1월에 5억4,300만원 팔린 서울 아파트, 공매 최저가는 5,500만원입니다 (2026-01438-001)
서울 은평구 응암동, 녹번역 인근 아파트 '더위일' 제5층 502호입니다.
이 물건, 압류재산 공매로 벌써 9번 유찰됐습니다.
감정가는 5억 5,000만원인데, 지금(033회) 최저입찰가는 5,500만원. 감정가의 딱 10%입니다.
그런데 이 아파트, 국토교통부 실거래로도 올해 1월에 5억 4,300만원에 팔렸습니다.
위치
응암1동 주민센터 북동측, 지하철 6호선 녹번역이 가까운 준주거지역 상권 안에 있는 아파트입니다.
감정평가서에 첨부된 공식 위치도를 그대로 썼습니다.
물건정보
- 소재지: 서울 은평구 응암동 81-173 더위일 제5층 제502호
- 공매번호: 2026-01438-001 (압류재산, 위임기관 은평세무서·집행기관 한국자산관리공사)
- 전용면적: 50.64㎡ · 대지권 1,207분의 17.45 지분(아파트 표준 구조, 지분매각 아님)
- 건물: 2017.7.26 준공, 지하2층~지상14층, 철근콘크리트구조 — 아파트·오피스텔·근린생활시설이 섞인 복합건물이며 본건(502호)은 공부상 '아파트'
- 감정가: 5억 5,000만원 (2026.4.15 평가, 최선 감정평가사사무소)
- 사진: 온비드 원본 5장(외관 2장·광역/상세 위치도·호별배치도 및 내부구조도)
감정평가서에는 '이해관계인 부재 및 잠금장치로 내부 확인이 곤란해, 건축물대장 도면과 외부관찰로 내부구조도를 작성했다'고 적혀 있습니다. 실제 내부 상태와 다를 수 있다는 뜻입니다.
가격이 내려온 과정
024회(7/9)부터 032회(9/3)까지, 정확히 9회 연속 유찰됐습니다.
회차마다 딱 감정가의 10%p씩 떨어졌습니다. 100%→90%→…→10%.
지금(033회, 9/14~16 진행중) 최저입찰가는 5,500만원, 감정가의 10%입니다.
이후 회차는 이번 조회 시점(9/12)까지 온비드에 등록돼 있지 않습니다. 다른 물건(2025-12023-001)처럼 10% 밑으로 계속 내려갈지는 다음 회차가 등록돼야 확인됩니다.
실거래와 대조하면
같은 단지, 같은 전용면적(50.64㎡, 완전 일치)으로 국토교통부 실거래가를 24개월치 전량 조회했습니다.
가장 최근 거래는 2026년 1월, 11층이 5억 4,300만원이었습니다.
지금 최저입찰가(5,500만원)는 이 실거래가의 약 10.1% 수준입니다.
이 두 거래(2026.1. 5억4,300만원·2025.1. 5억2,000만원)는 감정평가서 원문에도 그대로 비교사례로 적혀 있어, 국토부 API와 감정평가서 원문이 서로 교차 확인됩니다.
공매 조건 원문
온비드 매수인 유의사항을 그대로 인용합니다.
대항력 있는 임차권등기는 임차보증금이 전액 배분되는 경우에 한하여 임차권등기가 말소되므로 사전조사 후 입찰바람
감정평가서 원문에도 같은 취지가 적혀 있습니다.
본건 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기되어 있는 상태이므로, 공매 참여시 유의 바람.
전입세대확인서(동거인포함)의 내용: 해당주소의 세대주가 존재하지 않음 (발급일: 2026.04.06.)
등기부에 올라 있는 임차권 등기의 보증금은 3억 4,650만원입니다. 지금 최저입찰가(5,500만원)의 6배가 넘는 금액입니다.
임차인의 최초 전입일은 2022년 3월 18일로, 압류(위임기관 은평세무서) 등록일인 2022년 4월 13일보다 앞섭니다.
다만 임차권등기 자체는 2024년 4월 3일에 이뤄졌고, 2026년 4월 발급된 전입세대확인서에는 이 주소에 세대주가 없는 것으로 나옵니다. 등기로 권리를 남겨두고 실제로는 이미 이사를 나갔을 가능성을 보여주는 자료입니다.
