강남 오피스텔이 436만원, 낙찰만 3번 됐는데 왜 아직도 공매 중일까요 (2023-08512-001)
서울 강남구 역삼동, 언주역 바로 옆에 있는 17층 오피스텔입니다.
이 건물 4층 418호가 지금 온비드 압류재산 공매로 나와 있습니다. 최저입찰가는 436만 5천원입니다.
감정가는 2억 9,100만원이었습니다. 지금 최저가는 감정가의 딱 1.5%입니다.
그런데 이 물건, 낙찰이 세 번이나 됐습니다. 그런데도 지금 여기 있습니다. 왜일까요?
역삼동, 언주역 바로 옆 오피스텔
본건은 지하철 9호선 언주역 서측 인근, 봉은사로 대로변에 있습니다. 감정평가서 첨부 위치도로 확인했습니다.
감정평가서 첨부 광역위치도 — 언주역 서측 인근입니다.
2021년 준공된 지하5층·지상17층 건물입니다. 겉보기엔 평범한 신축 오피스텔입니다.
물건정보
전유면적은 14.77㎡, 약 4.5평입니다. 공급면적(33.48㎡) 기준 전용률이 44%에 불과할 만큼 공용부분 비중이 큰 구조입니다.
감정평가서 첨부 평면도. 418호는 전용 공간 위에 다락(로프트)이 딸린 구조입니다.
낙찰만 3번, 그런데 다시 공매로
온비드 입찰상세 API에 남은 회차 이력을 개찰일 기준으로 정리해봤습니다. 확인되는 것만 77회입니다.
2023년 10월, 감정가 100%(2억 9,100만원)에서 시작해 유찰을 거듭하며 내려갔습니다.
그러다 2025년 3월 13일, 최저가 3,638만원짜리 회차에서 8,990만원에 낙찰됐습니다. 최저가의 2.5배입니다.
그런데 넉 달 뒤인 7월, 이 물건은 다시 3,638만원부터 유찰 이력에 등장합니다.
2025년 8월 14일엔 두 번째로 1,612만원에 낙찰됐습니다. 이번엔 최저가에 거의 붙은 가격이었습니다.
그리고 2026년 3월 26일, 세 번째로 1,000만원에 낙찰됐습니다.
세 번 모두, 낙찰 이후 이 물건은 다시 공매 목록에 나타났습니다. 그때마다 가격은 낙찰 시점보다 더 낮은 곳에서 다시 출발했습니다.
온비드 공개 자료에는 재공매로 돌아온 사유가 나오지 않습니다. 확인되지 않습니다. 압류재산 공매에서 낙찰 후 재공매가 이어지는 경우 통상 낙찰자의 대금 미납이 거론되지만, 이 물건이 정확히 그 경우인지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
같은 건물, 같은 방인데 2억 4,000만원
이 건물은 방마다 구조가 똑같습니다. 국토교통부 실거래가에서 같은 지번(605-17)·같은 전용면적(14.77㎡) 거래를 찾아봤습니다. 최근 24개월 18건이 나왔습니다.
가장 최근 거래는 올해 8월 20일, 5층 매물이 2억 4,000만원에 팔렸습니다. 18건 평균은 약 2억 2,858만원입니다.
그런데 지금 공매 최저가는 436만 5천원입니다. 가장 최근 실거래의 1.8% 수준입니다.
사진 속 빨간 화살표가 418호 방향입니다. 1층엔 카페와 편의점이 있는 상가가 있습니다.
그런데 왜 아무도 안 사는 걸까요
등기사항을 보면 이 방엔 임차권등기가 있습니다. 세입자 김모씨가 2022년 2월 25일 전입했고, 배분요구금액은 2억 6,700만원입니다.
이 전입일은 근저당권 설정일(2022년 3월 24일)보다 빠릅니다. 즉 이 임차권은 대항력이 있습니다.
온비드 공매 조건에는 이렇게 적혀 있습니다.
대항력 있는 임차권등기는 임차보증금이 전액 배분되는 경우에 한하여 임차권등기가 말소되므로 사전조사 후 입찰바람
쉽게 말하면, 세입자가 보증금 2억 6,700만원을 배당 절차에서 전액 돌려받지 못하면, 이 임차권은 사라지지 않고 낙찰자가 그대로 떠안을 수 있다는 뜻입니다. 배분요구가 실제로 받아들여졌는지는 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
이 외에도 근저당권 4,000만원(2022.3.24), 압류 2건, 가압류 3건(합계 약 1억 1,700만원)이 등록돼 있습니다. 감정평가서엔 임대차 현황이 '임대 미상'으로 기재돼 있어, 실제 거주자가 있는지도 확인되지 않습니다.
입찰 조건
- 입찰기간: 2026.9.14(월) 14:00 ~ 9.16(수) 17:00
- 대금납부: 일시불, 낙찰 후 30일 이내
- 입찰자격: 제한 없음 (모든 온비드 회원 입찰 가능)
- 공동입찰: 가능
낙찰되면 잔금은 한 번에, 30일 안에 내야 합니다. 자격 제한은 없어 온비드 회원이면 누구나 입찰할 수 있습니다.
정리하면
감정가 2억 9,100만원짜리 강남 오피스텔이 1.5년 넘는 공매 끝에 최저가 436만 5천원까지 내려왔습니다.
같은 건물 같은 방 실거래는 여전히 2억 원대입니다. 숫자만 보면 압도적으로 싸 보입니다.
그런데 이 물건은 세 번이나 낙찰되고도 팔리지 않았고, 등기부엔 2억 6,700만원짜리 임차권까지 남아 있습니다. 가격이 이렇게까지 내려간 데는 이유가 있어 보입니다.
입찰 전 체크리스트
- 임차권(2억 6,700만원)의 배분요구 인용 여부 — 담당 세무서·온비드 사전조사로 직접 확인
- 과거 3차례 낙찰이 왜 최종 매각으로 이어지지 않았는지 — 온비드·집행기관에 직접 문의
- 근저당·가압류 등 나머지 등기 사항 원본 재확인
- 실제 점유자·관리비 체납 여부 현장 확인
- 입찰 전날 최저가·일정 변동 여부 재확인
자주 묻는 질문
Q. 이 오피스텔, 정말 436만 5천원에 살 수 있나요?
A. 최저입찰가는 436만 5천원이 맞습니다. 다만 등기부상 2억 6,700만원짜리 대항력 있는 임차권이 있어, 배분요구가 전액 인용되지 않았다면 낙찰자가 이를 인수할 수 있습니다. 실제 부담 여부는 직접 확인이 필요합니다.
Q. 왜 세 번이나 낙찰되고도 안 팔렸나요?
A. 온비드 공개 자료에는 재공매 사유가 나오지 않습니다. 확인되지 않습니다.
Q. 감정가보다 훨씬 싼 걸 보면 건물에 하자가 있는 건가요?
A. 감정평가서상 건물 구조나 시설에 특별한 하자 기록은 없습니다. 다만 임대차 현황이 '임대 미상'으로 남아 있어 실제 점유 상태는 확인되지 않습니다.
Q. 공동입찰도 가능한가요?
A. 가능합니다. 온비드 조건상 공동입찰이 허용돼 있습니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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