위반건축물 딱지 붙은 경매 물건 409건, 87%는 벌금이 얼마인지도 안 적혀 있었습니다
매각공고 비고란에 '위반건축물로 등재되어 있음'이라는 문장을 보면 다들 겁부터 냅니다. 그런데 정작 벌금(이행강제금)이 얼마인지, 부과되고 있는지는 그 문장 안에 없는 경우가 더 많았습니다.
위반건축물은 등기부에는 안 나오고 건축물대장에만 나오는 표시라, 등기부만 보고 입찰하면 아예 존재 자체를 놓칠 수 있습니다. 저희 데이터베이스에서 이 단어가 들어간 물건을 전수 검색해, 비고란이 실제로 얼마나 자세히(또는 부실하게) 적혀 있는지 확인해봤습니다.
위반건축물과 이행강제금, 뭐가 다른가요
위반건축물은 무단증축·무단용도변경 등 건축법을 지키지 않은 사실이 지자체에 적발돼 건축물대장(표제부·갑구)에 등재된 상태를 말합니다. 등기부등본에는 표시되지 않고, 건축물대장을 따로 떼봐야 확인됩니다.
이행강제금은 시정될 때까지 지자체가 반복해서 부과하는 벌금성 부담금입니다. 한 번 내고 끝나는 게 아니라 위반 상태가 계속되는 한 매년(또는 정해진 주기로) 다시 부과될 수 있고, 누적되면 금액이 눈덩이처럼 불어날 수 있습니다.
"위반건축물로 등재되어 있는바, 경매참여시 확인 요함" — 가장 흔한 비고란 표현(금액·부과 여부 없음)
"이행강제금 부과 및 대집행의 대상이 될 수 있음" — 조금 더 구체적인 표현
"원상복구(철거) 대상이며 이행강제금이 부과되고 있는 것으로 조사됨" — 현재 진행 중임을 명시한 표현
— 법원경매정보 매각공고 비고란 실제 표현 3단계
문제는 세 표현 중 어느 것이 나올지 매각공고만 봐서는 예측할 수 없다는 점입니다. 가장 흔한 건 첫 번째, 즉 '확인 요함'으로 끝나는 표현이었습니다.
실제로 세어보니, 87%는 '위반' 표시만 있고 금액이 없었습니다
2026년 9월 18일 기준 진행 중인 물건 46,518건의 비고란을 전수 검색해봤습니다.
위반건축물이 언급된 물건은 409건으로 전체의 0.9%였습니다. 표본은 작지만, 이 안에서 비고란의 질이 극과 극으로 갈렸습니다. 이행강제금 금액이나 부과 여부가 구체적으로 적힌 물건은 52건(12.7%)뿐이었고, 나머지 357건(87.3%)은 '위반건축물로 등재되어 있다'는 사실만 적혀 있을 뿐 벌금이 얼마인지, 실제로 부과되고 있는지는 비고란에 없었습니다.
세부적으로는 '무단증축' 표현이 104건으로 가장 많았고, '용도변경' 18건, '원상복구(철거)' 대상이 명시된 물건이 16건이었습니다. 평균 유찰 횟수는 2.28회로 전체 평균(2.06회)보다 조금 많았고, 평균 최저가율은 60.7%로 전체(63.0%)보다 낮았습니다 — 위반건축물 리스크가 이미 가격에 어느 정도 반영돼 있다는 뜻으로 보이지만, 차이가 크지는 않았습니다.
또 하나 눈에 띈 건 어제 다룬 제시외 건물과의 중복입니다. 위반건축물 409건 중 220건(53.8%)이 제시외 건물과 동시에 언급됐습니다. 등기부에 안 잡히는 두 가지 리스크(제시외 건물·위반건축물)가 한 물건에 같이 붙어 있는 경우가 절반이 넘는다는 뜻입니다.
같은 '위반건축물'인데 비고란 상세도가 다릅니다
2024타경552328(인천지방법원) 다세대 물건은 가장 상세한 축에 속하는 사례입니다. 위반 번호(2015-위반-291)와 위반 내용(조립식판넬조 주거용 무단증축 52.02㎡), 시정지시일(2016.03.04.)까지 비고란에 그대로 적혀 있었고, '이행강제금 부과 및 대집행의 대상이 될 수 있음'이라고 명시했습니다. 최저가 1,118만 원, 유찰 7회입니다.
반대로 2023타경21575(공주지원) 다가구주택은 옥탑·보일러실 무단증축으로 위반건축물에 등재됐고 '원상복구명령 및 이행강제금 부과대상'이라고 적었지만 구체적인 부과 금액이나 이력은 없었습니다. 이 물건은 제시외 수목·건물도 함께 매각에 포함돼 있어, 위반건축물과 제시외 리스크가 겹친 사례이기도 합니다.
