와 엑스포 과학공원 옆, 대전의 최상급지로 불리는 곳이죠. 그 도룡동의 랜드마크 주상복합 스마트시티 5단지 전용 171㎡(구 52평) 가 경매로 나왔습니다. 같은 5단지 같은 평형이 올해 1월 20억 5,000만원에 거래됐는데, 현재 최저가는 10억 7,457만원 입니다. 물건 정보부터 사건번호: 2026타경600296 (대전지방법원 경매11계) 소재지: 대전 유성구 도룡동 4-7, 스마트시티 501동 4층 404호 (5단지) 전용면적: 171.65㎡ 대형 / 지상 35층 주상복합의 4층 감정가 21억 9,300만원 → 현재 최저가 10억 7,457만원 (유찰 2회) 매각기일: 2026년 9월 10일(목) 오전 10시 · 본관 제106호 법정 / 보증금 1억 745만 7천원 실거래와 비교하면 같은 5단지 171㎡(15층)가 올해 1월 20억 5,000만원 . 옆 2단지 같은 평형은 24억대에 거래됩니다. 현재 최저가는 같은 단지 실거래보다 9억 7,543만원 낮은 가격입니다. 다만 본건은 4층 저층 입니다. 실거래 비교 대상(15~34층)보다 층 조건이 불리하다는 점은 감안하고 계산해야 합니다. 왜 유찰됐을까요 지방 대형 평형의 공통 구조입니다. 보증금 약 1억 700만원 현금에 잔금까지, 이 가격대를 받아줄 수요층이 대전 안에서도 얇습니다. 대형 평형은 환금성이 느린 대신, 살 수 있는 사람에게는 할인 폭이 커지는 시장이죠. 대전지방법원은 유찰 시 30%씩 저감됩니다(집을사듀오 실측 — 서울 20%와 다릅니다). 한 번 더 유찰되면 7억 5,219만 9천원 , 같은 단지 실거래의 37% 수준까지 떨어집니다. 30% 저감 법원은 회차 하나 차이가 매우 크기 때문에, 대기 수요가 이번 회차에 들어올지가 관전 포인트입니다. ...

※ 2026-09-12 정정: 법원 최저매각가격을 전 회차 금액으로 잘못 적은 오류를 바로잡았습니다. 은평뉴타운 상림마을 6단지 푸르지오 전용 84㎡가 경매로 나왔습니다. 같은 6단지 실거래가 이번 달에도 8억 3,000만원인데, 현재 최저가는 5억 432만원 — 실거래보다 3억 2,568만원 낮은 상태입니다. 그런데 물건 비고란에 이런 문구가 있습니다. "대지권 미등기" . 초보 입찰자들이 이 여섯 글자를 보고 조용히 다음 물건으로 넘어가죠. 오늘은 이 문구가 실제로 뭘 의미하는지까지 같이 뜯어보겠습니다. 물건 정보부터 사건번호: 2025타경51996 (서울서부지방법원 경매1계) 소재지: 서울 은평구 진관동 1, 은평뉴타운 상림마을 617동 2층 206호 (6단지 푸르지오) 전용면적: 84.79㎡ / 2008년 5월 사용승인 / 11층 건물의 2층 감정가 7억 8,800만원 → 현재 최저가 5억 432만원 (유찰 2회) 매각기일: 2026년 9월 8일(월) 오전 10시 · 신관 제209호 / 보증금 5,043만 2천원 실거래와 비교하면 같은 6단지 84㎡ 저층(3~4층)이 8억~8억 3,000만원 에 최근 두 달 연속 거래됐습니다. 본건은 2층이니 조건이 거의 같습니다. 옆 7·8단지는 9억대까지 나가고요. 본론 — "대지권 미등기" 여섯 글자의 실체 법원 비고란 원문은 이렇습니다: "대지권 미등기이나 포함하여 매각" 핵심은 뒷부분입니다. "포함하여 매각" — 낙찰자는 건물뿐 아니라 대지 지분까지 포함해서 사는 것이고, 감정가에도 대지 가치가 반영돼 있습니다. 은평뉴타운 같은 대규모 택지지구에서는 환지·지적 정리가 늦어져 등기부에 대지권 기재만 안 된 사례가 흔합니다 . 실제로는 소유권 이전에 문제가 없는 '절차 지연'인 경우가 대부분이라, 아는 사람들에겐 오히려 경쟁이 줄어드는 포인트가 되죠. 다만 확인 없이 단정하면...

※ 2026-09-12 정정: 법원 최저매각가격을 전 회차 금액으로 잘못 적은 오류를 바로잡았습니다. 목동 신시가지, 서울 재건축의 대장주 중 하나로 꼽히는 그 단지들 맞습니다. 그중 3단지 전용 95㎡(307동 10층) 가 지금 법원경매에 나와 있는데요. 감정가 30억이 두 번 유찰되면서 최저가가 19억 2,000만원까지 내려왔습니다. 같은 3단지 실거래는 최근 27억~28억대 입니다. 서울에서 가장 응찰자가 몰리는 동네의 물건이 왜 두 번이나 유찰됐는지, 숫자로 살펴보겠습니다. 물건 정보부터 사건번호: 2026타경3571 (서울남부지방법원 경매11계) 소재지: 서울 양천구 목동 903, 목동신시가지아파트 307동 10층 1005호 (3단지) 전용면적: 95.16㎡ / 12층 건물의 10층 / 사용승인 1986년 9월 감정가 30억원 → 현재 최저가 19억 2,000만원 (유찰 2회) 매각기일: 2026년 9월 3일(수) 오전 10시 · 제112호 경매법정 / 보증금 10% = 1억 9,200만원 실거래와 비교하면 같은 3단지 95㎡가 지난달 27억 9,000만원 (4층), 그 전에 27억~28억에 꾸준히 거래됐습니다. 현재 최저가 19억 2,000만원은 최근 실거래 대비 7억 8,000만~8억 8,000만원 낮은 가격입니다. 참고로 6단지 같은 평형은 31억에 거래됩니다. 목동 신시가지 안에서도 단지별 가격 차이가 큰 시장입니다. 왜 두 번 유찰됐을까요 첫째, 보증금 1억 9,200만원 을 현금으로 준비해야 하고 잔금 대출도 규제 구간입니다. 응찰 가능한 자금력의 풀이 좁습니다. 둘째, 1986년 준공 단지라 실거주보다 재건축 기대가 가격의 핵심 인데, 재건축은 시간표가 긴 게임입니다. 장기 보유를 전제로 계산하는 수요만 남죠. 셋째, 이런 물건의 대기 수요는 실거래보다 확실히 싸게 살 수 있는 구간 까지 기다리는 경향이 있습니다. 19억 2,000만원이면 이미 7억 이상 갭이 벌어진 상태고, 한 번 더...

