집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

경기도 고양시 덕양구 내유동의 다세대주택 한 채가 지금 신탁공매 9차까지 와 있습니다. 감정가 2억 2,900만원짜리가 한 달 만에 8번 유찰 되면서 최저가가 1억원(감정가의 44%)까지 내려갔습니다. 그런데 온비드 입찰상세 API에 남아 있는 회차 이력을 전수조회해 보니, 이 집은 올해가 처음이 아니라 2022년부터 적어도 네 번째 공매 였습니다. 매번 해를 바꿔가며 다시 나왔는데도 팔리지 않았습니다. 왜 매번 유찰됐는지는 공시자료 어디에도 나와 있지 않습니다. 사실만 정리해서 전해드립니다. 어디에 있는 집인가요 통일로를 따라 파주 방향으로 올라가는 길목, 서울시립 용미리공원묘지 인근의 계획관리지역입니다. 가장 가까운 학교는 내유초등학교(약 599m)입니다. 반경 1.5km 안에 대형마트·지하철은 없습니다. 물건 정보 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 471-18외 1필지 청도하늘채 제2동 제1층 제103호 (도로명 통일로1170번길 65-25) 전용면적: 45.2㎡ · 대지권 46.239㎡ · 계약면적 56.08㎡ (공용면적 10.88㎡) 구조: 철근콘크리트구조 · 1층(엘리베이터 없는 건물이지만 103호는 1층이라 해당 없음) 세대수: 제2동 11세대 · 사용승인 2018년 3월 16일 용도지역: 계획관리지역 · 2022년 감정평가서 기준 "토지의 형상 및 이용상황: 가상형 토지, 수거용건부지" 매각기관: 교보자산신탁(주) · 매각방법: 신탁부동산 공매, 개별매각 가격이 이렇게 내려온 과정 1차(2억 9,900만원, 감정가의 131%)부터 매 회차 유찰될 때마다 전 회차 가격의 약 10%씩 낮아지는 구조입니다. 저희가 소개하는 건 9회차입니다. 10월 22일 10시부터 접수해 10월 23일 9시에 개찰합니다. 사실 올해가 처음이 아닙니다 온비드 입찰상세 API에는 이 물건의 과거 회차 기록이 그대로 남아 있습니다. 찾아보니 2022년 8월, 2023년 4월, 2024년 1월에도 각각 1차...

경상남도 창원시 마산합포구 예곡동의 연립주택 한 채가 지금 신탁공매 14차까지 와 있습니다. 감정가 1억 5,000만원짜리가 두 달 사이 13번 유찰 되면서 최저가가 5,000만원(감정가의 33%)까지 내려갔습니다. 그런데 이 집을 감정평가서 첨부 자료까지 들여다보니, 이 집 자체가 작년 9월 26일에 이미 한 번 공매로 팔린 기록 이 있었습니다. 낙찰가는 1억 8,200만원이었습니다. 왜 다시 공매에 나왔는지는 공시자료 어디에도 나와 있지 않습니다. 사실만 정리해서 전해드립니다. 어디에 있는 집인가요 마산만을 끼고 있는 산복도로 안쪽 경사지입니다. 가장 가까운 초등학교는 마산신월초등학교(약 478m), 가장 가까운 마트는 GS더프레시 마산월영점(약 869m)입니다. 창원시 전역에 지하철은 없습니다. 물건 정보 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 예곡동 43 예솔빌리지 제1동 203호 (도로명 예곡길 33-14) 전용면적: 81.02㎡ · 대지권 1,179㎡ 중 73.6875/1,179 구조: 철근콘크리트조, 지상 4층 중 2층 — 건축물대장상 연립주택 (온비드 분류는 '아파트'지만 4층 이하라 법적으로는 연립주택입니다) 세대수: 제1동 16세대(층당 4세대) · 사용승인 2013년 1월 16일 (건축주 (주)예솔주택건설) 엘리베이터 없음 · 온비드 공시상 주차장 "없음"(단, 건축물대장에는 건물 전체 자주식 주차 16대 등재) 매각기관: 우리자산신탁(주) 부산지역본부 · 매각방법: 신탁부동산 공매, 개별매각(물건번호 2번) 가격이 이렇게 내려온 과정 1차(1억 9,530만원, 감정가의 130%)부터 매 회차 유찰될 때마다 전 회차 가격의 약 10%씩 낮아지는 구조입니다. 12회차(10월 16일 개찰)는 이 글을 쓰는 시점(10월 18일) 기준 온비드 API에 결과가 아직 반영되지 않아 확인하지 못했습니다. 13회차(10월 21일 개찰)도 아직 열리지 않았습니다. 저희가 소개하는 건 14회차입니다. 10월 23일 ...

