감정가 9,800만원 오피스텔이 490만원인데, 걸린 빚은 56억입니다 (2024-03491-013)

광주광역시 북구 각화동, 740세대 규모의 힐스테이트각화 단지 안에 있는 오피스텔입니다.

이 단지 115동 11층 1101호가 지금 온비드 압류재산 공매로 나와 있습니다. 감정가는 9,800만원인데, 이번 회차(9/16 마감) 최저가는 490만원 — 감정가의 5%입니다.

그런데 정작 눈에 띄는 건 가격이 아니라 이 집에 걸린 배분요구 총액이 56억원을 넘는다는 사실입니다.

감정가 9,800만원짜리 집에 왜 56억원어치 빚이 걸려 있는지, 온비드 공시자료와 감정평가서를 직접 확인했습니다.

각화동, 대단지 신흥 아파트촌 한복판

본건은 대단위 신흥 아파트단지 및 근린생활시설이 밀집한 곳에 있습니다. 감정평가서 첨부 지도로 확인했습니다.

감정평가서 첨부 상세위치도 — 빨간 테두리가 힐스테이트각화 740세대 단지, '본건' 표시가 115동입니다.

2018년 8월 준공된 지하2층~지상16층 철근콘크리트 건물입니다. 사진은 115동 현재 모습입니다.

단지는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 함께 들어선 복합단지입니다.

물건정보

• 소재지: 광주광역시 북구 각화동 594 (도로명: 군왕로 295)
• 동·호수: 힐스테이트각화 제115동 제11층 제1101호
• 전용면적: 24.1323㎡ (대지권 26,883.1분의 10.5814)
• 준공: 2018년 8월 17일 (철근콘크리트구조, 지하2층~지상16층)
• 공부상 용도: 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) — 현황은 주거용으로 이용 중
• 감정가: 9,800만원 (기준시점 2024.10.7, 고운감정평가사사무소)
• 공매 종류: 압류재산 공매 (위임기관: 북광주세무서 / 집행기관: 한국자산관리공사)

감정평가서를 보면 흥미로운 점이 하나 있습니다. 같은 소유자(주식회사씨원)가 가진 이 건물 5개 호실(1006·709·609·811·1101호)이 전부 같은 날 압류돼 함께 감정평가됐습니다. 5채 합산 감정가는 4억 8,700만원입니다. 본건 1101호를 포함한 나머지 4채도 지금 같은 이유로 공매가 진행 중일 가능성이 높습니다.

감정평가서 첨부 호실 위치도. 빨간 표시가 이번 감정평가에 포함된 5개 호실의 층별 위치입니다.

6개 회차, 감정가의 1%p씩 정확히 하락

직접 대조 가능한 최근 6개 회차(028회~033회, 8/3~9/16)를 온비드 입찰상세 API로 확인했습니다.

회차마다 감정가(9,800만원)의 정확히 1%p(98만원)씩 낮아지고 있습니다. 10%(980만원)에서 시작해 이번 033회는 5%(490만원)까지 내려왔습니다.

공시된 누적 유찰횟수는 10회, 최초 공고일은 2025년 5월 14일입니다.

다만 이보다 이전 회차의 이력은 온비드 API 응답 안에서 서로 모순되는 값이 섞여 있었습니다. 아직 입찰이 시작되지도 않은 033회 뒤에, 존재하지도 않는 034회가 '낙찰'된 것처럼 나오는데 날짜 표기(2025년)까지 다른 회차들(2026년)과 어긋납니다.

신뢰할 수 없는 값이라 판단해 본문에는 쓰지 않았습니다. 직접 확인한 것은 028회~033회, 1년 넘게 유찰이 이어지고 있다는 사실뿐입니다.

실거래로는 확인하지 못했습니다

국토교통부 실거래가 API(오피스텔 매매, 광주 북구 전체)로 최근 24개월을 조회했습니다. 결과는 0건이었습니다.

API 응답 자체는 정상(resultCode 000)이었고, 광주 북구 전체에서 오피스텔 매매 실거래 신고가 그 기간 동안 없었던 것으로 나옵니다. 그래서 이번 물건은 국토부 실거래로는 시세를 확인하지 못했습니다.

다만 감정평가서 안에 같은 단지·같은 면적(24.13㎡) 거래사례가 하나 인용돼 있습니다. 2023년 1월 25일, 1억 500만원에 거래됐다는 기록입니다. 국토부 API로 직접 재조회한 값이 아니라 감정평가서가 인용한 사례라는 점을 밝힙니다.

같은 감정평가서는 이 단지 다른 호실이 2024년 5월 31일 기준 경매로 9,700만원에 평가된 전례도 함께 싣고 있습니다.

두 사례 모두 9,700만~1억 500만원 사이입니다. 지금 공매 최저가(490만원)는 이 범위의 약 5~4.7% 수준입니다.

그런데 왜 이렇게 안 팔릴까요

등기부에는 2023년 5월 18일 위임기관(북광주세무서)의 압류를 시작으로, 가압류·압류가 여러 건 쌓여 있습니다.

배분요구를 신고한 권리자는 임차인을 포함해 7건, 신고액 합계는 약 56억 3,857만원입니다. 감정가(9,800만원)의 약 57.5배에 이릅니다.

