빌라 4채, 따로는 못 삽니다 — 세입자 셋이 사는 집까지 통째로 (2026-0600-032111)
이 물건, 낙찰돼도 원하는 한 채만 가질 수 없습니다.
경기 안양시 만안구 안양동 대림베스트빌, 4개호가 통째로 묶여 공매에 나왔습니다.
그 중 3개호에는 지금도 세입자가 살고 있습니다.
왜 개별매각이 아니라 일괄매각인지, 감정평가서·온비드 공시값·국토교통부 실거래가를 직접 확인했습니다.
위치
감정평가서 기준으로 '안양서중학교' 남서측 인근입니다. 정확한 지번 좌표가 아니라 창박로41번길 일대 근사 위치이며, 정확한 지번은 온비드에서 별도로 확인해야 합니다.
감정평가서에는 '단독 및 다세대주택, 임야 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시됨'이라고 적혀 있습니다. 2018년 준공된 지상 5층, 철근콘크리트 구조 건물입니다.
물건 정보 — 11세대 중 4개호만
건물 전체는 11세대인데, 이번 공매 대상은 그 중 4개호(201·302·402·501호)뿐입니다. 나머지 7세대는 이 공매와 무관합니다.
공매를 의뢰한 곳은 대부업체 엠씨아이대부㈜, 감정평가 목적은 '공매'로 명시돼 있습니다. 소유자는 김이삭(수탁자: 교보자산신탁㈜)입니다.
호실별로 뜯어보면
4개호 중 3개호에 전입세대주가 등록돼 있습니다(2026.4.24 기준). 302호 홍택화(2020.3.25 전입), 402호 채경란(2020.6.29 전입), 501호 신해국(2023.8.14 전입) — 빈 집은 201호뿐입니다.
게다가 3개호 모두 위반건축물로 집합건축물대장에 등재돼 있습니다. 발코니로 추정되는 자리에 경량판넬로 무단증축한 내역입니다(302호 13㎡·402호 3㎡·501호 7㎡). 위반 상태가 남아있으면 이행강제금이 낙찰자에게 넘어올 수 있습니다.
가격 구조 — 5번 유찰, 감정가의 71%까지
8월 5일 1회차(10억 6,560만원)부터 5번 연속 유찰되며 가격이 내려왔습니다. 9월 8일 6회차 최저가는 6억 2,990만원, 감정가(8억 8,800만원) 대비 70.9%입니다.
흥미로운 건 1회차 가격(10억 6,560만원)이 지금 감정가(8억 8,800만원)보다 오히려 높다는 점입니다. 최초 공고 당시 적용된 기준가액이 이후 재평가로 낮아졌을 가능성이 있지만, 정확한 사유는 온비드 공개 자료로 확인되지 않습니다.
안양동 다세대주택의 최근 1년 평균 낙찰가율은 78.52%(45건, 인포케어 통계, 감정평가서 인용)입니다. 6회차 가격(70.9%)은 이미 이 평균보다 낮은 수준입니다.
실거래 비교 — 이 건물 자체는 거래 기록이 없습니다
국토교통부 연립다세대 매매 실거래가 API로 안양시 만안구 최근 24개월(2024.9~2026.8, 1,701건)을 전량 조회했습니다. 대림베스트빌 자체의 거래 신고는 0건이었습니다.
같은 지번대(1088번지) 인근 건물 5곳의 거래를 대신 참고했습니다. 1997~2014년 준공 건물은 ㎡당 183만~334만원 수준이었고, 2023년 신축 '벨라리치'만 917만원으로 훨씬 높았습니다. 감정평가서가 대림베스트빌(2018년 준공)에 적용한 단가(㎡당 471만원)는 이 사이에 있습니다.
다만 준공연도·구조·브랜드가 모두 달라 정확한 시세 비교는 어렵습니다. 감정평가서 자체도 안양동 1082-8 '팰리세이드' 거래(2024.7.27, 52.35㎡, 2억 4,500만원, ㎡당 468만원)를 유일한 비교사례로 인용했습니다.
