집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

충청북도 청주시 상당구 금천동에 있는 아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다. 감정가는 8,100만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 810만원(감정가의 10%)입니다. 이 회차도 유찰되면 35회차 최저가는 729만원, 감정가의 9% 까지 내려갑니다. 그런데 등기부에는 임차보증금 5,700만원짜리 임차권등기가 올해 새로 올라와 있습니다. 가격이 왜 이렇게까지 내려왔는지, 온비드 공시자료와 감정평가서 원문을 직접 확인했습니다. 위치 청운중학교 북측 인근이고, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다. 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 온비드 공시 광역위치도. 원 안 표시가 본건 위치입니다. 온비드 공시 상세위치도. 빨간 박스가 본건(삼일아파트)입니다. 물건정보 소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 122-9 외 3필지 삼일아파트 제4동 제3층 제309호 공매 구분: 압류재산공매 (위임기관 동청주세무서, 매각 한국자산관리공사 충북지역본부) 관리번호: 2026-01870-001 전용면적(건물): 59.84㎡ (약 18.1평), 대지권: 44.76㎡ (지분, 전체 14,057㎡ 중 4,476/1,405,700) 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지하 1층~지상 5층 건물 중 3층 309호 준공: 1987년 11월 18일 (38년차), 도시가스 난방 감정가: 8,100만원 (2026.3.20 기준, 감정평가법인 태백 충북지사) 온비드 공시 사진 — 단지 외관. 온비드 공시 사진. 건물 벽면에는 "304 삼일"이라고 적혀 있는데, 등기·공부상 명칭은 "제4동"입니다. 아래 인수조건에서 다시 다룹니다. 출입구에도 "304"로 표기돼 있습니다. 온비드 공시 호별배치도. 3층 301~310호 중 309호(음영)가 본건입니다. 이 도면에는 등기상 명칭인 "제4동"으로 표기돼 있습니다. 가격 구조 — 10회 연속 유찰 압류재산 공매는 한 회차가 유찰될 때마...

경매 비고란을 세다 보면 "임차권등기"라는 문구를 꽤 자주 만납니다. 세입자가 이미 이사를 나갔는데도 등기부에는 남아 있는, 조금 낯선 권리입니다. 왜 이사를 나갔는데 등기가 남아 있는지, 그리고 그게 낙찰자에게 무슨 의미인지 저희 데이터로 직접 세어봤습니다. 전국 진행 중인 법원경매 물건 48,692건 중 비고란에 임차권등기 가 언급된 물건은 2,440건(전체의 5.0%)이었습니다. 그리고 그중 81.8%(1,996건)에 주택도시보증공사(HUG) 가 등장했습니다. 대부분 전세보증금을 돌려받지 못해 HUG가 대신 보증금을 지급하고 세입자의 권리를 넘겨받은 자리라는 뜻입니다. 임차권등기는 '이사 나가도 권리는 유지'하는 제도입니다 원래 대항력 은 전입신고와 점유(실제 거주)를 계속 유지해야 인정됩니다. 그런데 계약이 끝났는데도 보증금을 못 받은 세입자가 어쩔 수 없이 이사를 나가야 하는 경우가 있습니다. 이때 이사를 나가면 대항력을 잃어버릴 수 있어서, 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)에 따라 법원에 임차권등기를 신청하면 이사 후에도 이미 확보한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 문제는 배당 절차에서 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우입니다. 등기부에 "매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있음"이라고 적혀 있으면, 배당에서 못 받은 잔액을 매수인이 떠안아야 합니다. 반대로 채권자(주로 HUG)가 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기 한다"는 확약서를 제출하면, 그 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다. 같은 "임차권등기"라는 단어인데 결과가 완전히 갈립니다. 실제로 세어보니, 인수형과 포기형은 가격이 반대로 움직였습니다 2026년 9월 24일 기준 진행 중인 물건 48,692건의 비고란을 전수 검색했습니다. 비고란에 "대항할 수 있는" 문구가 있어 매수인이 인수해야 하는 물건 은 152건으로, 평균 최저가율이 57.6% (전체 평균 62.6%...

서울 은평구 응암동, 녹번역 인근 아파트 '더위일' 제5층 502호입니다. 이 물건, 압류재산 공매로 벌써 9번 유찰됐습니다. 감정가는 5억 5,000만원인데, 지금(033회) 최저입찰가는 5,500만원 . 감정가의 딱 10%입니다. 그런데 이 아파트, 국토교통부 실거래로도 올해 1월에 5억 4,300만원 에 팔렸습니다. 위치 응암1동 주민센터 북동측, 지하철 6호선 녹번역이 가까운 준주거지역 상권 안에 있는 아파트입니다. 감정평가서에 첨부된 공식 위치도를 그대로 썼습니다. 물건정보 소재지: 서울 은평구 응암동 81-173 더위일 제5층 제502호 공매번호: 2026-01438-001 (압류재산, 위임기관 은평세무서·집행기관 한국자산관리공사) 전용면적: 50.64㎡ · 대지권 1,207분의 17.45 지분(아파트 표준 구조, 지분매각 아님) 건물: 2017.7.26 준공, 지하2층~지상14층, 철근콘크리트구조 — 아파트·오피스텔·근린생활시설이 섞인 복합건물이며 본건(502호)은 공부상 '아파트' 감정가: 5억 5,000만원 (2026.4.15 평가, 최선 감정평가사사무소) 사진: 온비드 원본 5장(외관 2장·광역/상세 위치도·호별배치도 및 내부구조도) 감정평가서에는 '이해관계인 부재 및 잠금장치로 내부 확인이 곤란해, 건축물대장 도면과 외부관찰로 내부구조도를 작성했다'고 적혀 있습니다. 실제 내부 상태와 다를 수 있다는 뜻입니다. 가격이 내려온 과정 024회(7/9)부터 032회(9/3)까지, 정확히 9회 연속 유찰됐습니다. 회차마다 딱 감정가의 10%p씩 떨어졌습니다. 100%→90%→…→10%. 지금(033회, 9/14~16 진행중) 최저입찰가는 5,500만원 , 감정가의 10%입니다. 이후 회차는 이번 조회 시점(9/12)까지 온비드에 등록돼 있지 않습니다. 다른 물건(2025-12023-001)처럼 10% 밑으로 계속 내려갈지는 다음 회차가 등록돼야 확인됩니다. 실거래와 대조하면 같은 단지, 같은 ...