집을사듀오가 추천하는 내집마련의 길

법원경매 사이트에 '매각기일 2026.3.10'이라고 공고가 떠 있으면, 그날 그대로 경매가 열릴 거라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 매각기일도 법원이 정하고, 법원 사정으로 바뀔 수 있는 일정 입니다. 저희가 전국 법원경매 결과 기록을 날짜별로 전부 열어봤더니, 2020년 3월 전국 58개 법원 중 단 한 곳도 매각 기록이 없는 날이 열흘 있었습니다. 공고가 사라진 게 아니라, 그 일정 자체가 전국적으로 멈췄던 겁니다. 매각기일도 '법원이 정하는 일정'입니다 민사집행법 제104조는 매각기일과 매각결정기일을 법원이 직권으로 정해 공고한다고 규정합니다. 입찰자가 정하는 게 아니라 법원이 정하는 일정이라는 뜻입니다. 그리고 민사집행법 제23조는 특별한 규정이 없으면 민사소송법을 준용 하도록 하는데, 민사소송법 제165조는 '기일은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 재판장이 지정한다'고 정합니다. 즉 한 번 공고된 기일도 법원 재판장의 직권으로 바뀔 수 있는 구조 입니다. 평소에는 이 조항이 거의 눈에 띄지 않습니다. 공휴일이 끼거나 개별 사건에 변경 사유가 생기는 정도라, 공고된 날짜 그대로 진행되는 게 대부분이기 때문입니다. 2020년 3월, 전국 법원경매가 열흘 동안 '0건'이었습니다 저희가 보유한 전국 법원경매 결과 기록(data\auction_v2.db)을 날짜별로 세어보니, 평소(2020.2.24)에는 하루 126건·18개 법원이 가동됐습니다. 그런데 2020년 2월 28일부터 3월 8일까지 10일 동안, 전국 58개 법원 중 단 한 곳도 매각 기록이 없습니다 . 정지 직전인 2월 27일에는 전국에서 대구지방법원 김천지원 1곳만 8건을 진행했고, 재개 첫날인 3월 9일에도 전국에서 제주지방법원 1곳만 13건을 진행했습니다. 그 뒤로도 2주 가까이 하루 1~5개 법원만 가동되다, 3월 23일부터 10개 법원 이상으로 돌아왔습니다. 정확히 어떤 공식 사유였는지는 저희가 법원의 휴정 공고문을 직접 확...

법원경매에서 낙찰(최고가매수신고)을 받았다고 그 자리에서 내 집이 되는 건 아닙니다. 법원은 보통 매각기일로부터 1주일 뒤 에 다시 한 번 '이 매각을 허가할지'를 결정합니다. 그런데 전국 법원경매 물건 60,300건의 매각기일·매각결정기일을 전부 열어봤더니, 충청북도 영동지원은 169건 전부가 7일이 아니라 14일 뒤였습니다. 같은 법인데 법원마다 실제 운영은 다릅니다. 낙찰 → 매각허가결정 → 확정, 이 순서를 거쳐야 '내 집'이 됩니다 매각기일에 최고가로 입찰해도 그 신분은 '최고가매수신고인'입니다. 법원이 매각을 허가한다고 결정하고, 그 결정이 확정돼야 비로소 매수인이 됩니다. 민사집행법 제109조는 매각결정기일을 매각기일로부터 1주 이내로 정하도록 하고 있습니다. 그래서 보통 '낙찰받고 일주일 후 허가 결정'이라고 알려져 있는 겁니다. 매각결정기일에 법원은 이해관계인의 의견을 들은 뒤 매각허가 또는 불허가를 결정해 선고합니다(민사집행법 제126조). 이 결정은 곧바로 확정되는 게 아니라, 항고 기간이 지나야 효력을 가집니다. 이 기간에 '즉시항고'로 뒤집힐 수 있습니다 매각허가결정에 대해 손해를 본다고 주장하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다(민사집행법 제129조). 즉시항고는 결정이 있은 날부터 1주의 불변기간 안에 해야 합니다(민사소송법 제444조). 다만 아무나 쉽게 항고하지는 못합니다. 매각허가여부에 대한 항고를 하려는 사람은 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금액을 보증으로 공탁 해야 합니다(민사집행법 제130조). 항고가 기각되면 이 보증금도 돌려받지 못할 수 있어, 근거 없는 항고를 막는 장치입니다. 항고가 없으면 1주가 지난 시점에 매각허가결정이 확정됩니다. 확정된 뒤에야 법원이 대금지급기한을 정하는 절차로 넘어갑니다(민사집행법 제142조). 대금지급기한이 며칠로 잡히는지는 법에 숫자로 정해져 있지 않고 법원이 사건마다 정합니다. 실제로는 '7일...