2025타경20969(마산지원) 근린시설은 '이행강제금이 부과되고 있는 것으로 조사되었다'고 현재 진행형으로 적어, 낙찰자가 물려받을 수 있는 부담이 이미 살아있는 상태임을 알려줬습니다. 반면 2023타경58999(서울동부지방법원)는 지1층·1층 용도를 근린생활시설에서 주택으로 무단변경했다고만 적고 '이행강제금 부과 여부 등을 해당기관에 확인바람'이라며 확인을 떠넘기는 식이었습니다.
위반건축물 등재 물건, 이 순서로 확인합니다
- 등기부등본만 보고 넘기지 마세요. 위반건축물은 등기부에 안 나오고 건축물대장(표제부·갑구)에만 '위반건축물' 표시가 따로 붙습니다. 대법원 매각공고 비고란에 이 단어가 있는지부터 확인하세요
- 비고란에 위반 번호·위반 내용·시정지시일이 구체적으로 적혀 있는지 보세요. 위 인천지법 사례처럼 구체적이면 관할 관청 확인이 수월하고, '확인 요함'으로 끝나면 직접 알아봐야 할 몫이 더 큽니다
- 관할 구청 건축과(또는 민원실)에 전화해 이행강제금 부과 이력·누적 금액·현재 부과 중인지를 직접 문의하세요. 비고란 87.3%에는 이 정보가 없으므로, 확인을 건너뛰면 낙찰 후에야 알게 됩니다
- 이행강제금이 낙찰자에게 승계되는지는 위반 상태 지속 여부 등 사안별로 다릅니다. 이 글에서 단정하지 않으니, 관할 관청과 전문가에게 개별 확인을 받으세요
자주 하는 실수
- 등기부등본만 확인하고 입찰하는 경우 — 위반건축물은 등기부가 아니라 건축물대장에만 나타납니다
- 비고란에 '위반건축물'이라는 단어가 없으면 문제없다고 안심하는 경우 — 등재 시점과 매각공고 작성 시점 사이에 새로 적발됐을 수 있으니, 입찰 직전 건축물대장을 다시 떼보는 것이 안전합니다
- 이행강제금 금액이 비고란에 안 적혀 있으면 부담이 작다고 오해하는 경우 — 87.3%는 금액이 '안 적힌' 것이지 '없는' 것이 아닙니다. 관할 관청 확인 전에는 알 수 없습니다
위반건축물 표시는 시작일 뿐, 진짜 정보는 관할 관청 확인에서 나옵니다. 비고란 한 줄만 보고 판단하지 않는 것이 첫 단추입니다.
자주 묻는 질문
Q. 위반건축물이면 무조건 입찰을 피해야 하나요?
A. 이 글에서 개별 물건을 판정하지 않습니다. 위반 규모·이행강제금 부과 현황·시정 가능성은 사건마다 다르므로, 관할 관청 확인 후 직접 판단해야 합니다.
Q. 이행강제금은 낙찰자가 그대로 물려받나요?
A. 위반 상태 지속 여부와 사안에 따라 다릅니다. 이 글에서 승계 여부를 단정하지 않으니, 관할 구청과 전문가에게 개별 확인을 받으세요.
Q. 비고란에 위반건축물 언급이 없으면 안전한가요?
A. 매각공고 작성 이후 새로 적발됐을 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 건축물대장을 직접 발급받아 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 위반건축물과 제시외 건물은 같은 건가요?
A. 다릅니다. 위반건축물은 건축물대장에 등재된 적발 이력이고, 제시외 건물은 공부에 아예 안 잡힌 구조물입니다. 다만 이번 조사에서 두 가지가 한 물건에 같이 있는 경우가 53.8%로 절반을 넘었습니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 법률 자문이 아닙니다. 위반건축물 등재 여부와 이행강제금 부과·승계 여부는 사건마다 다르며, 이 글에서 개별 물건을 판정하지 않습니다. 입찰 전 반드시 건축물대장과 매각물건명세서 원문을 확인하고, 관할 구청 건축과에 위반 이력·이행강제금 부과 현황을 직접 문의하세요. 판단이 어려우면 법무사·변호사 상담을 거치세요. 통계는 courtauction_dev.db court_items_current(2026-09-18 기준 진행 중 46,518건)의 비고란(mul_bigo)을 대법원 법원경매정보 공개 자료를 바탕으로 집을사듀오가 자체 집계한 것입니다. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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