같은 단지 같은 평형이 지난달 7,700만원에 팔렸는데, 이 집은 9,200만원부터 시작합니다 (2025-05142-001)
전라남도 여수시 둔덕동, 둔덕주공아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다.
감정가는 1억 1,500만원인데, 지금 접수 중인 3회차 최저입찰가는 9,200만원(감정가의 80%)입니다.
그런데 같은 단지, 완전히 같은 전유면적(59.3㎡) 매물이 지난달(9월 19일) 7,700만원에 팔렸습니다.
온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토교통부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다.
이 물건은 등기현황·임대차현황에 전세권·임차권 같은 인수 권리가 조회되지 않는, 비교적 단순한 물건입니다.
위치
본건은 전라남도 여수시 둔덕동에 소재하며, 차량 출입이 가능하고 간선도로(좌수영로)변 인근이라 일반적인 교통상황은 무난하다고 감정평가서는 설명합니다.
단지 서쪽으로는 고락산이 접해 있고, 인근에 여수성심병원·초등학교·새문안교회 등이 있는 주거지역입니다.
OSM 지도. 빨간 점이 본건 위치입니다.
상세 위치. 1~14동이 모여 있는 공동주택단지이며, 본건은 13동입니다.
물건정보
- 소재지: 전라남도 여수시 둔덕동 464 둔덕주공아파트 제13동 제5층 제502호
- 도로명주소: 전라남도 여수시 좌수영로 435
- 공매 구분: 압류재산 공매 — 위임기관 순천세무서, 처분청 한국자산관리공사 광주전남지역본부
- 관리번호: 2025-05142-001
- 전유면적 59.3㎡(약 17.9평), 공용면적 5.9㎡, 분양(계약)면적 65.2㎡(전용률 90.95%), 대지권 101.5959㎡
- 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 5층 건물 중 5층(맨 꼭대기층)
- 같은 단지 다른 동(9동·4동)의 실거래 등기 기준 사용승인일은 1984년 11월~1985년 1월입니다(본건 13동 자체의 사용승인일은 감정평가서에 별도 기재되지 않았습니다)
- 감정가: 1억 1,500만원(2025.6.16 기준, 동문감정평가사사무소)
온비드 공시 사진 — 단지 전경. 좌측이 13동입니다.
온비드 공시 사진 — 13동 전경. 5층 건물로, 본건은 맨 꼭대기층(502호)입니다.
가격 구조 — 한 번 '취소'됐다가 다시 진행 중입니다
이 물건은 올해 8~9월에도 공매가 진행됐지만(1~4회차, 8.20~9.17 개찰예정) 온비드 API상 전부 '취소' 처리됐습니다. 034회차(9.28 접수)부터 두 번째 공매 사이클이 다시 시작됐습니다.
1회차(9.28 접수, 감정가 100%, 1억 1,500만원)는 2026년 10월 1일 유찰이 확정됐습니다(온비드 API 조회).
2회차(10.6 접수, 90%, 1억 350만원)도 2026년 10월 8일 유찰이 확정됐습니다.
그래서 이 글이 다루는 구간은 3회차(10.12~14 사흘간 접수, 80%, 9,200만원)이며, 개찰은 2026년 10월 15일 11시입니다.
실거래 비교 — 같은 단지, 같은 면적
국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트매매)에서 여수시 전체를 최근 24개월 조회해 '둔덕주공'이 들어간 거래를 찾아봤습니다.
본건과 전유면적이 완전히 같은(59.3㎡) 거래는 모두 7건이었습니다. 감정평가서는 이 중 2025년 2월 17일 거래(4동 4층, 1억 1,800만원)를 비교사례로 선택했습니다.
여기에 시점수정치 0.99601(한국부동산원 여수시 아파트 매매가격지수 기준)과 가치형성요인 비교치 0.980(본건이 맨 꼭대기층이라 '층별효용 등 호별요인에서 열세'로 평가)을 반영해 산정단가 1,940,000원/㎡을 냈고, 본건 면적(59.3㎡)을 곱해 감정가 1억 1,500만원을 결정했습니다.
그런데 감정평가서가 참고자료로 함께 실은 같은 2025년 2월의 다른 거래(9동 5층, 2월 14일, 1억원)는 비교사례로 쓰이지 않았습니다.
그 이후 거래는 2025년 9월 16일 8,500만원, 2026년 6월 11일 8,000만원, 6월 15일 9,700만원, 7월 28일 9,500만원으로 8,000만~9,700만원 사이를 오르내렸고, 가장 최근 거래인 2026년 9월 19일은 7,700만원이었습니다.
지금 접수 중인 3회차 최저가(9,200만원)는 이 가장 최근 실거래(7,700만원)보다 19.5% 높습니다. 다음 회차가 유찰돼 4회차(8,050만원)로 넘어가도 여전히 더 높고, 5회차(6,900만원)에 가야 이 실거래가 아래로 내려갑니다.
표본은 7건으로 1~2건보다는 많지만, 거래마다 층이 다르고(9동 5층부터 ?동 1층까지) 본건(13동 5층)과 동이 일치하는 거래는 확인되지 않아 추세로만 참고합니다. 여수시 아파트 전체의 최근 1년(2024.6~2025.5) 평균 경매 낙찰가율도 81.4%(210건 중 89건 낙찰)로, 감정평가서에 인용돼 있습니다(원자료 출처: 인포케어).