비특수물건 아파트 매각 55,668건을 매각기일 요일별로 나눠봤더니, 월요일 평균 낙찰가율은 83.0% 인데 금요일 평균은 86.1% 였습니다. 3.1%p 차이입니다. '월요일에 입찰하면 더 싸게 받을 수 있나?' 싶어서 법원별로 쪼개봤습니다. 그런데 숫자를 더 파보니 요일이 원인이 아니었습니다 . 범인은 따로 있었습니다. 매각기일 요일은 법원 경매계가 미리 정해둡니다 법원경매의 매각기일은 사건마다 제각각 정해지는 게 아니라, 각 법원의 경매계(담당 재판부)가 보통 정해진 요일 에 맞춰 진행합니다. 어떤 법원은 화요일에만 열고, 어떤 법원은 월요일에 몰아서 엽니다. 그러다 보니 전국 수치를 요일별로 묶으면, 사실은 '요일 효과'가 아니라 '그 요일에 어느 법원이 많이 끼어 있느냐'가 숫자를 흔들 수 있습니다. 실제로 그런지 법원 단위로 쪼개 확인했습니다. 전국으로 보면 월요일이 가장 낮고 금요일이 가장 높습니다 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 아파트 매각 55,668건 을 매각기일 요일별로 나눠 낙찰가율(낙찰가÷감정가)을 집계했습니다. 법원이 휴무인 토·일요일 매각은 0건이었습니다. 월요일 평균은 83.0% (15,997건)로 가장 낮았고, 화·수·목요일은 84%대, 금요일은 86.1% (3,527건)로 가장 높았습니다. 다만 금요일은 전체의 6.3%뿐이라 표본이 작고, 다른 요일보다 평균이 더 쉽게 흔들릴 수 있는 수치라는 점은 감안해야 합니다. 그런데 '월요일에 몰아서 하는 법원'끼리도 평균이 딴판입니다 전주지방법원 군산지원은 전체 매각의 99.0%(1,442/1,457건)를 월요일에 진행하는데, 이 법원 평균 낙찰가율은 81.3% 입니다. 창원지방법원 통영지원도 월요일 쏠림이 56.9%인데 평균은 72.1% 로 훨씬 낮습니다. 반면 수원지방법원 평택지원은 똑같이 월요일 쏠림(75.0%)인데 평균은 오히려 86.0% 로 전국 평균보다 높습니다. 똑같이 '월요일에 몰아서' 하...

부산광역시 부산진구 초읍동 초읍대우아파트 102동 1906호(사건번호 2021타경4887)가 2022년 5월 11일 경매에 나왔을 때는 조회수가 2,071회 였습니다. 감정가 3억 2,900만 원짜리가 3억 100만 9원에 낙찰돼, 감정가의 91.0% 였습니다. 3년 7개월 뒤인 2025년 12월 19일, 같은 호수가 다시 경매에 나왔습니다(사건번호 2025타경21536). 감정가는 3억 4,300만 원으로 전과 비슷했는데, 이번엔 조회수가 585회에 그쳤습니다. 낙찰가는 2억 4,730만 3,000원 — 감정가의 72.0% 였습니다. 같은 집인데 조회수가 3분의 1 아래로 줄자, 낙찰가율도 19.0%p 떨어졌습니다. 조회수는 '관심도'를 숫자로 보여주는 유일한 값입니다 경매 사이트 목록 화면의 조회수는 그 물건을 클릭해서 들여다본 횟수 의 누적값입니다. 실제 입찰자 수와 같지 않고, 같은 사람이 여러 번 눌러도 올라갑니다. 그래서 '조회수 = 경쟁자 수'로 바로 읽을 수는 없습니다. 다만 조회수가 그 물건에 쏠린 '관심의 총량'을 보여주는 것은 맞습니다. 관심이 많이 쏠린 물건일수록 실제 입찰 때 경쟁이 붙을 가능성이 높고, 그만큼 낙찰가도 올라갈 수 있습니다. 저희가 가진 과거 낙찰결과 데이터로 이 관계가 실제로 숫자에 찍히는지 확인해봤습니다. 아파트 55,668건을 조회수 구간별로 나눠봤습니다 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 아파트 매각 55,668건 을 조회수 구간별로 나눠 낙찰가율(낙찰가÷감정가)을 집계했습니다. 조회수 100회 미만 물건은 평균 65.4% (319건)에 그쳤는데, 300~599회 구간은 82.8%(19,011건), 1,000~1,999회 구간은 87.6%(10,862건)까지 올라갔습니다. 2,000회 이상 구간은 평균 88.3% (4,721건)로 가장 높았습니다. 가장 낮은 구간과 가장 높은 구간의 차이는 22.9%p입니다. 다만 조회수와 낙찰가율을 그대로 상관계수로 계산하면 0...

