3억 6천 아파트가 1,464만원, 12번 유찰된 진짜 이유 | 내일 마감 압류재산 공매 119건
내일 오후 5시에 마감되는 압류재산 공매 물건을 전부 확인했습니다.
아파트만 119건입니다.
그중 눈에 걸린 게 하나 있는데요.
경기도 평택의 134㎡ 아파트, 방 4개짜리입니다.
감정가는 3억 6,600만원인데 최저입찰가가 1,464만원입니다.
감정가의 4%. 열두 번 유찰된 결과입니다.
"이게 왜 이 가격이지?" 싶으실 텐데, 답은 등기부에 적혀 있었습니다.
내일 마감 119건, 한눈에
119건 중 106건이 신건입니다. 이번이 첫 입찰이라는 뜻이죠.
압류재산 공매는 회차마다 10%씩 내려가기 때문에, 지금 크게 싼 물건은 대부분 유찰이 쌓인 13건 쪽입니다.
그 13건을 하나씩 열어봤습니다.
싼 이유는 등기에 있습니다
① 평택 보성청실 134㎡ — 유찰 12회, 1,464만원
공매정보를 열면 전세권 2억 9,000만원이 잡혀 있습니다.
설정일이 2023년 4월. 그런데 세무서 압류는 2024년 7월입니다.
전세권이 압류보다 1년 3개월 앞섭니다.
② 서울 관악 하이파크 84㎡ — 유찰 2회, 5억 5,080만원
감정가 9억 1,800만원짜리 서울 아파트가 60%까지 왔습니다.
임차인 보증금 1억 2,800만원, 전입일이 2015년 12월입니다.
압류는 2025년 6월. 전입이 9년 반 앞섭니다.
③ 서울 은평 더 위일 50㎡ — 1억 1,000만원
감정가 5억 5,000만원의 20%입니다.
임차권등기 3억 4,650만원, 전입 2022년 3월. 압류는 같은 해 4월입니다.
세 물건의 공통점
전부 임차인·전세권의 날짜가 압류보다 빠릅니다.
이 경우 낙찰자가 보증금을 떠안게 될 수 있습니다.
그래서 가격이 계속 내려간 겁니다. 시장이 열두 번 거절한 데는 이유가 있었던 거죠.
즉 싼 게 아니라, 최저가에 인수액을 더해야 진짜 값입니다.
평택 물건으로 계산해보면 1,464만원 + 전세권 2억 9,000만원 = 3억 원대가 됩니다. 감정가와 비슷해지죠.
다만 실제 인수 여부는 배분 결과와 대항력 요건에 따라 갈립니다.
여기서는 판정하지 않겠습니다 — 등기부와 배분요구 내역을 직접 확인하시거나 전문가 검토를 받으셔야 하는 영역입니다.
그럼 이런 물건은 쳐다보면 안 되나요
그건 아닙니다.
인수액이 확정적으로 계산되는 물건이라면, 오히려 경쟁이 없어서 기회가 되기도 합니다.
핵심은 인수액을 정확히 계산할 수 있느냐입니다.
계산이 안 되면 들어가지 않는 게 맞고, 계산이 되면 남들이 못 보는 가격입니다.
입찰 조건
- 입찰: 오늘 14:00 ~ 9월 2일(수) 17:00 · 온비드 전자입찰
- 입찰보증금: 입찰가격의 10% (전 물건 공통)
- 잔금 납부기한: 30일
- 압류재산 공매는 인도명령 제도가 없어 점유자가 있으면 명도소송으로 해결해야 합니다
입찰 전 체크리스트
- 등기부 열람 — 임차인·전세권 설정일과 압류일의 선후 확인
- 전입세대 열람 + 현장 확인
- 배분요구 내역 — 임차인이 배분요구를 했는지
- 체납관리비 확인
- 인수 가능액을 입찰가에 반영
개찰은 9월 3일입니다. 결과는 후속 글로 정리하겠습니다.
자주 묻는 질문
Q. 압류재산 공매에서 감정가의 4%짜리 물건은 왜 나오나요?
A. 회차마다 가격이 내려가는데 아무도 입찰하지 않으면 계속 하락합니다. 다만 유찰이 반복되는 물건은 임차인·전세권이 압류보다 앞서 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있는 등 구조적 이유가 있는 경우가 많습니다.
Q. 내일 마감되는 압류재산 아파트는 몇 건인가요?
A. 2026년 9월 2일(수) 17시 마감 기준 아파트 119건입니다. 이 중 106건이 신건이고, 유찰 이력이 있는 물건은 13건입니다.
Q. 임차인 전입일이 압류일보다 빠르면 어떻게 되나요?
A. 낙찰자가 보증금을 인수하게 될 수 있습니다. 다만 실제 인수 여부는 대항력 요건과 배분 결과에 따라 달라지므로 등기부·배분요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
본 글은 온비드(한국자산관리공사) 공매정보 등 공개 자료를 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 임차·등기 사항은 공개 정보를 옮긴 것으로 인수 여부를 판정하지 않았습니다. 입찰 전 공매공고문 원문·등기부·전입세대를 반드시 직접 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
댓글
댓글 쓰기