인천 검단구 불로동, 2022년에 준공한 빌라 한 채가 신탁공매로 나왔습니다. 감정가는 3억 500만원인데, 1차 최저입찰가는 오히려 3억 9,650만원으로 감정가보다 30% 높습니다. 대신 9월 29일부터 열흘 간격으로 열 번 개찰하며 가격이 떨어지는데, 9차는 2억 6,304만원(감정가의 86%)입니다. 신영부동산신탁(주)의 공매공고문 원문과 온비드 공시자료, 국토교통부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다. 공고문은 "신탁등기 경료 이후 임대차에 동의한 건은 없다"고 명시하고 있습니다. 위치 본건은 인천광역시 검단구 불로동 858-8, 도로명주소로는 용해로 13-4에 있습니다. 인천1호선 검단호수공원역이 약 1.7km, 신검단중앙역이 약 2.2km 거리입니다. 인천불로초등학교가 도보 760m, 인천검단호수초등학교가 890m로 둘 다 가깝습니다. OSM 지도. 빨간 점이 본건 위치입니다. 상세 위치. 더유니드빌은 불로동 858-8에 있는 철근콘크리트조 5층 공동주택입니다. 물건정보 소재지: 인천광역시 검단구 불로동 858-8 더유니드빌 1동 201호 도로명주소: 인천광역시 검단구 용해로 13-4 공매 구분: 신탁공매(기타일반재산) — 수탁자 신영부동산신탁(주) 물건관리번호: 2026-0900-049195 / 공고 "[개별매각] 인천광역시 검단구 불로동 858-8번지 201호외 4개호" 전유면적 61.04㎡(약 18.5평), 공용면적 15.1㎡, 계약면적 76.14㎡, 대지권 39.91㎡ 등기상 용도: 다세대주택(공동주택), 철근콘크리트구조, 2022년 6월 14일 사용승인(지상 5층 중 2층) 감정가: 3억 500만원(2026.8.31 기준, (주)제일감정평가법인 경기남부지사) 매각 방법: 개별매각 — 같은 공고에 301·302·401·402호도 함께 나왔지만 각자 따로 입찰합니다 건물분 부가가치세 없음(공고문 명시) 온비드 공시 사진 — 더유니드빌 건물 외관입니다. 가격 구조 — 감정가보다 높게 시작해 ...

부산 사하구 하단동, 다세대주택 한 채가 신탁공매로 나왔습니다. 감정가는 3억 1,500만원인데, 1차 최저입찰가는 오히려 3억 9,700만원으로 감정가보다 26% 높습니다. 대신 열흘 안에 하루 두 번씩 개찰하며 14회차까지 가격이 떨어지는데, 14회차는 1억 400만원(감정가의 33%)입니다. 우리자산신탁(주)의 공매공고문 원문과 온비드 공시자료, 국토교통부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다. 등기현황·전입세대열람 결과 모두 이 호실(203호)에는 별도로 조회된 전입자가 없습니다. 위치 본건은 부산광역시 사하구 하단동 604-35에 있습니다. 지하철 1호선 하단역이 약 535m, 신평역이 약 1km 거리입니다. 낙동남로 대로변에서 한 블록 안쪽, 하단초등학교와 하단중앙시장 사이 주거밀집지역입니다. OSM 지도. 빨간 점이 본건 위치입니다. 상세 위치. 크라운35는 하단동 일대에 같은 이름(크라운9·34·35·36)으로 여러 동이 들어선 소형 공동주택 단지입니다. 물건정보 소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-35 크라운35 203호 도로명주소: 부산광역시 사하구 동매로29번길 11 공매 구분: 신탁공매(기타일반재산) — 수탁자 우리자산신탁(주) 부산지역본부 물건관리번호: 2024-0600-045821 / 공고관리번호 202610-34903-00 전유면적 56.94㎡(약 17.2평), 대지권 비율 1,813.03분의 56.94 등기상 용도: 다세대주택 (온비드 카테고리 표시는 "아파트"이나 공매공고문 원문은 다세대주택으로 표기) 감정가: 3억 1,500만원(2025.12.31 기준, (주)가온감정평가법인) 매각 방법: 개별매각 — 같은 공고에 403호도 함께 나왔지만 각자 따로 입찰합니다 온비드 공시 사진 — 크라운35 건물 외관입니다. 온비드가 제공한 사진 3장 중 2장은 위치 지도였고, 건물 실물 사진은 이 1장뿐이었습니다. 가격 구조 — 열흘 만에 14번 개찰합니다 이 물건은 2024년에 한 번 공매가 진행된 적이...