경기 고양시 일산서구 탄현동 일산두산위브더제니스 108동(전용 120.782㎡, 49평형, 사건번호 2020타경10318)은 2021년 5월 20일, 감정가 8억 2,100만 원짜리가 7억 8,320만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 95.0% 입니다. 2년 5개월 뒤인 2023년 10월 17일, 같은 단지 106동의 '똑같은 면적' 집(사건번호 2022타경5761)이 경매에 나왔습니다. 감정가는 8억 2,200만 원으로 앞선 사건과 거의 같았는데, 낙찰가는 6억 5,334만 2,040원 — 감정가의 79.0% 에 그쳤습니다. 같은 단지, 같은 평형, 거의 같은 감정가인데도 낙찰가는 1억 2,985만 7,960원 차이 났습니다. 집이 달라진 게 아니라, '언제 낙찰됐느냐'가 가격을 갈랐습니다. 낙찰가율도 결국 부동산 경기를 따라갑니다 낙찰가율은 낙찰가 ÷ 감정가 × 100 으로, 감정평가 당시 가치 대비 실제로 얼마에 팔렸는지를 보여주는 숫자입니다. 그런데 이 감정가는 매각기일보다 보통 수개월에서 1년 가까이 전에 매겨집니다. 그 사이 부동산 시장 전체가 오르내리면, 같은 감정가라도 실제 낙찰가는 그 시점의 시장 분위기 를 따라 크게 달라질 수 있습니다. 그래서 저희가 가진 2020~2026년 낙찰결과 데이터를 매각연도 기준으로 나눠, 이 흐름이 실제로 숫자에 어떻게 찍히는지 확인해봤습니다. 아파트 55,668건을 매각연도별로 나눠봤습니다 저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 아파트 매각 건만 뽑아 55,668건 의 낙찰가율을 매각기일이 속한 연도 기준으로 나눠 집계했습니다. 2020년 중간값 87.0%에서 2021년 95.0% (최고)까지 올랐다가, 2022년 87.0%로 꺾이고 2023년엔 78.0% (최저)까지 떨어졌습니다. 2021년과 2023년의 차이는 17.0%p 입니다. 이후 2024년 83.0%, 2025년 83.0%로 소폭 반등했고, 2026년 (1~6월 수...

서울 성동구 서울숲 아이파크 101동 101호(전용 84.87㎡, 사건번호 2024타경1808)는 2025년 12월 1일, 감정가 11억 3,000만 원짜리가 11억 3,400만 1,000원에 낙찰됐습니다. 감정가의 100.0% , 거의 감정가 그대로입니다. 넉 달 뒤인 2026년 4월 14일, 서울 강북구 쌍용아파트 101동 1002호(전용 59.94㎡, 사건번호 2025타경13098)는 감정가 4억 1,200만 원짜리가 3억 6,338만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 88.0% 입니다. 둘 다 같은 '서울특별시' 아파트이고 둘 다 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시가 없는 깨끗한 물건인데, 낙찰가율이 12.0%p 벌어졌습니다. 구청이 다른 게 아니라, 경매를 진행하는 '관할 법원'이 달랐습니다. 경매는 집 주소가 아니라 '관할 법원'이 진행합니다 법원경매는 전국 어느 법원에서나 열리는 게 아니라, 물건 소재지를 관할하는 법원에서만 진행됩니다. 서울만 해도 서울중앙·서울동부·서울남부·서울북부·서울서부 5개 지방법원이 구역을 나눠 맡고, 같은 '서울특별시'라도 어느 구에 있느냐에 따라 입찰·매각을 진행하는 법원 자체가 달라집니다 . 저희가 가진 데이터를 이 5개 법원 기준으로 나눠보니, 똑같이 '서울 아파트'인데도 법원별로 낙찰가율 중간값이 꽤 다르게 나타났습니다. 서울 아파트 3,103건을 법원 관할구역 기준으로 나눠봤습니다 저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 서울 소재 아파트 매각 건만 뽑아 3,103건 (2020년 1월~2026년 6월 수집분)의 낙찰가율을 각 사건이 진행된 법원 기준으로 나눠 집계했습니다. 관할구 노원·도봉·동대문·중랑·강북을 맡는 서울북부지법 이 88.0% (836건)로 가장 낮았고, 강서·양천·구로·영등포·금천을 맡는 서울남부지법 91.0%(667건), 성북·강남·서초·동작·관악·종로·중구를 맡는 ...