이 금액은 낙찰대금에서 순위에 따라 나눠 받는 절차일 뿐, 낙찰자가 그대로 떠안는 빚은 아닙니다.

눈여겨봐야 할 건 임차인입니다. 2020년 6월 30일 전입한 임차인이 있고, 확정일자는 그로부터 4년 넘게 지난 2024년 11월 7일입니다. 보증금 7,900만원 전액을 배당요구했습니다.

온비드 공시자료(매수인 유의사항)엔 이렇게 적혀 있습니다.

1. 본건 권리신고 및 배분요구한 임차인이 임차보증금 전부를 배분 받지 못하는 경우 매수인이 인수부담할 수 있으므로 사전조사 후 입찰 바람.
2. 본건 임대차 현황, 대항력 유무, 관리비 연체 여부 등에 관하여 사전조사 후 입찰바람.
3. 임차인 전입일자 2020. 6. 30. 이고, 확정일자 2024. 11. 7. 이므로 확인 후 입찰요망.

임차인 전입일(2020.6.30)이 등기부상 최초 압류(2023.5.18)보다 약 3년 앞섭니다. 대항력 여부와 실제 인수 부담액은 온비드 공개 자료만으로는 확정할 수 없어, 직접 확인이 필요합니다.

현장조사 기록도 참고할 만합니다. 조사자가 방문했지만 문이 잠겨 있었고, 이후 전입세대주와 통화해 '8,000만~9,000만원에 계약했고 미납 관리비는 없다'는 구두 진술을 받았다고 적혀 있습니다. 온비드도 '실제 현황과 다를 수 있으니 별도 확인이 필요하다'고 스스로 밝히고 있습니다.

원문 공고문 PDF는 이번 물건 상세 API에서 확인하지 못했습니다. 위 인용문과 이 글의 수치는 온비드 물건상세·입찰상세 API가 공시한 구조화 값과 감정평가서 원문입니다.

입찰 조건

• 입찰기간: 2026.9.14(월) 14:00 ~ 9.16(수) 17:00
• 개찰: 2026.9.17(목) 09:00, 전자자산처분시스템(온비드)
• 입찰보증금: 입찰가격의 10%
• 대금납부: 일시불, 낙찰일로부터 30일 이내
• 참가자격: 제한 없음(모든 회원 입찰 가능), 공동입찰·대리입찰 가능
• 배분요구종기: 2025.6.23 (이미 지났고, 임차인 등은 그 전에 배당을 신청해 둔 상태)

정리하면

감정가 9,800만원짜리 광주 각화동 오피스텔이 6회 유찰 끝에 최저가 490만원(5%)까지 내려왔습니다.

같은 단지 같은 면적의 과거 거래·평가 사례는 9,700만~1억 500만원 선이었습니다. 아예 거래가 없는 단지가 아닙니다.

그런데도 안 팔리는 이유는 56억원어치 배분요구와, 등기상 권리보다 3년 앞서 전입한 임차인의 존재로 보입니다.

입찰 전 체크리스트

1. 임차인 보증금 7,900만원의 대항력 여부와 실제 인수 부담액 — 온비드 사전조사·현장 확인으로 직접 확인
2. 배분요구 7건(약 56억원)의 배분 순위와 낙찰자 부담 여부 — 집행기관(한국자산관리공사)에 직접 문의
3. 같은 건물 나머지 4개 호실(1006·709·609·811호)도 같은 사유로 공매 중인지 온비드에서 함께 확인
4. 관리비 체납 여부 — 구두 진술(체납 없음)은 온비드도 '별도 확인 필요'라고 명시한 사항
5. 입찰 전날 최저가·일정 변동 여부 재확인

자주 묻는 질문

Q. 이 오피스텔, 정말 490만원에 살 수 있나요?
A. 이번 회차(9/16 마감) 최저입찰가는 490만원이 맞습니다. 다만 보증금 전액을 배당요구한 임차인이 있어 배당이 전액 이뤄지지 않으면 낙찰자가 그 차액을 인수부담할 수 있다고 온비드가 안내하고 있습니다.

Q. 56억원을 낙찰자가 떠안는 건가요?
A. 아닙니다. 배분요구는 낙찰대금에서 순위에 따라 나눠 받는 절차이지 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다. 다만 임차인 보증금 중 배당받지 못하는 부분은 낙찰자가 부담할 수 있어 이 부분만 별도 확인이 필요합니다.

Q. 같은 단지에 실거래가 있는데 왜 공매는 이렇게 싼가요?
A. 감정평가서에 인용된 같은 단지·같은 면적 거래사례는 9,700만~1억 500만원 선입니다. 시세가 없는 단지는 아니지만, 이 물건엔 배분요구액 56억원과 등기상 권리보다 3년 앞선 임차인이 얽혀 있어 유찰이 이어진 것으로 보입니다.

Q. 공고문 원문을 다 확인한 건가요?
A. 아닙니다. 이번 물건은 상세 API에서 공고문 PDF를 찾지 못해 감정평가서 원문과 온비드 물건상세·입찰상세 API가 공시한 구조화 값만 확인했습니다. 입찰 전에는 온비드 사이트에서 원문을 직접 확인해야 합니다.

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