감정가 8,100만원 아파트가 729만원까지 내려갔는데, 임차보증금 5,700만원은 그대로입니다 (2026-01870-001)
충청북도 청주시 상당구 금천동에 있는 아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다.
감정가는 8,100만원인데, 지금 진행 중인 34회차 최저입찰가는 810만원(감정가의 10%)입니다.
이 회차도 유찰되면 35회차 최저가는 729만원, 감정가의 9%까지 내려갑니다.
그런데 등기부에는 임차보증금 5,700만원짜리 임차권등기가 올해 새로 올라와 있습니다.
가격이 왜 이렇게까지 내려왔는지, 온비드 공시자료와 감정평가서 원문을 직접 확인했습니다.
위치
청운중학교 북측 인근이고, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다. 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
온비드 공시 광역위치도. 원 안 표시가 본건 위치입니다.
온비드 공시 상세위치도. 빨간 박스가 본건(삼일아파트)입니다.
물건정보
- 소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 122-9 외 3필지 삼일아파트 제4동 제3층 제309호
- 공매 구분: 압류재산공매 (위임기관 동청주세무서, 매각 한국자산관리공사 충북지역본부)
- 관리번호: 2026-01870-001
- 전용면적(건물): 59.84㎡ (약 18.1평), 대지권: 44.76㎡ (지분, 전체 14,057㎡ 중 4,476/1,405,700)
- 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕, 지하 1층~지상 5층 건물 중 3층 309호
- 준공: 1987년 11월 18일 (38년차), 도시가스 난방
- 감정가: 8,100만원 (2026.3.20 기준, 감정평가법인 태백 충북지사)
온비드 공시 사진 — 단지 외관.
온비드 공시 사진. 건물 벽면에는 "304 삼일"이라고 적혀 있는데, 등기·공부상 명칭은 "제4동"입니다. 아래 인수조건에서 다시 다룹니다.
출입구에도 "304"로 표기돼 있습니다.
온비드 공시 호별배치도. 3층 301~310호 중 309호(음영)가 본건입니다. 이 도면에는 등기상 명칭인 "제4동"으로 표기돼 있습니다.
가격 구조 — 10회 연속 유찰
압류재산 공매는 한 회차가 유찰될 때마다 직전 최저가의 10%씩 내려갑니다.
이 물건은 20회차(6월 4일, 7,290만원)부터 29회차(8월 13일, 810만원)까지 실제로 10회 연속 유찰됐고, 감정가의 10%(압류재산 공매의 최저 저감선)까지 내려갔습니다.
34회차는 9월 28일~30일 입찰을 받고 있어서, 이 글을 쓰는 지금 결과가 나오지 않았습니다. 최저가는 저감선인 810만원(10%)에서 재공고된 값입니다.
34회차도 유찰되면 35회차(10월 6~7일 접수, 10월 8일 개찰)가 열리고, 최저가는 729만원(9%)까지 내려갑니다.
실거래 비교
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지(삼일아파트), 같은 전용면적(59.84㎡)의 거래를 찾아봤습니다.
최근 10개월(2025년 11월~2026년 6월) 사이 정확히 같은 면적의 거래가 6건 있었고, 가격은 6,000만원~8,300만원 사이였습니다.
감정평가서 원문에도 같은 단지 실제 거래사례(2025.6.19·8.30, 각 8,000만원)가 비교사례로 인용돼 있어, 감정가 8,100만원 자체는 시세와 크게 어긋나지 않습니다.
즉 물건 가격이 이상한 게 아니라, 최저입찰가만 유찰을 거듭하며 실거래가의 9~12% 수준까지 떨어진 겁니다.
등기부·공시자료에 적힌 것 — 인수조건
이 물건은 온비드 물건상세 API에 별도의 공고문 PDF 첨부가 없어, 감정평가서 원문과 온비드가 공시한 등기·임대차·배분요구 항목을 기준으로 정리했습니다. 등록일 순서대로 옮기면 다음과 같습니다.
위임기관 등록 — 동청주세무서, 등록일 2022.7.7
압류 — 권리자 상**(마스킹, 온비드 원문 그대로), 등록일 2022.10.18
압류 — 권리자 국*************(마스킹), 등록일 2023.4.14
임차권 — 권리자 서*****(마스킹), 등록일 2026.2.24, 금액 5,700만원 (전입일 2019.9.11, 확정일자 2019.8.22)
압류 — 권리자 청**(마스킹), 등록일 2026.3.16
온비드가 공시한 배분요구 현황에는 이 임차권자가 2026년 4월 1일 5,700만원을 배분요구한 것으로 나와 있습니다. 다만 그 요구가 받아들여졌는지(수용 여부)는 공시 항목에 나오지 않습니다.