광주 북구 대주맨션 822호(전용 37.08㎡)는 2026년 5월 29일, 감정가 5,500만 원짜리가 4,180만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 76.0% 입니다. 넉 달 전인 1월 19일, 부산 해운대구 센텀리슈빌1단지 2502호(전용 107.16㎡)는 감정가 10억 6,000만 원짜리가 9억 4,358만 8,888원에 낙찰됐습니다. 감정가의 89.0% 입니다. 둘 다 같은 '아파트'이고 둘 다 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시가 없는 깨끗한 물건인데, 감정가 구간이 다르다는 것만으로 낙찰가율이 13.0%p 벌어졌습니다. 싼 집일수록 경쟁이 치열해 낙찰가율도 높을까 낙찰가율 은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. '감정가가 낮은 싼 물건일수록 여러 사람이 몰려 경쟁이 치열해지고, 그만큼 낙찰가율도 높아진다'는 이야기를 종종 듣습니다. 소액 투자자가 많이 몰리는 저가 물건이라 오히려 비싸게 낙찰된다는 추측입니다. 그런데 저희가 실제 낙찰 데이터를 감정가 구간별로 나눠보니, 결과는 그 반대였습니다. 감정가가 낮을수록 낙찰가율은 더 낮았고, 감정가가 높아질수록 낙찰가율도 함께 꾸준히 올라갔습니다. 아파트 55,668건으로 감정가 구간별 차이를 재봤습니다 저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 아파트 매각 건만 뽑아 55,668건 (2020년 1월~2026년 6월 수집분)의 낙찰가율을 감정가 6구간으로 나눠 집계했습니다. 감정가 1억 미만이 76.0% (10,881건)로 가장 낮았고, 1~2억 83.0%(14,472건), 2~3억 85.0%(10,825건), 3~5억과 5~10억이 나란히 87.0%(각 9,806건·7,708건)로 감정가 구간이 올라갈수록 함께 높아졌습니다. 10억 이상 구간이 89.0% (1,976건)로 가장 높았습니다. 1억 미만과 10억 이상의 차이는 13.0%p였습니다. 같은 아파트, 다른 감정가 구간으로 비교해봤습니다 두 사례 모두 감정가 구간만...

인천 중구 답동 아르누보 302호(2025타경509982)에 사는 전대건 씨(가명 아님, 공고문 기재 임차인명)는 2020년 4월 13일에 전입신고를 했습니다. 그런데 임대차계약서에 확정일자를 받은 건 그로부터 721일 뒤인 2022년 4월 4일입니다. 이 물건은 지금(2026년 10월) 경매가 진행 중입니다. 전대건 씨는 대항력(전입일 기준)은 그대로 살아있지만, 경매대금에서 먼저 돈을 받는 우선변제권은 확정일자 기준이라 721일 늦게 생겼습니다. 대항력과 우선변제권은 같은 날 함께 생기는 게 아닙니다 . 전입일·확정일자·배당요구, 역할이 각자 다릅니다 대항력 은 전입신고와 실제 거주(점유)로 생깁니다. 효력은 전입신고 다음 날 0시부터이고, 이게 있으면 집이 낙찰되더라도 낙찰자(매수인)에게 '나 임차인입니다, 임대차 내용 그대로 주장할게요'라고 말할 수 있습니다. 보증금을 다 돌려받지 못하면 낙찰자에게 직접 요구할 수도 있습니다. 우선변제권 은 전입(대항력 요건) + 확정일자, 이 둘 중 늦은 날짜를 기준으로 생깁니다. 이게 있으면 경매 매각대금을 나눌 때(배당) 다른 채권자보다 먼저 받을 순위를 가집니다. 전입은 일찍 했어도 확정일자를 늦게 받으면, 우선변제권 자체가 그 늦은 날짜 기준으로 밀립니다. 배당요구 는 이 권리를 실제로 '행사'하는 절차입니다. 우선변제권이 있어도 법원에 배당요구종기까지 '저도 배당해 주세요'라고 신청하지 않으면, 경매 절차에서 돈이 자동으로 나오지 않습니다. 세 가지가 전부 따로 작동합니다. 확정일자, 전입일보다 늦게 받은 임차인이 8.7%였습니다 저희가 수집·보관 중인 법원경매 공고문 권리분석 데이터에서, 전입일과 확정일자가 둘 다 기재된 임차인 3,789명 을 날짜 선후로 나눠봤습니다. 확정일자를 전입일보다 늦게 받은 경우가 328건(8.7%) 이었고, 중간값으로는 87일, 가장 길게는 6,516일(약 18년) 차이가 났습니다. 30일 이상 차이 나는 경우만 196건이었습니다. ...

