감정가 2억 9,100만원 강남 오피스텔이 291만원인데, 세입자 보증금은 2억 6,700만원입니다 (2023-08512-001)

서울 강남구 역삼동, 지하철 9호선 언주역 바로 옆 오피스텔입니다. 감정가는 2억 9,100만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 291만원입니다. 감정가의 딱 1%입니다.

26번 유찰됐다는 뜻입니다. 그런데 온비드 물건상세를 열어보니, 이 집에 전입해 사는 세입자의 보증금이 2억 6,700만원으로 등록돼 있었습니다.

왜 이렇게까지 가격이 떨어졌는데도 아무도 안 사 가는지, 공개 자료로 확인되는 만큼만 정리해 보겠습니다.

어디에 있는 물건인가

도로명주소는 서울 강남구 봉은사로 170입니다. 지도로는 9호선 언주역과 강남차병원 바로 옆입니다.

2021년 4월 준공된 지하 5층, 지상 17층 건물이고 오피스텔만 369호가 들어 있습니다.

감정평가서 첨부 사진에 "418" 표지판이 선명하게 찍혀 있습니다. 온비드가 올린 사진과 실제 호실이 일치한다는 뜻입니다.

물건정보 — 그리고 등기부에 적힌 순서

전유면적은 14.77㎡, 약 4.47평입니다. 원룸형 미니 오피스텔로, 감정평가서에는 "업무시설(오피스텔)"로 표시돼 있습니다.

등기부에는 임차인 김**씨의 전입일(2022.2.25)과 확정일자(2022.2.3)가 근저당권 설정일(2022.3.24)보다 앞서 기록돼 있습니다. 날짜만 그대로 옮긴 것이고, 이게 어떤 법적 의미를 갖는지는 저희가 판단하지 않습니다.

임차인은 온비드 배분요구서에서 보증금 2억 6,700만원 전액 배분을 요구했습니다. 실측으로 확인된 사실입니다.

감정평가서 원문에는 이런 문장도 있었습니다. "이해관계인의 부재로 내부 확인 및 임대차 관계 확인을 생략함." 감정평가사조차 이 집 내부를 보지 못했다는 뜻입니다.

가격 구조 — 감정가 대비 정확히 0.5%포인트씩

최근 5회차(8월 18일~9월 30일)만 놓고 보면 가격이 내려가는 규칙이 뚜렷합니다. 감정가 대비 비율이 3.0% → 2.5% → 2.0% → 1.5% → 1.0%로, 회차마다 정확히 0.5%포인트씩 낮아집니다.

이번 34회차(9월 28~30일 입찰, 10월 1일 개찰) 최저가가 291만원입니다. 이 글을 쓰는 지금(9월 23일)은 아직 입찰 전이라 결과는 모릅니다.

온비드 물건상세 API가 공식 집계한 누적 유찰 횟수는 26회입니다. 최초 감정평가 기준시점은 2023년 8월 10일, 최초 공고는 2023년 8월 23일로, 2년 넘게 팔리지 않고 있는 물건입니다.

실거래와 비교하면 — 감정가가 오히려 비쌉니다

국토교통부 실거래가에서 같은 건물, 같은 전용면적(14.77㎡) 거래를 전수 조회했습니다. 최근 1년간 8건이 있었고, 그중 1건은 나중에 해제(취소) 신고가 돼 제외했습니다.

직거래 2건을 뺀 중개거래 5건의 평균은 2억 660만원입니다. 감정가 2억 9,100만원보다 오히려 41% 낮습니다.

34회차 최저입찰가(291만원)는 이 실거래 평균의 약 1.4% 수준입니다. 감정가 자체가 최근 시세보다 높게 잡혀 있었다는 뜻이고, 그만큼 유찰이 반복될 여지가 있었던 셈입니다.

공고문에 적힌 문구 — 원문 그대로

온비드 물건상세 API가 공시한 인수조건 문구입니다. 저희가 요약하지 않고 원문 그대로 옮깁니다.