온비드가 공시한 인수조건 문구는 다음과 같습니다.
대항력 있는 임차권등기는 임차보증금이 전액 배분되는 경우에 한하여 임차권등기가 말소되므로 사전조사 후 입찰바람
공부상 4동이나 현황 304동으로 상이하므로 반드시 입찰자 책임하에 사전조사 후 입찰바람
임차권 등기 자체는 2026년 2월로 가장 늦게 접수됐지만, 전입일(2019.9.11)과 확정일자(2019.8.22)는 앞의 압류들보다 훨씬 이전입니다. 등기 순위와 대항력의 기준일은 별개 문제라, 이 글에서 인수 여부를 단정하지 않습니다.
또 감정평가서의 현장조사 기록에는 '전입세대 열람내역 해당사항 없음'이라고 적혀 있어, 등기부상 임차권자와 실제 전입 현황이 다르게 나타납니다. 임차인이 이미 전출하면서 임차권등기로 권리만 남겨두는 경우 이런 차이가 흔히 생기지만, 이 물건이 그런 경우인지는 직접 확인이 필요합니다.
동 번호도 등기부·건축물대장은 '제4동'인데 실제 건물 표기·출입구는 '304동'으로 다릅니다. 온비드도 이 차이를 공시 문구에 명시하고 있으니, 방문 전 반드시 확인해야 합니다.
현장조사 기록에는 담당 조사자가 1·2차 방문 모두 폐문부재로 점유자를 확인하지 못했다고 적혀 있습니다.
일정·계약조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 35회차 입찰기간 | 2026.10.6.(화) 14:00 ~ 10.7.(수) 17:00 |
| 개찰 | 2026.10.8.(목) 11:00 |
| 입찰보증금 | 입찰가격의 10% |
| 잔금 납부 | 일시불, 30일 이내 |
| 입찰 자격 | 제한 없음(모든 회원 입찰 가능) |
정리
감정가 대비 최저가만 보면 압도적으로 싸 보이는 물건입니다.
하지만 최저가와 별개로, 5,700만원짜리 임차권등기가 등기부에 그대로 남아 있고, 동 번호 표기도 공부와 현황이 다르다는 사실은 변하지 않습니다.
싼 이유가 등기부와 현장 표기 두 군데에 모두 적혀 있는 사례라, 입찰 전 권리분석과 현장 확인이 특히 중요한 물건입니다.
체크리스트
- 등기부등본 최신본으로 임차권·압류 순서와 배분요구 수용 여부를 직접 확인했는가
- 임차권자의 대항력(전입일·확정일자 기준)과 배분요구 전액 충족 여부를 확인했는가
- 입찰가에 임차보증금 인수 가능성을 더한 실제 부담 금액을 계산했는가
- 공부상 '제4동'과 현황 '304동'이 같은 건물인지 현장에서 직접 확인했는가
- 34회차 결과(10.1 개찰)를 온비드에서 재확인했는가
자주 묻는 질문
Q. 34회차가 유찰되지 않으면 이 글의 35회차 729만원은 어떻게 되나요?
A. 34회차(10월 1일 개찰)에서 낙찰자가 나오면 35회차는 열리지 않습니다. 이 글을 쓰는 시점 기준 34회차 결과는 아직 나오지 않았습니다.
Q. 임차보증금 5,700만원은 낙찰자가 무조건 떠안게 되나요?
A. 등록일만으로는 단정할 수 없습니다. 온비드 공시 문구도 '임차보증금이 전액 배분되는 경우에 한하여 임차권등기가 말소된다'고만 안내합니다. 배분요구 수용 여부와 대항력 기준일을 등기부·관할 기관으로 직접 확인해야 합니다.
Q. 감정가 8,100만원은 믿을 만한 숫자인가요?
A. 국토교통부 실거래가 기준 같은 단지·같은 면적 거래가 최근 10개월 6,000만원~8,300만원이고, 감정평가서에 인용된 같은 단지 거래사례(각 8,000만원)와도 맞아떨어져, 감정가 자체는 실거래 범위 안에 있습니다.
Q. 공부상 '4동'과 현황 '304동'이 다른데 같은 건물인가요?
A. 온비드 호별배치도상 주소(금천동 122-9 외 3필지 삼일아파트 제4동 제3층 제309호)와 현장 사진의 건물 표기(304)가 일치하는 것으로 보이지만, 온비드도 공시 문구로 이 차이를 별도 고지하고 있어 입찰 전 현장에서 직접 확인해야 합니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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