감정가 2억 오피스텔이 1,000만원인데, 세입자 보증금은 1억 6,500만원입니다 (2024-18470-003)
대전 서구 둔산동, 시청역 바로 옆 메트로팰리스라는 주상복합 건물 6층 612호입니다.
지금 온비드 압류재산 공매로 나와 있습니다. 감정가는 2억원인데, 이번 회차(9/16 마감) 최저가는 1,000만원 — 감정가의 5%입니다.
그런데 이 집엔 보증금 1억 6,500만원짜리 세입자가 살고 있습니다. 감정가의 82.5%에 해당하는 금액입니다.
온비드 공시자료와 감정평가서, 국토교통부 실거래가를 직접 확인했습니다.
시청역 바로 옆, 상업지역 한복판
본건은 대전 1호선 시청역 북동측 인근, 각종 관공서·상업 및 업무용 빌딩이 몰려 있는 중심상업지역에 있습니다. 감정평가서에 그대로 나온 설명입니다.
메트로팰리스 위치(대전 서구 둔산동 1405, 둔산중로 66) — OpenStreetMap 좌표 기준.
온비드에 첨부된 지적도입니다. 빨간 테두리가 메트로팰리스, '본건'이 이번 물건이 있는 건물입니다.
2005년 6월 준공된 지상 15층 철골철근콘크리트 건물입니다. 1~2층은 상가, 위층은 오피스텔·업무시설입니다.
물건정보
- 소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1405 (도로명: 둔산중로 66)
- 동·호수: 메트로팰리스 제6층 제612호
- 전유면적: 71.01㎡ (대지권 1,763.6분의 8.5)
- 준공: 2005년 6월 3일 (철골철근콘크리트구조, 지하5층~지상15층)
- 공부상 용도: 제1·2종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) — 현황은 주거용으로 이용 중
- 감정가: 2억원 (기준시점 2025.9.1, 두정감정평가사사무소)
- 공매 종류: 압류재산 공매 (위임기관: 관악세무서 / 집행기관: 한국자산관리공사 대전충남지역본부)
- 소유자: 주식회사토토아이앤디 (감정평가서 명시)
대전에 있는 오피스텔인데 위임기관은 서울 관악세무서입니다. 체납 세금은 물건 소재지가 아니라 체납자 관할 세무서 기준으로 걸린다는 걸 보여주는 사례입니다.
612호 현관입니다. 감정평가서에는 2차례 현장조사 모두 문이 잠겨 있어 내부를 확인하지 못했다고 적혀 있습니다.
감정평가서 첨부 평면도입니다. 분홍색으로 표시된 부분이 612호입니다.
감정평가서는 이 건물이 집합건축물대장 표제부상 위반건축물로 표시돼 있다고 함께 밝히고 있습니다. 구체적으로 무엇이 위반인지는 표제부를 직접 확인해야 합니다.
다섯 차례 유찰, 감정가의 1%p씩 정액 하락
온비드 입찰상세 API로 028회(8/3)부터 037회(10/21 예정)까지 10개 회차를 직접 대조했습니다.
회차마다 정확히 200만원(감정가의 1%p)씩 낮아지고 있습니다. 10%(2,000만원)에서 시작해 이번 033회는 5%(1,000만원)까지 내려왔고, 계속 유찰되면 037회엔 1%(200만원)까지 떨어지도록 이미 공고돼 있습니다.
직접 대조 가능한 028~032회는 이미 다섯 차례 연속 유찰됐고, 지금은 여섯 번째 입찰인 033회(9/16 마감)가 진행 중입니다. 034~037회는 033회도 유찰될 경우를 대비해 이미 공고된 예정 값입니다.
온비드가 공시한 유찰누적횟수(usbdNft) 필드값은 10입니다. 최초 공고일(2025.9.10)부터 지금까지 전체 누적치로 보이며, 직접 확인한 다섯 차례와는 별개의 값이라는 점을 밝힙니다.
다만 온비드 응답의 다른 배열(prcnBidClgList)에는 2025년 10월~2026년 1월 사이 날짜로 '040~049회'가 섞여 있었고, 그중 047회는 '낙찰(6,000만원)'로 표시돼 있었습니다. 이 물건은 지금 033회가 진행 중이라 아직 존재할 수 없는 회차이고 날짜도 뒤죽박죽이라, 다른 물건 이력이 잘못 섞인 것으로 보고 본문에는 쓰지 않았습니다.
실거래 비교 — 같은 면적 거래는 1억 8,600만원
국토교통부 실거래가 API(오피스텔 매매, 대전 서구)로 최근 24개월을 전수 조회했습니다. 메트로팰리스 거래만 18건이었습니다.
이 중 본건과 전유면적이 71.01㎡로 완전히 일치하는 거래가 1건 있었습니다. 2024년 10월 23일, 12층 호실이 1억 8,600만원(법인 매수, 중개거래)에 팔렸습니다.
감정평가서 자체는 다른 면적(77.27㎡) 사례 2건을 인용해 시점수정 등을 거쳐 감정가 2억원을 산정했습니다. 2025.2.5. 2억 2,000만원, 2024.11.7. 2억 1,500만원 거래였습니다.
정리하면 시세는 1억 8,600만원~2억 2,000만원 사이, 그런데 이번 회차 최저가(1,000만원)는 이 범위의 약 4.5~5.4% 수준입니다.