'공매'라고 하면 보통 세금을 못 내서 나라가 대신 파는 물건을 떠올립니다. 틀린 말은 아닙니다. 다만 온비드(한국자산관리공사가 운영하는 공공자산 처분 통합 플랫폼)에 올라온 부동산이 전부 그런 물건은 아닙니다. 저희가 수집·보관 중인 온비드 부동산 매각 물건 11,926건 전체를 '재산구분'으로 나눠봤습니다. 세금 체납으로 캠코가 집행하는 압류재산 은 7,661건(64.2%) 이었고, 나머지 4,265건(35.8%) 은 신탁회사나 은행이 매각을 의뢰한 기타일반재산 이었습니다. 셋 중 한 건은 세금과 무관했다는 뜻입니다. '재산구분'이 다르면, 그 물건을 판 이유 자체가 다릅니다 온비드 공고에는 반드시 재산구분 이라는 항목이 있습니다. 저희가 데이터로 확인한 범위에서는 크게 두 가지였습니다. 압류재산 은 세무서나 지방자치단체가 세금을 못 걷은 소유자의 재산을 압류하고, 그 처분을 한국자산관리공사(캠코)에 맡긴 물건입니다. 체납 세금을 회수하는 게 목적이라 공고문에 신청기관(세무서·지자체)이 따로 적혀 있습니다. 기타일반재산 은 결이 완전히 다릅니다. 신탁회사가 소유자(위탁자)와 신탁계약을 맺고 담보로 가지고 있던 부동산을, 계약에 따라 처분하는 경우가 대부분입니다. 이걸 흔히 '신탁공매'라고 부르는데, 신탁회사 자체 홈페이지뿐 아니라 온비드를 통해서도 올라옵니다. 은행이나 신용협동조합이 담보로 가진 부동산을 직접 매각 의뢰하는 경우도 여기에 섞여 있습니다. 세금 체납과는 아무 상관이 없습니다. 온비드 11,926건, 재산구분별로 나눠봤습니다 압류재산 7,661건 은 집행기관이 예외 없이 전부 한국자산관리공사였습니다. 반면 기타일반재산 4,265건의 매각의뢰기관 이름을 세어보니, '신탁'이 들어간 회사가 3,295건(27.6%) 으로 가장 많았고, 은행·신용협동조합·수협·농협 등 금융기관이 958건(8.0%) , 나머지 12건은 주택도시보증공사(HUG)·산림조합 같은 기타 기관이었습니다....