대항력이 실제로 성립하는지, 배분 절차에서 보증금이 전액 배분돼 임차권등기가 말소될 수 있는지는 공개 자료만으로 단정할 수 없어 직접 확인이 필요합니다.
배분요구 현황
- 위임기관(은평세무서, 압류등록 2022.4.13): 1억 2,026만원
- 임차권(등기 2024.4.3, 전입 2022.3.18): 3억 4,650만원
- 교부청구 3건(지방세 등): 합계 64만원
- 물건지 지방자치단체(은평구): 114만원
단순 합산으로 약 4억 6,854만원 — 감정가(5억 5,000만원)의 85% 수준입니다. 이 금액은 낙찰자가 떠안는 빚이 아니라, 매각대금을 채권자들에게 나눠주는 배당 절차상의 청구액입니다. 다만 배당 순위·실제 인수 여부는 이 글만으로 판단할 수 없습니다.
일정·계약조건
- 현재 회차: 033회, 입찰기간 2026.9.14.(월) 14:00 ~ 9.16.(수) 17:00
- 입찰보증금: 입찰가의 10%
- 잔금 납부: 낙찰 후 30일, 일시불
- 입찰 자격 제한: 없음(모든 회원 입찰 가능)
- 공동입찰·대리입찰: 가능(서류 직접 제출)
- 본건은 토지거래계약허가구역(아파트 대상, 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.) 안에 있습니다. 공매·경매로 소유권을 취득하는 경우 허가 대상인지는 별도로 직접 확인이 필요합니다.
이 조건은 온비드 입찰 상세 API(OnbidCltrBidDtlSrvc2)와 감정평가서 원문을 함께 확인해 정리했습니다. 이번 물건은 감정평가서 PDF에서 텍스트를 직접 추출할 수 있었습니다.
정리
9회 연속 유찰 끝에 감정가의 10%(5,500만원)까지 내려왔는데, 같은 단지·같은 면적 실거래는 올해 1월에도 5억 4,300만원이었습니다.
그런데도 아무도 입찰하지 않은 이유는 등기부에 남아 있는 3억 4,650만원짜리 임차권등기 때문일 가능성이 있습니다. 배분 결과에 따라 이 등기가 말소되지 않고 남을 수 있다고 온비드가 직접 경고하고 있고, 이 부분은 직접 확인이 꼭 필요합니다.
입찰 전 체크리스트
- 임차권등기 3억4,650만원의 배분·말소 여부 — 온비드 경고문 그대로, 별도 확인 필요
- 전입세대확인서상 세대주 부재와 등기부상 임차권의 관계 — 실제 점유 상태 직접 확인
- 실거래는 같은 단지·같은 면적으로만 대조(50.64㎡ 기준)
- 토지거래허가구역 해당 여부 — 낙찰 취득시 허가 대상인지 별도 확인
- 관리비 체납 여부 — 관리사무소 직접 문의
- 매수인 유의사항 원문 전체를 온비드에서 직접 열람
자주 묻는 질문
Q. 지금 입찰하면 얼마인가요?
A. 033회(2026.9.14.~16.) 기준 최저입찰가는 5,500만원입니다. 감정가(5억 5,000만원)의 10% 수준입니다.
Q. 실거래가랑 왜 이렇게 차이가 나나요?
A. 국토교통부 실거래로 올해 1월에도 같은 단지·같은 면적이 5억 4,300만원에 거래됐습니다. 그런데도 9회 연속 유찰된 것은 등기부에 남아 있는 3억 4,650만원짜리 임차권등기 때문일 가능성이 있습니다.
Q. 임차권등기 3억4,650만원을 낙찰자가 떠안게 되나요?
A. 온비드 공지에 따르면 임차보증금이 배분 절차에서 전액 배분되는 경우에 한해 임차권등기가 말소됩니다. 전액 배분되지 않으면 등기가 남을 수 있다는 뜻이며, 실제 배분 결과는 공개 자료만으로 단정할 수 없어 직접 확인이 필요합니다.
Q. 배분요구 총액 4억6,854만원은 낙찰자가 갚아야 하나요?
A. 아닙니다. 이는 매각대금을 나눠 갖는 배당 절차상의 채권자별 청구액 합산이며, 낙찰자가 별도로 인수하는 채무가 아닙니다. 다만 위 임차권등기처럼 배당과 별개로 남을 수 있는 권리는 따로 확인해야 합니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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