광주 서구 농성동유탑유블레스 1203호(전용 19.79㎡)는 2026년 6월 4일, 감정가 5,300만 원짜리가 3,747만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 71.0% 입니다. 석 달 전인 3월 12일, 인천 연수구 연수1차우성아파트 1406호(전용 101.97㎡)는 감정가 4억 7,400만 원짜리가 4억 1,660만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 88.0% 입니다. 둘 다 같은 '아파트'이고 둘 다 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시가 없는 깨끗한 물건인데, 전용면적대가 다르다는 것만으로 낙찰가율이 17.0%p 벌어졌습니다. 평형이 클수록 낙찰가율도 계속 오를까 낙찰가율 은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. 상식적으로는 '평형이 클수록 인기가 많아 낙찰가율도 계속 올라간다'고 생각하기 쉽습니다. 1인 가구가 선호하는 초소형은 싸게, 신혼부부·가족 단위가 찾는 '국민평형'은 비싸게 낙찰될 거라는 추측입니다. 그런데 저희가 실제 낙찰 데이터를 전용면적대별로 나눠보니, 낙찰가율은 평형이 커질수록 계속 오르는 게 아니라 특정 구간에서 정점을 찍고 그 이후로는 오히려 낮아졌습니다. 아파트 55,020건으로 전용면적대별 차이를 재봤습니다 저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 아파트 매각 건만 뽑아 55,020건 (2020년 1월~2026년 6월 수집분)의 낙찰가율을 전용면적대 6구간으로 나눠 집계했습니다. 40㎡ 미만이 71.0% (4,120건)로 가장 낮았고, 40~60㎡ 82.0%(17,939건), 60~85㎡ 86.0%(23,576건)로 평형이 커질수록 함께 올라갔습니다. 그런데 85~102㎡ 에서 88.0% (1,677건)로 정점을 찍은 뒤, 102~135㎡는 85.0%(5,424건), 135㎡ 이상은 84.0%(2,284건)로 다시 낮아졌습니다. 85~102㎡와 40㎡ 미만의 차이는 17.0%p였습니다. 같은 아파트, 다른 전용면적대로 비교해봤습니다 두 사...

경기 의정부시 주공그린빌 1404호(아파트)는 2026년 5월 26일, 감정가 2억 7,100만 원짜리가 2억 2,742만 6,700원에 낙찰됐습니다. 감정가의 84.0% 입니다. 일주일 전인 5월 19일, 서울 관악구 몽삐에뜨골드 1206호(오피스텔)는 감정가 2억 6,600만 원짜리가 1억 7,200만 1,400원에 낙찰됐습니다. 감정가의 65.0% 입니다. 감정가는 비슷한데(2억 6천대 vs 2억 7천대), 같은 달에 낙찰된 두 물건의 낙찰가율이 19%p나 차이 났습니다. 같은 '비특수물건'인데 왜 유형마다 낙찰가율이 다를까 낙찰가율 은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. 두 물건 모두 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시가 없는 깨끗한 물건이었습니다. 그런데도 낙찰가율이 크게 벌어졌다면, 그 차이는 권리관계가 아니라 물건 '유형' 자체에서 나온다는 뜻입니다. 아파트는 국토교통부 실거래가·네이버 부동산 시세로 비교 대상을 쉽게 찾을 수 있어 입찰자가 '이 가격이면 싸다'는 확신을 갖기 쉽습니다. 반면 오피스텔·다세대(빌라)·다가구는 같은 단지·같은 조건의 거래 사례를 찾기 어렵고, 환금성(되팔기 쉬운 정도)이 낮다고 평가받아 입찰자가 더 보수적으로 가격을 씁니다. 전국 101,473건으로 유형별 차이를 재봤습니다 저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 매각 건만 뽑아 101,473건 (2020년 1월~2026년 6월 수집분, 6개 유형 합계)의 낙찰가율을 유형별로 집계했습니다. 전체 중간값은 78.0% 였습니다. 아파트가 84.0% (55,668건)로 가장 높았고, 주택·근린주택이 71.0%(각 6,704건· 2,520건)로 뒤를 이었습니다. 다세대(빌라)는 70.0%(24,986건), 다가구(원룸등)는 67.0%(1,731건)였고, 가장 낮은 곳은 오피스텔로 65.0% (9,864건)였습니다. 아파트와 오피스텔의 차이는 19.0%p 였습니다. 비슷한...