※ 2026-09-12 정정: 법원 최저매각가격을 전 회차 금액으로 잘못 적은 오류를 바로잡았습니다. 성수동 트리마제, 다들 한 번쯤 들어보셨죠. 서울숲과 한강 사이에 서 있는 47층 랜드마크, 연예인 아파트로 더 유명한 그 단지입니다. 이 단지의 전용 152㎡(46평형) 한 채가 지금 법원경매에 나와 있는데요. 같은 평형의 실거래가는 70억 5,000만원. 현재 경매 최저가는 47억 2,960만원입니다. 숫자만 보면 23억 2,040만원 이 낮은 건데, 왜 두 번이나 유찰됐을까요? 오늘은 이 물건의 가격 구조를 데이터로 하나씩 뜯어보겠습니다. 물건부터 볼까요 사건번호: 2025타경51614 (서울동부지방법원 경매6계) 소재지: 서울 성동구 성수동1가 718, 트리마제 102동 12층 1204호 전용면적: 152.16㎡ (46평형) / 철근콘크리트, 지상 46층 단지 감정가: 73억 9,000만원 현재 최저매각가격: 47억 2,960만원 (유찰 2회) 매각기일: 2026년 9월 7일(월) 오전 10시 · 입찰법정 제101호 입찰보증금: 최저가의 10% ≒ 4억 7,296만원 단지 외관 (자료: 대법원 법원경매정보) 실거래와 비교해보면 국토교통부 실거래가에서 성동구 최근 12개월 신고 내역을 전부 확인해 봤습니다. 핵심은 이 한 줄입니다. 본건과 같은 152.16㎡ 14층이 2025년 9월 70억 5,000만원 에 거래 됐습니다. 본건은 12층이니 층 조건도 비슷하고요. 단지 전체로 봐도 84㎡가 46억~63억 , 140㎡가 61억~65억 에 신고되는 단지입니다. 초고가 단지지만 거래가 꾸준히 이뤄지는, 시세가 살아 있는 시장이라는 뜻이죠. 그런데 왜 두 번이나 유찰됐을까요 물건이 나빠서가 아니라, 이 가격대의 구조적 특성 때문입니다. 첫째, 입찰 보증금만 약 4억 7,300만원 입니다. 수표로 끊어서 법정에 들고 가야 하는 돈이죠. 둘째, 초고가 주택은 대출 규제로 레버리지가 사실상 막혀 있습니다....

부산 동구 범일동, 47층 주상복합 두산위브포세이돈2의 48평형(전용 127㎡) 이 경매로 나왔습니다. 감정가 6억 300만원이 두 번 유찰되며 최저가 2억 9,547만원 — 감정가의 49% 까지 내려온 상태입니다. 같은 단지, 심지어 같은 2층 실거래가 5억 4,000만원이었는데 말이죠. 물건 정보부터 사건번호: 2024타경56612 (부산지방법원 경매4계) 소재지: 부산 동구 범일동 825-7, 두산위브포세이돈2 103동 2층 204호 전용면적: 127.05㎡ (통칭 48평형, 동향) / 4개동 690세대, 47층 주상복합, 2006년 사용승인 감정가 6억 300만원 → 현재 최저가 2억 9,547만원 (유찰 2회) 매각기일: 2026년 9월 10일(목) 오전 10시 · 2층 256호 입찰법정 / 보증금 약 2,955만원 실거래와 비교하면 포인트는 층 비교입니다. 본건과 같은 2층이 작년 9월 5억 4,000만원 , 4층이 4억 7,500만원에 거래됐습니다. 현재 최저가는 같은 층 실거래 대비 2억 4,000만원 낮은 가격입니다. 고층은 6억대에 거래되는 단지고요. 왜 여기까지 유찰됐을까요 부산 대형 평형 시장의 구조적 특징입니다. 48평형은 수요층이 얇고, 구축 주상복합은 관리비 부담 때문에 실수요 선호도가 낮습니다. 그래서 감정가(6억)가 최근 저층 실거래(4.7억~5.4억)보다 높게 잡힌 상태에서 출발했고, 두 번의 유찰로 이제 실거래의 절반 근처까지 왔습니다. 부산지방법원은 유찰 시 30%씩 저감됩니다(집을사듀오 전국 실측). 한 번 더 유찰되면 2억 683만원 — 같은 층 실거래의 38% 수준입니다. 30% 저감 법원은 회차 하나가 이렇게 큽니다. 입지 감정평가서 기재로 "부산진성공원 동측 인근", 지하철역 도보 약 10분, 일반상업지역입니다. 범일동 일대는 부산 원도심 재생 축에 있는 지역이고요. 입찰 전 체크 3가지 매각물건명세서 (9월 3일경 공개) — 임...