집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

비고란에 "대위변제"라는 단어가 보이면 대부분 지나칩니다. 세입자 보증금 문제는 이미 어딘가에서 정리됐다는 뜻처럼 들리기 때문입니다. 그런데 저희가 실제 물건을 세어보니, 대위변제가 있었다고 해서 낙찰자 위험이 사라지는 게 아니었습니다. 같은 기관이 대위변제를 했어도 "확약서"를 냈는지 여부에 따라 결과가 완전히 갈렸습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 51,029건 중 비고란에 대위변제 가 언급된 물건은 27건으로 전체의 0.053%였습니다. 드문 만큼, 놓치면 판단이 완전히 틀어지는 항목이었습니다. 대위변제란, 남의 빚을 갚고 그 권리를 그대로 넘겨받는 것입니다 대위변제 (민법 제481조·제482조)는 제3자가 채무자 대신 빚을 갚아주고, 원래 채권자가 갖고 있던 권리를 순위 그대로 승계하는 것을 말합니다. 경매에서는 세입자가 가입한 전세보증금 반환보증 상품을 통해 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)이 세입자에게 먼저 보증금을 지급하고, 세입자가 갖고 있던 대항력·우선변제권 있는 임차권을 그대로 넘겨받는 경우가 가장 흔합니다. 한국토지주택공사(LH)의 전세임대 보증금도 같은 구조이고, 근로복지공단이 체불임금을 대신 지급한 뒤 그 임금채권을 대위변제로 승계하는 경우처럼 보증금과 무관한 대위변제도 있습니다. 여기서 낙찰자에게 중요한 건 대위변제 사실 자체가 아니라 그 뒤에 확약서가 붙었는지 입니다. 대위변제자가 "배당에서 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다"는 확약서를 내면, 낙찰자가 떠안을 인수 위험이 사실상 없어집니다. 확약서가 없으면 대위변제자가 승계한 권리가 순위 그대로 살아 있다는 뜻이라, 배당에서 못 받은 잔액을 낙찰자가 인수할 가능성이 남습니다. 확약서 있는 물건이 최저가율 18.9%p 더 높았습니다 2026년 9월 29일 기준 진행 중인 물건 51,029건의 비고란을 전수 검색했습니다. 대위변제가 언급된 27...

등기부등본 을구에 "전세권설정등기"가 있으면 근저당권처럼 돈으로 정리되는 권리라고 넘겨짚기 쉽습니다. 그런데 전세권은 그 자체로 소유권 다음가는 물권이라, 매각으로 사라지는지 매수인에게 그대로 넘어오는지가 딱 하나의 사실 — 전세권자가 배당요구를 했는지 여부에 갈립니다. 심지어 같은 사람이 전세권자와 임차인 지위를 동시에 갖고 있으면, 어느 자격으로 배당요구했는지에 따라 살아남는 권리 자체가 바뀝니다. 저희 데이터로 실제로 몇 건이 이런 갈림길에 있었는지 세어봤습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 50,034건 중 비고란에 전세권 이 언급된 물건은 37건으로 전체의 0.074%였습니다. 드물지만, 걸리면 인수와 소멸이 정확히 갈리는 위험이었습니다. 전세권은 배당요구를 해야 사라집니다 근저당권이나 가압류는 순위와 상관없이 매각되면 보통 말소됩니다. 하지만 전세권 은 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 최선순위 전세권이라도, 전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 하면 배당받고 매각으로 소멸합니다. 반대로 배당요구를 하지 않으면 전세권은 사라지지 않고 매수인에게 그대로 인수됩니다 — 전세금을 매수인이 물어줘야 한다는 뜻입니다. 문제는 전세권자가 동시에 임차인인 경우 입니다. 전세권 등기와 별도로 전입신고·확정일자를 갖춘 임차인이기도 하면, 이 사람은 전세권자 자격과 임차인 자격 중 하나를 골라 배당요구를 할 수 있습니다. 전세권자 자격으로 배당요구를 하면 전세권은 소멸하지만 별도의 주택임차권은 그대로 남고, 반대로 임차인 자격으로만 배당요구를 하면 전세권 자체가 매수인에게 인수됩니다. 같은 사람, 같은 물건인데 어느 서류에 도장을 찍었는지로 결과가 정반대로 갈리는 셈입니다. 실제로 세어보니, 전세권 물건이 20.3%p 더 쌌습니다 2026년 9월 28일 기준 진행 중인 물건 50,034건의 비고란을 전수 검색했습니다. 전세권이 언급된 37건의 평균 최저가율은 42.2% 로, 언급되지 않은 49,997건의 62.5%보다 20.3%p 낮았습니다. 평균...