서울 중랑구 면목현대아파트 704호는 2026년 5월 12일, 감정가 7억 7,000만 원짜리가 7억 335만 8,000원에 낙찰됐습니다. 감정가의 91.0% 입니다. 같은 달, 충남 천안 목천동우1차아파트 1115호는 감정가 4,200만 원짜리가 3,189만 9,990원에 낙찰됐습니다. 감정가의 76.0% 입니다. 같은 아파트, 같은 달에 낙찰된 물건인데 감정가 대비 낙찰가 비율이 15%p나 차이 났습니다. 낙찰가율, 왜 지역마다 이렇게 다를까 낙찰가율 은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. 감정가가 1억 원인 물건이 8,000만 원에 낙찰되면 낙찰가율은 80%입니다. 이 숫자는 그 지역에서 입찰자들이 감정가를 얼마나 믿고 있는지, 또 그 가격에 사려는 사람이 얼마나 많은지를 보여줍니다. 감정가는 보통 매각기일보다 몇 달에서 1년 가까이 전에 책정됩니다. 그 사이 시세가 오른 지역은 입찰자들이 감정가보다 높여 써도 남는다고 판단해 낙찰가율이 올라가고, 시세가 제자리거나 내린 지역은 입찰자가 적어 낙찰가율이 낮게 형성됩니다. 전국 55,668건으로 지역별 차이를 재봤습니다 저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 아파트 매각 건만 뽑아 55,668건 (2020년 1월~2026년 6월 수집분)의 낙찰가율을 지역별로 집계했습니다. 전체 중간값은 84.0% 였습니다. 서울특별시가 91.0% (3,103건)로 가장 높았고, 경기도가 88.0%(11,763건)로 뒤를 이었습니다. 가장 낮은 곳은 충청남도로 77.0% (3,997건)였습니다. 서울과 충남의 차이는 14.0%p 였습니다. 17개 시도 중 85% 이상은 서울·경기·울산·세종·강원 5곳뿐이었고, 나머지 12곳은 모두 84% 이하였습니다. 같은 달에 낙찰된 두 아파트로 비교해봤습니다 두 사례 모두 전용면적·평형은 다르지만 특수 표시가 없는 평범한 아파트였고, 유찰 없이 또는 적은 유찰로 낙찰됐습니다. 감정가 규모(7억 7,000만 원 vs 4,200만 ...

경기 부천시 오정구의 여월휴먼시아 101호. 임차인 이예원 씨는 2019년 1월 10일 전입하고 3주 뒤 확정일자까지 받았습니다. 이 집이 경매에 넘어가자 2026년 3월 4일 법원에 배당요구를 마쳤습니다. 그런데 이 사건의 매각기일은 2026년 10월 15일 입니다. 배당요구를 끝낸 날로부터 184일 이 더 지나야 낙찰자가 정해진다는 뜻입니다. 그사이 임차인이 할 수 있는 일은 딱히 없습니다. 그냥 기다리는 것뿐입니다. 배당요구종기, 왜 따로 마감일이 있을까 법원은 경매를 시작하면 첫 매각기일에 맞춰 배당요구종기 라는 날짜를 공고합니다. 근저당권자·전세권자처럼 등기부에 이름이 올라간 채권자는 별도로 신청하지 않아도 법원이 알아서 배당해줍니다(당연배당권자). 반면 확정일자만 받은 주택임차인처럼 등기되지 않은 권리를 가진 사람은, 이 기한 안에 직접 '배당요구'라는 절차를 밟아야 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 문제는 이 날짜가 딱 한 번만 정해지고, 그 뒤로는 좀처럼 바뀌지 않는다는 점입니다. 경매가 유찰돼 매각기일이 다음 달, 또 다음 달로 밀려도 배당요구종기는 처음 정해진 그대로 남아 있습니다. 전국 8,259건으로 시차를 재봤습니다 저희가 수집·보관 중인 법원경매 매각물건명세서 데이터에서, 매각기일과 배당요구종기가 모두 확인되는 8,259건 을 뽑아 둘 사이 날짜 차이를 계산했습니다. 전체 중간값은 287일 , 평균은 360.1일이었습니다. 배당요구종기가 매각기일보다 늦게 잡힌 사례는 0건 이었습니다. 법원이 최소 17일의 여유를 두고 기한을 정한다는 뜻입니다. 대신 유찰이 쌓일수록 시차는 꾸준히 벌어졌습니다. 신건(유찰 0회, 2,564건)은 중간값 205.5일 이었는데, 유찰 1회면 250일, 2회면 324일, 3회면 402.5일, 4회 이상(965건)이면 483일 로 늘어났습니다. 유찰될수록 매각기일만 뒤로 밀리고 배당요구종기는 그대로이기 때문입니다. 실제로 얼마나 기다렸는지, 사례 2건 앞서 본 여월휴먼시아 사례는 신건(유찰 0회)...