대항력 있는 임차권등기는 임차보증금이 전액 배분되는 경우에 한하여 임차권등기가 말소되므로 사전조사 후 입찰바람.

지금 최저가(291만원)가 세입자 보증금(2억 6,700만원)에 크게 못 미친다는 사실은 확인됩니다. 하지만 실제 낙찰가가 얼마가 될지, 배분이 어떻게 이뤄질지, 임차권등기가 말소되는지는 이 글의 조사만으로 단정할 수 없습니다.

인수 여부를 저희가 임의로 판단하지 않습니다. 등기부등본과 배분요구 내역을 입찰 전 반드시 직접 확인해야 하는 부분입니다.

일정·계약조건

• 34회차 입찰: 9.28.(월) 14:00 ~ 9.30.(수) 17:00, 개찰 10.1.(목) 11:00
• 최저입찰가: 291만원(감정가 대비 1.0%)
• 입찰보증금: 최저입찰가의 10% (29만 1천원)
• 대금 납부: 일시불, 매매계약 체결일로부터 30일 이내
• 입찰 자격 제한: 없음(모든 온비드 회원 입찰 가능)
• 공동입찰·대리입찰: 가능

정리

2년 넘게, 26번 유찰되며 감정가의 1%까지 떨어진 오피스텔입니다. 실거래로 봐도 감정가 자체가 최근 시세보다 높게 잡혀 있었습니다.

그런데 가격표만 보고 접근하면 놓치는 게 있습니다. 등록된 세입자 보증금(2억 6,700만원)이 최저입찰가보다 훨씬 큰 상태로 그대로 남아 있다는 사실입니다.

싸 보이는 숫자와 실제로 부담해야 할 금액이 다를 수 있다는 걸, 이 물건이 잘 보여준다고 생각합니다.

입찰 전 체크리스트

1. 등기부등본·배분요구 내역 확인 — 임차권등기 말소 여부, 실제 배분 순서를 입찰 전 직접 확인
2. 전입세대열람 — 세입자 거주 현황과 대항력 관련 사실관계 재확인
3. 관리비 체납 여부 — 이 글의 자료로는 확인되지 않아 관리사무소 직접 문의 필요
4. 34회차 입찰(9.28~30) 전 온비드에서 최저가·일정 변동 여부 재확인
5. 공동입찰·대리입찰 서류는 입찰마감일시 전까지 직접 제출이 원칙

자주 묻는 질문

Q. 291만원에 낙찰받으면 세입자 보증금까지 물어줘야 하나요?
A. 온비드 공시 문구상 "대항력 있는 임차권등기는 보증금이 전액 배분되는 경우에 한해 말소된다"고만 돼 있습니다. 실제 인수 여부는 등기부등본·배분표를 직접 확인해야 하며, 저희가 단정하지 않습니다.

Q. 감정가는 왜 이렇게 높게 잡혔나요?
A. 감정평가서는 2023년 8월 기준 같은 건물 거래사례를 참고해 2억 9,100만원으로 산정했습니다. 그런데 저희가 조회한 2025년 실거래 평균(중개거래 기준 2억 660만원)은 이보다 41% 낮았습니다.

Q. 왜 26번이나 유찰됐나요?
A. 저희가 확인한 사실은 가격과 등록된 권리관계뿐입니다. 감정가가 최근 시세보다 높았던 점, 세입자 보증금이 그대로 남아있는 점이 원인일 수 있지만, 정확한 이유를 저희가 단정하지는 않습니다.

Q. 지금 바로 입찰할 수 있나요?
A. 34회차 입찰은 9월 28일 14시부터 9월 30일 17시까지이고, 자격 제한은 없습니다. 입찰보증금은 최저입찰가의 10%(29만 1천원)입니다.

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본 글은 온비드(한국자산관리공사) 공매공고·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 직접 조사해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가격·입찰일정은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부등본·배분요구 내역·전입세대열람 내용을 별도로 확인하세요. 지도: © OpenStreetMap contributors. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com