등기부등본 갑구에 "소유권이전청구권가등기"라는 문구가 있으면, 근저당권이나 가압류처럼 돈으로 해결되는 권리가 아닙니다. 이건 "이 집을 나중에 내 것으로 만들 권리가 예약돼 있다"는 뜻이라, 낙찰받고 대금을 다 내도 그 예약이 실행되면 소유권 자체를 잃을 수 있습니다. 저희 데이터로 실제로 몇 건이나 이런 위험을 안고 있는지 세어봤습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 48,692건 중 비고란에 가등기 가 언급된 물건은 40건으로 전체의 0.08%였습니다. 아주 드물지만, 걸리면 다른 권리보다 훨씬 무거운 위험이었습니다. 가등기는 두 종류입니다 — 담보용과 소유권 예약용 가등기는 크게 담보가등기 와 소유권이전청구권가등기(순위보전 가등기) 로 나뉩니다. 담보가등기는 돈을 빌려주고 못 갚으면 집을 받기로 한 것으로, 실질은 근저당권과 비슷해서 배당받고 말소되는 경우가 많습니다. 반면 순위보전 가등기는 매매예약 등으로 나중에 소유권을 넘겨받기로 한 권리 그 자체입니다. 이 가등기가 말소기준권리보다 앞서 있으면서 말소 대상이 아니면, 매수인이 인수해야 합니다. 문제는 현장에서 이 둘을 구분하기 어려운 경우가 많다 는 점입니다. 가등기권자가 법원에 권리신고를 하지 않으면 매각물건명세서에도 "담보가등기인지 순위보전가등기인지 권리신고가 없다"고만 적힙니다. 그리고 순위보전 가등기가 매매예약 완결로 실제 본등기까지 넘어가면, 매수인은 대금을 다 내고도 소유권을 상실합니다. 실제로 세어보니, 가등기 물건이 17.1%p 더 쌌습니다 2026년 9월 27일 기준 진행 중인 물건 48,692건의 비고란을 전수 검색했습니다. 가등기가 언급된 40건의 평균 최저가율은 45.5% 로, 언급되지 않은 48,652건의 62.6%보다 17.1%p 낮았습니다. 평균 유찰 횟수도 3.45회로 전체 평균 2.08회보다 1.4회 가까이 많았습니다. 지분경매나 구분지상권 같은 다른 권리 하자보다도 낙폭이 큰 편이었는데, 소유권 자체가 걸린 권리라 ...