등기현황·임대차 확인
온비드가 공시한 등기현황에는 위임기관(순천세무서, 2024.9.25 등록)과 압류(순천시, 2024.10.24 등록) 2건만 조회되고, 전세권·임차권은 조회되지 않습니다. 임대차현황·점유관계 현황도 모두 빈 값입니다.
유의사항(온비드 원문) — "주민등록 등재사실에 의한 전입세대가 조회되지 않으나, 대항력 있는 임차인이 있을 수 있사오니 임대차 현황, 임차인의 대항력 여부 등에 관하여 사전조사 후 입찰바람."
감정평가서 현황조사 결과 — "현장조사 2회 방문 시 거주인 부재로 내부출입 및 확인이 어려워 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태 등을 상정하여 평가" / "2025.6.13 발급 전입세대확인서상 전입세대는 없으나, 정확한 임대사항은 미상이니 공매 진행 시 재확인 하시기 바람."
이 '대항력 있는 임차인이 있을 수 있다'는 문구는 전입세대가 없는 경우에도 온비드가 공통으로 붙이는 유의 문구이며, 실제로 등록된 임차인·점유자는 확인되지 않습니다. 다만 현장 확인이 안 된 물건인 만큼 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
일정·계약조건
이 물건도 별도의 공고문 PDF를 온비드 상세 API에서 찾지 못해, 원문 공고문은 확인하지 못했고 아래는 입찰 상세 API가 공시한 값만 정리한 것입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 3회차 입찰기간 | 2026.10.12.(월) 14:00 ~ 10.14.(수) 17:00 |
| 개찰 | 2026.10.15.(목) 11:00 |
| 입찰보증금 | 최저입찰가격의 10% |
| 잔금 납부 | 일시불, 매매계약 체결일로부터 30일 이내 |
| 입찰 자격 | 제한 없음(모든 회원 입찰 가능) |
| 관리비 체납 | 온비드·감정평가서 모두 별도 관리사무소 확인 필요로 안내 |
정리
이 물건의 이야기도 등기부 권리관계가 아니라 가격 구조에 있습니다.
등기현황에는 세금 체납에 따른 압류 2건만 조회되고, 전세권·임차권 같은 인수 권리는 조회되지 않습니다.
그런데 감정가(2025년 2월 실거래 기준)도, 지금 접수 중인 3회차 최저가도 모두, 가장 최근(2026년 9월) 실제로 거래된 같은 단지·같은 면적 매물 가격(7,700만원)보다 높습니다. 두 번 더 유찰돼 5회차(6,900만원)까지 가야 이 실거래가보다 낮아집니다.
체크리스트
- 등기부등본 최신본으로 위임기관(압류) 외에 새로 설정된 권리가 없는지 직접 확인했는가
- 전입세대와 실제 거주자 현황을 주민센터·현장에서 직접 확인했는가(현장조사 당시 거주인 부재로 내부 미확인 상태입니다)
- 관리비 체납 여부를 관리사무소에 직접 문의했는가
- 5층(맨 꼭대기층)의 누수·단열 등 노후 상태를 현장에서 직접 확인했는가
- 같은 단지 다른 동·층의 2026년 실거래(7,700만~9,700만원)와 본건(13동 5층)의 조건 차이를 직접 비교했는가
- 4회차(10.22 개찰), 5회차(10.29 개찰) 진행 여부를 온비드에서 재확인했는가
자주 묻는 질문
Q. 3회차 9,200만원에 낙찰받으면 등기부의 권리도 같이 떠안게 되나요?
A. 온비드가 공시한 등기현황에는 위임기관(순천세무서, 2024.9.25)과 압류(순천시, 2024.10.24) 2건만 조회되고, 전세권·임차권은 조회되지 않습니다. 세금 체납에 따른 압류의 말소는 매각대금 배분 절차로 처리되는 것이 일반적이지만, 등기부 최신본으로 직접 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 감정가 1억 1,500만원과 최근 실거래 7,700만원의 차이가 왜 이렇게 큰가요?
A. 감정평가서는 2025년 2월 거래(1억 1,800만원)를 비교사례로 골라 감정가를 산출했습니다. 이후 실거래는 2026년 9월 7,700만원까지 내려왔습니다. 표본 7건의 동·층이 제각각이라 하락의 정확한 원인은 공시자료만으로 단정할 수 없습니다.
Q. 전입세대나 임차인이 있나요?
A. 감정평가서의 전입세대확인서(2025.6.13 발급) 기준으로는 전입세대가 없고, 온비드 임대차현황도 빈 값입니다. 다만 현장조사 당시 거주인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 온비드는 '대항력 있는 임차인이 있을 수 있으니 사전조사 바람'이라는 유의 문구를 공통으로 안내하고 있어 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
Q. 이전 1~4회차는 왜 '취소'됐나요?
A. 온비드 API에는 취소 사유가 별도로 공시되지 않습니다. 034회차(9.28 접수)부터 두 번째 공매 사이클로 다시 시작됐다는 사실만 확인됩니다.
본 글은 온비드(한국자산관리공사)·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·감정평가서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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