'공매'라고 하면 보통 세금을 못 내서 나라가 대신 파는 물건을 떠올립니다. 틀린 말은 아닙니다. 다만 온비드(한국자산관리공사가 운영하는 공공자산 처분 통합 플랫폼)에 올라온 부동산이 전부 그런 물건은 아닙니다. 저희가 수집·보관 중인 온비드 부동산 매각 물건 11,926건 전체를 '재산구분'으로 나눠봤습니다. 세금 체납으로 캠코가 집행하는 압류재산 은 7,661건(64.2%) 이었고, 나머지 4,265건(35.8%) 은 신탁회사나 은행이 매각을 의뢰한 기타일반재산 이었습니다. 셋 중 한 건은 세금과 무관했다는 뜻입니다. '재산구분'이 다르면, 그 물건을 판 이유 자체가 다릅니다 온비드 공고에는 반드시 재산구분 이라는 항목이 있습니다. 저희가 데이터로 확인한 범위에서는 크게 두 가지였습니다. 압류재산 은 세무서나 지방자치단체가 세금을 못 걷은 소유자의 재산을 압류하고, 그 처분을 한국자산관리공사(캠코)에 맡긴 물건입니다. 체납 세금을 회수하는 게 목적이라 공고문에 신청기관(세무서·지자체)이 따로 적혀 있습니다. 기타일반재산 은 결이 완전히 다릅니다. 신탁회사가 소유자(위탁자)와 신탁계약을 맺고 담보로 가지고 있던 부동산을, 계약에 따라 처분하는 경우가 대부분입니다. 이걸 흔히 '신탁공매'라고 부르는데, 신탁회사 자체 홈페이지뿐 아니라 온비드를 통해서도 올라옵니다. 은행이나 신용협동조합이 담보로 가진 부동산을 직접 매각 의뢰하는 경우도 여기에 섞여 있습니다. 세금 체납과는 아무 상관이 없습니다. 온비드 11,926건, 재산구분별로 나눠봤습니다 압류재산 7,661건 은 집행기관이 예외 없이 전부 한국자산관리공사였습니다. 반면 기타일반재산 4,265건의 매각의뢰기관 이름을 세어보니, '신탁'이 들어간 회사가 3,295건(27.6%) 으로 가장 많았고, 은행·신용협동조합·수협·농협 등 금융기관이 958건(8.0%) , 나머지 12건은 주택도시보증공사(HUG)·산림조합 같은 기타 기관이었습니다....

오피스텔은 건축법상 전부 '업무시설'로 등록됩니다. 아파트처럼 '주택'으로 등록된 오피스텔은 하나도 없습니다. 그런데 세금을 매길 때는 얘기가 달라집니다. 실제로 사람이 살고 있으면(주거용으로 쓰고 있으면), 서류상 분류와 상관없이 '주택 수'에 들어갈 수 있습니다. 그래서 저희가 경매로 나온 오피스텔 중 감정평가서가 확보된 물건 277건 의 '이용상태'란을 직접 열어봤습니다. 20건(7.2%) 에는 '주거용'이라는 문구가 그대로 적혀 있었습니다. 서류상 업무시설인데, 감정평가사가 현장에서 확인한 실제 모습은 주거용이었다는 뜻입니다. 공부상 용도와 '세법상 주택', 기준이 다릅니다 공부상 용도 는 건축물대장·등기부에 적힌 법적 분류입니다. 오피스텔은 이 기준으로 전부 업무시설(또는 숙박시설)입니다. 반면 세법상 주택 여부 는 실제로 어떻게 쓰고 있는지(주거용 사용 여부)를 봅니다. 이 둘이 항상 같지 않다는 게 혼동의 출발점입니다. 전입신고 자체는 공부상 분류와 무관하게 실제 거주자라면 할 수 있습니다. 문제는 그 다음입니다. 주거용으로 실사용되는 오피스텔은 종합부동산세·양도소득세·취득세 등에서 주택 수에 포함될 수 있고, 이는 다주택자 중과·비과세 요건 판단에 직접 영향을 줍니다. 반대로 업무용으로만 쓰이면 이런 '주택 수 산정'에서 빠집니다. 경매로 나온 오피스텔 277건, 감정평가서를 열어봤습니다 저희가 수집·보관 중인 오피스텔·근린시설 겸용 물건 중 감정평가서(요항표)가 함께 수집돼 있고, 특수 표시(지분·법정지상권·유치권 등)가 없는 물건은 277건 이었습니다. 이 중 요항표 '이용상태'란에 '주거'·'거주'라는 단어가 들어간 물건이 20건(7.2%) , '업무'·'사무소'·'사무실'이라는 단어가 들어간 물건이 61건(22.0%) , 나머지 196건(70.8%)은 문구...