등기부등본 을구에 "구분지상권설정등기"라는 문구를 보고 그냥 넘어가는 분들이 많습니다. 이름부터 낯설고, 비고란에도 한 줄만 적혀 있는 경우가 대부분이라 대수롭지 않게 여기기 쉽습니다. 그런데 이 등기 하나 때문에 땅은 내 소유인데 그 위나 아래 특정 공간은 평생 남이 쓰는 상황이 생깁니다. 저희 데이터로 이게 실제로 가격에 얼마나 영향을 주는지 세어봤습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 48,692건 중 비고란에 구분지상권 이 언급된 물건은 70건으로 전체의 0.14%에 불과했습니다. 흔하지는 않지만, 걸리면 낙찰가에 확실히 영향을 주는 권리였습니다. 구분지상권은 '땅의 특정 층만' 남에게 내주는 권리입니다 민법 제289조의2(구분지상권)는 지하 또는 지상의 공간을 상하의 범위를 정해 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 설정할 수 있다고 정합니다. 일반 지상권이 토지 전체를 쓰는 것과 달리, 구분지상권은 땅의 일부 층만 떼어 한국전력공사의 송전선로, 지하철·전력구, 가스배관처럼 특정 시설을 위한 공간으로 한정해 내주는 것입니다. 핵심은 토지 소유권과 별개로, 인수 여부에 따라 매수인이 그대로 떠안을 수 있다 는 점입니다. 매각물건명세서에 "말소되지 않고 매수인이 인수함"이라고 특별매각조건이 붙은 구분지상권은 낙찰받아 대금을 완납해도 사라지지 않습니다. 그 땅 위나 아래 정해진 공간은 계속 한국전력공사나 철도공사 같은 권리자가 쓸 수 있다는 뜻입니다. 실제로 세어보니, 구분지상권 물건이 10%p 가까이 더 쌌습니다 2026년 9월 26일 기준 진행 중인 물건 48,692건의 비고란을 전수 검색했습니다. 구분지상권이 언급된 70건의 평균 최저가율은 52.8% 로, 언급되지 않은 48,622건의 62.6%보다 9.9%p 낮았습니다. 평균 유찰 횟수도 2.79회로 전체 평균 2.08회보다 많았습니다. 표본이 70건으로 크지는 않지만, 걸린 물건일수록 여러 번 유찰되며 가격이 더 내려간다는 ...

경매 물건 목록을 보다 보면 사건번호 하나에 목록 1, 목록 2, 목록 3이 나란히 붙어 있는 경우를 자주 봅니다. "이 중에 목록 1번만 마음에 드는데, 그것만 입찰하면 안 되나요?" 라는 질문을 정말 많이 받습니다. 답은 대부분 "안 됩니다"입니다. 저희 데이터로 이게 얼마나 흔한 일인지, 그리고 실제로 어떤 결과로 이어지는지 직접 세어봤습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 48,692건 중 비고란에 일괄매각 이 언급된 물건은 10,547건으로, 전체의 21.7%였습니다. 다섯 건 중 하나꼴로, 여러 부동산·설비를 하나로 묶어 통째로만 살 수 있는 물건이라는 뜻입니다. 일괄매각은 '여러 개를 하나의 최저가로' 묶는 것입니다 민사집행법 제98조(일괄매각결정)는 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려해 일괄하여 매각하는 것이 알맞다 고 인정하면, 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라 그 전부를 하나로 묶어 매각하도록 정할 수 있다고 규정합니다. 건물과 그 안의 설비처럼 서로 떨어뜨리면 가치가 떨어지는 관계에 있을 때, 또는 여러 필지가 실제로는 하나의 부지처럼 쓰이고 있을 때 주로 쓰입니다. 핵심은 입찰가와 낙찰도 전부 하나로 묶인다 는 점입니다. 최저매각가격도 목록 전체를 합쳐 하나로 정해지고, 입찰표에 금액을 한 번만 적어 전부를 한꺼번에 삽니다. 목록 중 하나만 마음에 든다고 그 부분만 따로 입찰하거나, 낙찰 후 일부만 골라 대금을 낼 수는 없습니다. 실제로 세어보니, 일괄매각 물건이 조금 더 싸게 팔립니다 2026년 9월 25일 기준 진행 중인 물건 48,692건의 비고란을 전수 검색했습니다. 일괄매각이 언급된 10,547건의 평균 최저가율은 60.0% 로, 언급되지 않은 38,145건의 63.3%보다 3.3%p 낮았습니다. 평균 유찰 횟수는 각각 2.01회와 2.10회로 큰 차이는 없었지만, 가격만 놓고 보면 일괄매각 쪽이 전반적으로 더 낮은 가격에 형성돼 있었습니다. 여러 목록을 한...