공매공고 인수조건
온비드 공고문 PDF는 상세 API에서 확인하지 못했습니다. 감정평가서와 입찰 상세 API의 공시값만 확인했다는 점을 밝힙니다.
전입세대, 임차인, 거주자 명도책임은 낙찰자(매수자)에게 있습니다.
3개호에 이미 전입세대가 있는 상태에서 명도책임은 전부 낙찰자 부담입니다. 실제 임대차 계약 유무, 보증금 규모, 대항력 여부는 이 자료만으로는 알 수 없어 별도 확인이 필요합니다.
일정·계약조건
- 다음 입찰: 2026년 9월 8일(화) 10~17시(6회차 최저가 6억 2,990만원, 4개호 합산)
- 대금납부: 매매계약 체결 후 30일 이내, 일시불
- 참가자격: 제한 없음(모든 온비드 회원 입찰 가능, 공동입찰 가능)
- 매도자(수탁자): 교보자산신탁(주)
- 개별매각 불가 — 4개호를 한 번에 매수해야 함
정리
이 물건의 핵심은 가격보다 구조입니다. 4채를 한 번에 사야 하고, 그 중 3채에는 이미 사람이 살고 있고, 3채는 위반건축물로 등재돼 있습니다.
감정가 대비 71%까지 내려온 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 명도·위반건축물 정리 비용까지 계산해야 진짜 가격이 나옵니다. 세 가지 변수를 직접 확인하지 않고 입찰하는 건 위험합니다.
입찰 전 체크리스트
- 302·402·501호 임대차 계약 확인 — 등기부·현장 확인으로 대항력·보증금 규모 파악
- 건축물대장으로 위반건축물 이행강제금 이력 확인 — 3개호 경량판넬 무단증축 상태
- 4개호 등기부등본 개별 확인 — 근저당권 등 권리관계
- 명도 소요 기간·비용 사전 산정 — 3개호 퇴거 협의 필요
- 공동입찰 여부 검토 — 6억원대 자금이 한 번에 필요
- 입찰 전 온비드에서 최신 회차·최저가 재확인
자주 묻는 질문
Q. 왜 4채를 한꺼번에만 팔 수 있나요? 한 채만 사면 안 되나요?
A. 온비드 공고 자체가 '개별매각 불가'인 일괄매각 물건입니다. 감정평가서에도 4개호(201·302·402·501호)가 하나의 감정평가서 번호로 묶여 있고, 최저입찰가도 4개호 합산 금액입니다. 낙찰받으려면 4채를 한 번에 매수해야 하며, 자금 규모가 6억원대 이상 필요합니다.
Q. 세입자가 살고 있는 집인데 낙찰받으면 바로 못 들어가나요?
A. 전입세대 열람(2026.4.24 기준)에 302·402·501호 3곳 모두 전입세대주가 등록돼 있습니다. 공매조건상 명도(퇴거) 책임은 낙찰자 몫입니다. 실제 임대차 계약·보증금·대항력 여부는 이 자료만으로 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
Q. 1회차 최저가가 지금 감정가보다 높은 건 오류 아닌가요?
A. 온비드 공개 데이터를 그대로 옮긴 것으로, 1회차(8/5) 최저가 10억 6,560만원은 현재 감정평가서상 감정가 8억 8,800만원(2026.4.24 기준)보다 높습니다. 최초 공고 시점의 기준가액이 이후 감정평가로 조정됐을 가능성이 있으나 정확한 사유는 온비드 공개 자료로 확인되지 않습니다.
Q. 위반건축물이 있으면 낙찰 후 문제가 되나요?
A. 302·402·501호 3개 호실 모두 집합건축물대장상 경량판넬 무단증축(각 13㎡·3㎡·7㎡)이 위반 내역으로 등재돼 있습니다(감정평가서 인용). 위반 상태가 해소되지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있어, 입찰 전 건축물대장을 직접 발급해 위반 여부와 이행강제금 부과 이력을 확인해야 합니다.
본 글은 공공데이터포털 온비드 공매정보·감정평가서·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 직접 확인해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가격·입찰일정은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부등본·전입세대열람·건축물대장·현장 방문을 별도로 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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