충청남도 당진시 송악읍 중흥리, 송악리치타운이라는 다세대주택 한 채가 신탁공매로 나와 있습니다. 감정가는 1억 4,800만원인데, 지금 접수를 앞둔 3회차 최저입찰가는 1억 1,988만원(감정가의 81%)입니다. 그런데 같은 건물, 완전히 같은 전유면적(67.46㎡) 매물이 지난 8월 26일 3,480만원에 팔렸습니다. 온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토교통부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다. 이 물건은 등기현황·임대차현황에 전세권·임차권 같은 인수 권리가 조회되지 않는, 비교적 단순한 물건입니다. 위치 본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 '송악초등학교' 북측 인근이며, 인근 일대는 다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성된 지역이라고 감정평가서에 적혀 있습니다. 차량 진출입은 쉽지만, 대중교통 상황은 다소 불편한 편이라고 감정평가서는 설명합니다. OSM 지도. 빨간 점이 본건 위치입니다. 주변이 임야로 둘러싸여 있습니다. 상세 위치. 소규모 다세대 몇 동이 모여 있는 집단입니다. 물건정보 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 322 송악리치타운(통칭 101동) 제4층 제402호 도로명주소: 충청남도 당진시 월곡로 71-5 공매 구분: 신탁공매(금융기관 NPL) — 소유자 교보자산신탁주식회사, 감정평가 의뢰인 엠씨아이대부(주) 관리번호: 2026-0900-047965 전유면적 67.46㎡(약 20.4평), 공용면적 8.655㎡, 계약면적 76.115㎡(전용률 88.63%), 대지권 118.5㎡ 구조: 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물 중 4층(꼭대기층), 복층형으로 다락이 있습니다 사용승인일: 2015년 9월 25일(약 11년차) 감정가: 1억 4,800만원(2026.8.18 기준, ㈜대한감정평가법인) 온비드 공시 사진 — 101동 외관. 온비드 공시 사진 — 101동 측면. 4층 꼭대기에 다락이 얹혀 있는 구조가 보입니다. 온비드 공시 사진 — 402호 현관. 가격 구조 — 벌써 1번 유찰...

부산광역시 기장군 일광읍 삼성리, 퀸스스테이라는 오피스텔 한 호실이 신탁공매(NPL)로 나와 있습니다. 감정가는 3억 1,500만원인데, 지금 접수를 기다리는 4회차 최저입찰가는 2억 7,119만원(감정가의 86.1%)입니다. 그런데 같은 오피스텔, 완전히 같은 전유면적(58.45㎡) 호실이 지난해 12월 1억 1,100만원에 실거래됐습니다. 온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토교통부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다. 이 물건은 등기부에 등록된 권리가 전혀 없는, 권리관계가 단순한 물건입니다. 위치 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '동해남부선 일광역' 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 업무시설, 근린상가 등으로 형성돼 있습니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 일광역이 있어 교통상황은 보통 수준이라고 감정평가서에 적혀 있습니다. OpenStreetMap 기반 위치도(좌표: 브이월드 주소 API 확인). 빨간 핀이 본건 위치입니다. 본건 인근 상세 지도 — 일광역과 해안 사이에 위치합니다. 물건정보 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 28-6 퀸스스테이 제11층 제1102호 도로명주소: 부산광역시 기장군 일광로 77-45 공매 구분: 기타일반재산(금융기관 신탁 NPL) 공매, 소유자(수탁자) 농협은행 주식회사, 감정의뢰인 NH농협은행(주) 충렬지점장 관리번호: 2023-0200-006305 전유면적: 58.45㎡(약 17.7평), 공용면적 32.733㎡, 대지권 10.326㎡(토지 전체 중 지분) 건물규모: 철근콘크리트구조, 지상 13층/지하 1층, 총 1개동 49개호 중 하나, 2022.7.29 사용승인(3년차) 용도: 업무시설(오피스텔) — 현재 주거용으로 이용 중 감정가: 3억 1,500만원 (2025.5.22 기준, (주)감정평가법인 삼일 부산지사) 이 감정평가는 NH농협은행이 담보로 들고 있던 24개 호실(제2층 제201호 외 23개호)을 한꺼번에 평가한 것으로, 전체 합계는...