경매 비고란을 세다 보면 "임차권등기"라는 문구를 꽤 자주 만납니다. 세입자가 이미 이사를 나갔는데도 등기부에는 남아 있는, 조금 낯선 권리입니다. 왜 이사를 나갔는데 등기가 남아 있는지, 그리고 그게 낙찰자에게 무슨 의미인지 저희 데이터로 직접 세어봤습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 48,692건 중 비고란에 임차권등기 가 언급된 물건은 2,440건(전체의 5.0%)이었습니다. 그리고 그중 81.8%(1,996건)에 주택도시보증공사(HUG) 가 등장했습니다. 대부분 전세보증금을 돌려받지 못해 HUG가 대신 보증금을 지급하고 세입자의 권리를 넘겨받은 자리라는 뜻입니다. 임차권등기는 '이사 나가도 권리는 유지'하는 제도입니다 원래 대항력 은 전입신고와 점유(실제 거주)를 계속 유지해야 인정됩니다. 그런데 계약이 끝났는데도 보증금을 못 받은 세입자가 어쩔 수 없이 이사를 나가야 하는 경우가 있습니다. 이때 이사를 나가면 대항력을 잃어버릴 수 있어서, 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)에 따라 법원에 임차권등기를 신청하면 이사 후에도 이미 확보한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 문제는 배당 절차에서 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우입니다. 등기부에 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있음"이라고 적혀 있으면, 배당에서 못 받은 잔액을 매수인이 떠안아야 합니다. 반대로 채권자(주로 HUG)가 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기 한다"는 확약서를 제출하면, 그 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다. 같은 "임차권등기"라는 단어인데 결과가 완전히 갈립니다. 실제로 세어보니, 인수형과 포기형은 가격이 반대로 움직였습니다 2026년 9월 24일 기준 진행 중인 물건 48,692건의 비고란을 전수 검색했습니다. 비고란에 "대항할 수 있는" 문구가 있어 매수인이 인수해야 하는 물건 은 152건으로, 평균 최저가율이 57.6% (전체 평균 62.6%...

내일 오후 5시에 마감되는 압류재산 공매 물건을 전부 확인했습니다. 아파트만 119건 입니다. 그중 눈에 걸린 게 하나 있는데요. 경기도 평택의 134㎡ 아파트, 방 4개짜리입니다. 감정가는 3억 6,600만원인데 최저입찰가가 1,464만원 입니다. 감정가의 4%. 열두 번 유찰된 결과입니다. "이게 왜 이 가격이지?" 싶으실 텐데, 답은 등기부에 적혀 있었습니다. 내일 마감 119건, 한눈에 119건 중 106건이 신건 입니다. 이번이 첫 입찰이라는 뜻이죠. 압류재산 공매는 회차마다 10%씩 내려가기 때문에, 지금 크게 싼 물건은 대부분 유찰이 쌓인 13건 쪽입니다. 그 13건을 하나씩 열어봤습니다. 싼 이유는 등기에 있습니다 ① 평택 보성청실 134㎡ — 유찰 12회, 1,464만원 공매정보를 열면 전세권 2억 9,000만원 이 잡혀 있습니다. 설정일이 2023년 4월. 그런데 세무서 압류는 2024년 7월 입니다. 전세권이 압류보다 1년 3개월 앞섭니다. ② 서울 관악 하이파크 84㎡ — 유찰 2회, 5억 5,080만원 감정가 9억 1,800만원짜리 서울 아파트가 60%까지 왔습니다. 임차인 보증금 1억 2,800만원, 전입일이 2015년 12월 입니다. 압류는 2025년 6월. 전입이 9년 반 앞섭니다. ③ 서울 은평 더 위일 50㎡ — 1억 1,000만원 감정가 5억 5,000만원의 20%입니다. 임차권등기 3억 4,650만원 , 전입 2022년 3월. 압류는 같은 해 4월입니다. 세 물건의 공통점 전부 임차인·전세권의 날짜가 압류보다 빠릅니다. 이 경우 낙찰자가 보증금을 떠안게 될 수 있습니다. 그래서 가격이 계속 내려간 겁니다. 시장이 열두 번 거절한 데는 이유가 있었던 거죠. 즉 싼 게 아니라, 최저가에 인수액을 더해야 진짜 값입니다. 평택 물건으로 계산해보면 1,464만원 + 전세권 2억 9,000만원 = 3억 원대가 됩니다. 감정가와 비슷해지죠. 다만 실제 인수 ...