법원경매정보 사이트에서 물건 하나를 열어보면 화면 한쪽에 작은 숫자 두 개가 떠 있습니다. '조회수'와 '관심물건 등록'입니다. 경매를 처음 보는 분들은 이 숫자로 '이 물건에 사람이 얼마나 몰렸는지'를 가늠하려 합니다. 그런데 저희가 현재 진행 중인 물건 54,250건 의 조회수를 전부 세어보니, 98.7%(53,531건) 는 조회수가 0 이었습니다. 숫자가 찍혀 있는 물건은 719건, 1.3%뿐이었습니다. 반면 관심물건 등록수는 전혀 다르게 움직였습니다. 조회수와 관심물건 등록, 각각 무엇을 세는 숫자인가요 조회수 는 법원경매정보 사이트가 물건 상세 화면이 열린 횟수를 집계한 값이고, 관심물건 등록 은 로그인한 이용자가 '관심물건'으로 저장(즐겨찾기)한 인원 수입니다. 둘 다 법원경매정보 공식 API가 물건마다 내려주는 필드입니다. 이름만 보면 둘 다 '관심의 정도'를 나타낼 것 같지만, 실제 수집값을 보면 성격이 다릅니다. 조회수는 비로그인 열람까지 포함해야 정상적으로 쌓일 텐데, 실제로는 거의 기록되지 않고 있었습니다. 반면 관심물건 등록은 로그인이 필요한 적극적 행동인데도 꾸준히 쌓이는 물건이 있었습니다. 조회수는 54,250건 중 98.7%가 0이었습니다 저희가 수집·보관 중인 진행 물건 전체 54,250건 의 조회수(inqCnt) 필드를 합산해보니 전체 합이 16,518 에 불과했고, 그중에서도 조회수가 0보다 큰 물건 은 719건(1.3%) 뿐이었습니다. 최고값도 126회 였습니다. 관심등록수가 62명까지 쌓인 물건조차 조회수는 0으로 집계돼 있었습니다(아래 사례 참고). 실제로 낙찰까지 간 물건 한 건을 매각기일까지 15차례 추적해봐도 관심등록수는 48명에서 62명으로 꾸준히 늘었는데, 조회수는 추적 기간 내내 한 번도 0에서 움직이지 않았습니다. 그래서 조회수는 '참고할 수 있는 신호'로 보기 어렵다는 게 저희 결론입니다. 관심물건 등록수는 낙찰가율과 ...

경매 공부를 막 시작한 분들은 등기부를 보고 '근저당이 있으니까 저게 말소기준이겠지'라고 생각하는 경우가 많습니다. 틀린 말은 아닌데, 근저당권만 그 역할을 하는 게 아니라는 게 문제입니다. 저희가 법원경매 매각물건명세서 5,183건 을 열어서 최선순위 등기가 무엇인지 하나씩 확인해보니, 근저당권이 아닌 압류·가압류·경매개시결정 등이 전체의 44.1%(1,810건) 이었습니다. 등기부에서 근저당만 찾고 나머지를 지나치면, 정작 기준이 되는 권리를 놓칠 수 있다는 뜻입니다. 말소기준권리란 무엇인가요 말소기준권리 는 법률 용어가 아니라, 경매 실무에서 쓰는 말입니다. 매각이 되면 등기부의 권리 중 일부는 사라지고(소멸) 일부는 매수인에게 그대로 넘어갑니다(인수). 그 경계선이 되는 권리를 가리켜 말소기준권리라고 부릅니다. 민사집행법 제91조 제2항 은 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다고 정하고 있고, 같은 조 제3항 은 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 함께 소멸된다고 정하고 있습니다. 그래서 등기부에 있는 근저당권·압류·가압류 가운데 날짜가 가장 빠른 것이 기준선이 되고, 그보다 늦게 등기된 권리는 전세권이든 임차권이든 대부분 함께 사라집니다. 반대로 전입일이나 설정일이 말소기준권리보다 빠른 임차인·전세권자는 대항력이 있어 매수인이 인수해야 하는 경우가 생깁니다. 그래서 등기부를 볼 때는 '근저당이 있는지'가 아니라 '가장 먼저 설정된 권리가 무엇이고 언제인지'를 먼저 확인해야 합니다. 매각물건명세서 5,183건, 최선순위가 근저당권만은 아니었습니다 저희가 수집·파싱한 매각물건명세서 가운데 최선순위 권리 종류가 확인되는 4,103건 을 전부 세어봤습니다. 근저당권이 55.9%(2,293건) 로 가장 많았지만, 압류 19.3%(793건) , 가압류 14.4%(591건) , 경매개시결정 6.8%(281건), 강제경매개시결정 2.0%(82건)...