세입자 보증금이 감정가의 82.5%
등기부·배분요구 내역을 보면 왜 이렇게 안 팔리는지 이유가 보입니다.
임차인 이**님이 2023년 1월 6일 전입하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 보증금 1억 6,500만원 전액을 배당요구했습니다(2025.8.28 접수).
근저당권(김**, 1,000만원)은 그보다 2년 5개월 뒤인 2025년 6월 27일에 설정됐습니다. 압류 2건은 각각 2025년 9월과 12월에 등기됐습니다.
가장 큰 금액은 위임기관(관악세무서)의 체납액 4억 4,339만원입니다. 감정가(2억원)의 2.2배에 이릅니다.
온비드 공시자료(매수인 유의사항)엔 이렇게 적혀 있습니다.
1. 본건은 권리신고 및 배분요구한 임차인이 임차보증금 전부를 배분 받지 못하는 경우 매수인이 인수부담할 수 있으므로 사전조사 후 입찰 바람.
2. 집합건축물대장 표제부 상 위반건축물로 표시된 바 관련사항에 대하여 확인 후 입찰바람.
3. 공매재산의 인도 및 명도 책임은 매수인 부담이며, 현장답사 및 공부 열람을 통해 정확한 점유관계 및 임차인 현황, 대항력, 관리비 미납 여부 등을 사전조사 후 입찰바람.
임차인의 전입·확정일자(2023.1.6)는 등기부상 근저당권(2025.6.27)보다 2년 5개월 이상 앞섭니다. 대항력이 실제로 성립하는지, 배당 순위가 어떻게 되는지는 이 자료만으로 단정할 수 없어 직접 확인이 필요합니다.
감정평가서에는 현장조사 기록도 있습니다. 2회 방문했지만 모두 문이 잠겨 있어(폐문부재) 점유자를 직접 확인하지 못했다고 적혀 있습니다.
원문 공고문 PDF는 물건상세 API에서 찾지 못했습니다. 위 인용문과 이 글의 수치는 온비드 물건상세·입찰상세 API가 공시한 구조화 값과 감정평가서 원문입니다.
입찰 조건
- 입찰기간: 2026.9.14(월) 14:00 ~ 9.16(수) 17:00
- 개찰: 2026.9.17(목) 11:00, 전자자산처분시스템(온비드)
- 입찰보증금: 최저입찰가의 10%
- 대금납부: 일시불, 낙찰일로부터 30일 이내
- 참가자격: 제한 없음(모든 회원 입찰 가능)
- 배분요구종료일: 2025.10.13
정리하면
감정가 2억원짜리 대전 둔산동 오피스텔이 다섯 차례 유찰 끝에 최저가 1,000만원(5%)까지 내려왔습니다.
같은 단지 같은 면적의 실거래는 1억 8,600만원, 감정평가서가 인용한 인근 사례도 2억원 안팎입니다. 시세가 없는 게 아닙니다.
그런데도 안 팔리는 이유는 감정가의 82.5%에 이르는 세입자 보증금과, 그보다 늦게 설정된 근저당권·체납액 4억 4,339만원으로 보입니다.
입찰 전 체크리스트
- 임차인 보증금 1억 6,500만원의 대항력 여부와 실제 인수 부담액 — 등기부·배분표 직접 확인
- 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 내용 — 구청에 직접 확인
- 점유 현황 — 감정평가서 기준 2회 방문 모두 폐문부재, 현장 재방문 필요
- 관리비 체납 여부 — 온비드 공시자료에 별도 기재 없음, 관리사무소 직접 확인
- 입찰 전날 최저가·일정 변동 여부 재확인
자주 묻는 질문
Q. 이 오피스텔, 정말 1,000만원에 살 수 있나요?
A. 이번 회차(9/16 마감) 최저입찰가는 1,000만원이 맞습니다. 다만 보증금 1억 6,500만원 전액을 배당요구한 임차인이 있어, 배당이 전액 이뤄지지 않으면 낙찰자가 그 차액을 인수부담할 수 있다고 온비드가 안내하고 있습니다.
Q. 체납액 4억 4,339만원을 낙찰자가 떠안는 건가요?
A. 아닙니다. 이 금액은 위임기관(관악세무서)이 배분을 요구한 체납 세금으로, 낙찰대금에서 순위대로 나눠 받는 절차입니다. 낙찰자가 직접 갚아야 하는 빚은 아닙니다. 다만 임차인 보증금 중 배당받지 못하는 부분은 낙찰자가 부담할 수 있어 이 부분만 별도 확인이 필요합니다.
Q. 같은 단지에 실거래가 있는데 왜 공매는 이렇게 싼가요?
A. 같은 단지·같은 전유면적(71.01㎡) 실거래는 1억 8,600만원, 감정평가서가 인용한 인근 사례도 2억원 안팎입니다. 시세가 없는 단지는 아닙니다. 다만 감정가의 82.5%에 이르는 세입자 보증금과 위반건축물 표시, 4억원대 체납액이 얽혀 있어 유찰이 이어진 것으로 보입니다.
Q. 공고문 원문을 다 확인한 건가요?
A. 아닙니다. 이번 물건은 상세 API에서 공고문 PDF를 찾지 못해 감정평가서 원문과 온비드 물건상세·입찰상세 API가 공시한 구조화 값만 확인했습니다. 입찰 전에는 온비드 사이트에서 원문을 직접 확인해야 합니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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