3억 5천만원 아파트가 1,464만원, 아무도 안 사는 이유가 등기부에 있었습니다 (2025-03708-001)
경기도 평택시 세교동, 지은 지 25년 된 보성청실아파트입니다.
이 아파트 101동 501호가 지금 온비드 압류재산 공매로 나와 있습니다. 최저입찰가는 1,464만원입니다.
감정가는 3억 6,600만원이었습니다. 지금 최저가는 감정가의 딱 4%입니다.
그런데도 이 물건, 33번째 회차까지 왔습니다. 확인된 회차만 40회, 시작한 지 1년이 넘었습니다.
왜 이렇게까지 안 팔렸을까요? 등기부를 보니 이유가 있었습니다.
세교동, 평택역 인근 아파트단지
본건은 평택역·평택시청 인근, 세교초등학교 바로 남쪽에 있습니다. 감정평가서에 첨부된 위치도로 확인했습니다.
감정평가서 첨부 광역위치도 — 평택역·평택시청 인근입니다.
단지는 462세대, 15층 3개 동으로 2000년 11월 준공됐습니다.
물건정보
40번째 시도, 1년 넘게 이어진 공매
이 물건은 2025년 9월부터 공매가 시작됐습니다.
그런데 이력을 보면 두 번이나 통째로 취소됐습니다. 감정가 100%에서 시작해 30%대까지 내려갔다가, 사유 공개 없이 취소되고 처음부터 다시 시작하길 반복했습니다.
세 번째 시도(2026년 3월)부터 비로소 '유찰'로 기록이 남기 시작했고, 감정가 10%(3,660만원)까지 내려갔습니다.
거기서 두 달을 쉬었다가, 같은 10%에서 다시 내려가는 회차가 붙어 지금은 4%(1,464만원)까지 왔습니다.
사진 속 빨간 네모가 501호 위치입니다. 겉보기엔 관리가 잘 되는 평범한 아파트였습니다.
같은 면적 실거래와 비교하면
국토교통부 실거래가 시스템에서 같은 단지·같은 면적(134.671㎡, ±1㎡ 이내)의 최근 16개월 거래를 전부 찾아봤습니다. 12건이 나왔습니다.
가장 최근 거래는 올해 6월 23일, 3억 5,000만원입니다. 그 이전 거래들도 대체로 3억 원대에서 유지됐습니다.
그런데 지금 공매 최저가는 1,464만원입니다. 실거래가의 4.2% 수준입니다.
감정평가서에도 같은 단지 실거래 사례가 첨부돼 있었습니다(2025년 3월, 3억 7,000만원).
그런데 왜 아무도 안 사는 걸까요
등기사항을 보면 이 집엔 2023년 4월에 설정된 전세권이 있습니다. 금액은 2억 9,000만원입니다.
감정가(3억 6,600만원)의 79%에 해당하는 금액입니다. 지금 최저가(1,464만원)보다 20배 가까이 큽니다.
온비드 공매 조건에는 이렇게 적혀 있습니다.
전세권자가 배분요구의 종기까지 배분요구 하지 않는 경우 전세권은 매각으로 소멸되지 않고, 매수인이 인수되는 조건이니 전세권자의 배분요구 여부를 사전조사 후 입찰바람
쉽게 말하면, 전세권자가 배당을 요구하지 않았다면 이 2억 9,000만원짜리 전세권을 낙찰자가 그대로 떠안을 수도 있다는 뜻입니다. 배분요구 여부는 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
이 외에도 2024년 8월 가압류(440만원)와 2025년 3월 압류(국세)가 등록돼 있습니다. 임대차 현황은 감정평가서에 '미상'으로만 나와 있어서, 실제 거주자가 있는지도 확인되지 않습니다.
입찰 조건
- 입찰기간: 2026.9.14(월) 14:00 ~ 9.16(수) 17:00
- 대금납부: 일시불, 낙찰 후 30일 이내
- 입찰자격: 제한 없음 (모든 온비드 회원 입찰 가능)
- 공동입찰: 가능 (2인 이상 공동응찰 허용)
낙찰되면 잔금은 한 번에, 30일 안에 내야 합니다. 자격 제한은 없어서 온비드 회원이면 누구나 입찰할 수 있습니다.
정리하면
감정가 3억 6,600만원짜리 아파트가 1년 넘는 공매 끝에 최저가 1,464만원까지 내려왔습니다.
같은 단지 실거래는 여전히 3억 원대입니다. 숫자만 보면 압도적으로 싸 보입니다.
그런데 등기부에 감정가의 79%에 달하는 전세권이 남아 있고, 배분요구 여부에 따라 낙찰자가 그걸 그대로 떠안을 수 있습니다. 가격이 이렇게까지 내려간 데는 이유가 있었던 셈입니다.
입찰 전 체크리스트
- 전세권(2억 9,000만원)의 배분요구 여부 — 담당 세무서·온비드 사전조사로 직접 확인
- 임차인 실거주 여부 — 감정평가서엔 '미상', 현장 확인 필요
- 가압류(440만원)·압류(국세) 등 나머지 등기 사항 원본 재확인
- 관리비 체납 여부 (공백 기간이 길었던 물건이라 확인 필수)
- 입찰 전날 최저가·일정 변동 여부 재확인
자주 묻는 질문
Q. 이 아파트, 정말 1,464만원에 살 수 있나요?
A. 최저입찰가는 1,464만원이 맞습니다. 다만 등기부상 2억 9,000만원짜리 전세권이 있어, 배분요구를 하지 않았다면 낙찰자가 그 부담을 인수할 수 있습니다. 실제 부담 여부는 직접 확인이 필요합니다.
Q. 왜 두 번이나 공매가 취소됐나요?
A. 온비드 공개 자료에는 취소 사유가 나오지 않습니다. 확인되지 않습니다.
Q. 감정가보다 훨씬 싼 걸 보면 집에 하자가 있는 건가요?
A. 감정평가서상 건물 구조나 시설에 특별한 하자 기록은 없습니다. 다만 임대차 현황이 '미상'으로 남아 있어 실제 점유 상태는 확인되지 않습니다.
Q. 공동입찰도 가능한가요?
A. 가능합니다. 온비드 조건상 공동입찰과 2인 이상 공동응찰이 모두 허용돼 있습니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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