지난 9월 6일, 인천 미추홀구 숭의동 한아름아파트 101동 6채(302·601·702·802·1201·1402호)를 다룬 글을 올렸습니다. 그때는 6회차가 유찰된 상태였고, "10회차(9/17~18) 최저가는 감정가의 51.70%, 1억 960만원까지 내려올 것"이라고 공고문 기준으로 예상했습니다. 오늘 802호를 다시 조회해봤습니다. 예상은 그대로 맞았습니다. 10회차가 1억 960만원에서 열렸고, 유찰됐고, 다음 회차 없이 수의계약가능 상태로 넘어갔습니다. 그런데 예상하지 못했던 일이 하나 있었습니다. 나머지 5채가 온비드에서 통째로 사라졌습니다. 어디에 있는 물건인가 인천광역시 미추홀구 참외전로 324, 숭의동 121-12 한아름아파트 101동입니다. 미추홀구청 북측 인근이고, 지난 글에서 정리했듯 가로수길을 낀 도로변에 있습니다. 지난 글 이후 6채에 무슨 일이 있었나 온비드 목록 API를 오늘 다시 전량 스캔했습니다. 아파트·다세대·오피스텔 3개 소분류, 신탁·압류재산 2개 구분, 수의계약대상 여부까지 12가지 조합을 전 페이지 뒤졌습니다. 결과는 이렇습니다. 802호만 "수의계약가능"으로 조회됩니다. 1201·1402·601·302·702호, 5채는 어떤 조합으로도 조회되지 않았습니다. 낙찰돼서 빠졌는지, 수의계약이 이미 체결됐는지, 다른 사유로 철회됐는지는 공개된 API만으로는 확인할 수 없었습니다. 확인되지 않은 것을 넘겨짚지 않겠습니다. 가격 구조 — 예고했던 10회차, 실제로 그대로 왔습니다 1회차(8월 18일) 2억 5,440만원으로 시작한 가격이 회차마다 8~10%씩 낮아지며 내려왔습니다. 지난 글에서 예고했던 10회차 가격은 1억 960만원, 감정가의 51.70%였습니다. 오늘 재조회한 802호의 수의계약 최저금액이 정확히 1억 960만원입니다. 예고 그대로 10회차가 유찰됐고, 예정된 11회차 없이 그 가격 그대로 수의계약 단계로 넘어갔다는 뜻입니다. 7~9...

지난 8월 28일, 인천 부평동 미주아파트 704호 신탁공매를 다룬 글을 올렸습니다. 물건관리번호 2026-0700-039719, 그때는 8회차가 진행 중이었고 "9월 1일 9차부터 개찰 결과가 나올 텐데, 결과는 후속 글로 전하겠습니다"라고 썼습니다. 오늘이 그 후속 글입니다. 결론부터 말씀드리면, 9~11회차까지 전부 유찰됐고, 12회차는 아예 예정에 없습니다. 대신 지금 온비드에서 이 물건을 조회하면 상태가 "수의계약가능"으로 바뀌어 있습니다. 경쟁입찰 없이 2억 4,000만원 이상만 쓰면 계약할 수 있는 상태라는 뜻입니다. 어디에 있는 물건인가 인천 부평구 부평동 146-6, 미주아파트 704호입니다. 정확한 번지는 지도 서비스에서 도로명 단위까지만 잡혀, 인근 도로 기준으로 표시했습니다. 지난 글에서 정리했듯 부평역과 부평시장 사이 생활권이고, 건물 1층에 편의점·카페·부동산이 들어와 있습니다. 지난 글 이후 무슨 일이 있었나 소재지: 인천 부평구 부평동 146-6 미주아파트 7층 704호 전용면적 58.91㎡(17.8평), 2021년식, 엘리베이터 없음 매도자: 주식회사 무궁화신탁(신탁공매), 공매관리번호 2026-0700-039719 현재 상태: 수의계약가능 (2026-09-20 온비드 재조회 기준) 온비드 물건상세 API를 오늘 다시 조회해봤습니다. 임차인·전입세대 관련 새로 공시된 내용은 없었습니다. 지난 글에서 인용했던 인수조건(명도책임 등 공고문 원문)도 그대로 유지되고 있었습니다. 가격 구조 — 1회차부터 수의계약까지 1회차(8월 4일) 6억 750만원으로 시작한 가격이, 2~4일 간격으로 계속 떨어지며 11회차(9월 8일)에는 2억 4,000만원까지 내려왔습니다. 11번의 입찰 기회 동안 단 한 번도 낙찰자가 나오지 않았습니다. 그리고 예정된 12회차 없이, 물건 상태가 수의계약가능으로 전환됐습니다. 공고문에는 "유찰되면 다음 회차 전까지 직전 ...