세입자 대신 갚아준 곳이 확약서를 냈는지로, 경매 물건 가격이 18.9%p 갈렸습니다 — 대위변제 27건 실측
비고란에 "대위변제"라는 단어가 보이면 대부분 지나칩니다. 세입자 보증금 문제는 이미 어딘가에서 정리됐다는 뜻처럼 들리기 때문입니다. 그런데 저희가 실제 물건을 세어보니, 대위변제가 있었다고 해서 낙찰자 위험이 사라지는 게 아니었습니다. 같은 기관이 대위변제를 했어도 "확약서"를 냈는지 여부에 따라 결과가 완전히 갈렸습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 51,029건 중 비고란에 대위변제 가 언급된 물건은 27건으로 전체의 0.053%였습니다. 드문 만큼, 놓치면 판단이 완전히 틀어지는 항목이었습니다. 대위변제란, 남의 빚을 갚고 그 권리를 그대로 넘겨받는 것입니다 대위변제 (민법 제481조·제482조)는 제3자가 채무자 대신 빚을 갚아주고, 원래 채권자가 갖고 있던 권리를 순위 그대로 승계하는 것을 말합니다. 경매에서는 세입자가 가입한 전세보증금 반환보증 상품을 통해 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)이 세입자에게 먼저 보증금을 지급하고, 세입자가 갖고 있던 대항력·우선변제권 있는 임차권을 그대로 넘겨받는 경우가 가장 흔합니다. 한국토지주택공사(LH)의 전세임대 보증금도 같은 구조이고, 근로복지공단이 체불임금을 대신 지급한 뒤 그 임금채권을 대위변제로 승계하는 경우처럼 보증금과 무관한 대위변제도 있습니다. 여기서 낙찰자에게 중요한 건 대위변제 사실 자체가 아니라 그 뒤에 확약서가 붙었는지 입니다. 대위변제자가 "배당에서 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다"는 확약서를 내면, 낙찰자가 떠안을 인수 위험이 사실상 없어집니다. 확약서가 없으면 대위변제자가 승계한 권리가 순위 그대로 살아 있다는 뜻이라, 배당에서 못 받은 잔액을 낙찰자가 인수할 가능성이 남습니다. 확약서 있는 물건이 최저가율 18.9%p 더 높았습니다 2026년 9월 29일 기준 진행 중인 물건 51,029건의 비고란을 전수 검색했습니다. 대위변제가 언급된 27...
