감정가 1억 미만 아파트는 76%, 10억 이상은 89%에 낙찰됩니다 — 비특수물건 55,668건으로 본 감정가 구간별 낙찰가율 차이
광주 북구 대주맨션 822호(전용 37.08㎡)는 2026년 5월 29일, 감정가 5,500만 원짜리가 4,180만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 76.0%입니다.
넉 달 전인 1월 19일, 부산 해운대구 센텀리슈빌1단지 2502호(전용 107.16㎡)는 감정가 10억 6,000만 원짜리가 9억 4,358만 8,888원에 낙찰됐습니다. 감정가의 89.0%입니다. 둘 다 같은 '아파트'이고 둘 다 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시가 없는 깨끗한 물건인데, 감정가 구간이 다르다는 것만으로 낙찰가율이 13.0%p 벌어졌습니다.
싼 집일수록 경쟁이 치열해 낙찰가율도 높을까
낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. '감정가가 낮은 싼 물건일수록 여러 사람이 몰려 경쟁이 치열해지고, 그만큼 낙찰가율도 높아진다'는 이야기를 종종 듣습니다. 소액 투자자가 많이 몰리는 저가 물건이라 오히려 비싸게 낙찰된다는 추측입니다.
그런데 저희가 실제 낙찰 데이터를 감정가 구간별로 나눠보니, 결과는 그 반대였습니다. 감정가가 낮을수록 낙찰가율은 더 낮았고, 감정가가 높아질수록 낙찰가율도 함께 꾸준히 올라갔습니다.
아파트 55,668건으로 감정가 구간별 차이를 재봤습니다
저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 아파트 매각 건만 뽑아 55,668건(2020년 1월~2026년 6월 수집분)의 낙찰가율을 감정가 6구간으로 나눠 집계했습니다.
감정가 1억 미만이 76.0%(10,881건)로 가장 낮았고, 1~2억 83.0%(14,472건), 2~3억 85.0%(10,825건), 3~5억과 5~10억이 나란히 87.0%(각 9,806건·7,708건)로 감정가 구간이 올라갈수록 함께 높아졌습니다. 10억 이상 구간이 89.0%(1,976건)로 가장 높았습니다. 1억 미만과 10억 이상의 차이는 13.0%p였습니다.
같은 아파트, 다른 감정가 구간으로 비교해봤습니다
두 사례 모두 감정가 구간만 다를 뿐(5,500만 원 vs 10억 6,000만 원) 같은 '아파트'이고, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 물건이었습니다(비고란은 공시가격 안내만 있거나 공란일 뿐 인수 권리가 아닙니다). 감정가 구간 하나만 다른데도 낙찰가율이 13.0%p 차이 났습니다.
입찰가를 정할 때 이렇게 확인합니다
- '싼 물건일수록 경쟁이 치열해 낙찰가율도 높다'는 말을 그대로 믿지 않습니다. 저희 집계로는 오히려 정반대로, 감정가 1억 미만 구간의 중간값이 전체 구간 중 가장 낮았습니다
- 관심 있는 물건과 비슷한 감정가 구간의 최근 낙찰 사례를 먼저 몇 건 찾아 그 구간의 낙찰가율 흐름을 확인합니다
- '저가 물건이니 낙찰가율도 높게 써야 안전하다'고 단순하게 가정하지 않습니다. 저희 집계에서는 1억 미만 구간 중간값이 76.0%로, 다른 구간보다 오히려 여유가 있었습니다
- 감정가 구간별 중간값은 전체 경향일 뿐, 같은 구간 안에서도 지역·입지·층·관리상태에 따라 편차가 있습니다
자주 하는 실수
- 감정가가 낮은 소액 물건이라 경쟁이 치열할 거라 지레짐작해 입찰가를 감정가 가까이 써버리는 경우 — 저희 집계로는 중간값이 76.0%로 전체 구간 중 가장 낮았습니다
- 감정가가 큰 고가 아파트는 아무도 안 들어올 거라 짐작해 낮은 입찰가를 쓰는 경우 — 저희 집계에서는 10억 이상 구간 중간값이 오히려 89.0%로 가장 높았습니다
- 다른 감정가 구간의 낙찰 사례를 그대로 입찰가 산정에 가져다 쓰는 경우 — 같은 '아파트' 라도 감정가 구간이 다르면 낙찰가율 자체가 다를 수 있습니다
자주 묻는 질문
Q. 낙찰가율은 어떻게 계산하나요?
A. 낙찰가를 감정가로 나눈 값입니다. 감정가 1억 원짜리가 8,000만 원에 낙찰되면 낙찰가율은 80%입니다. 최저매각가격(최저가) 대비 비율과는 다른 계산입니다.
Q. 왜 감정가가 높을수록 낙찰가율도 높아지나요?
A. 저희 데이터로는 그 이유까지 확정할 수 없습니다. 다만 고가 아파트는 실거래 비교 사례가 풍부해 감정가 자체가 시세에 가깝게 매겨지는 경향이 있고, 감정가가 작은 소액 물건은 절대 금액이 작다 보니 조금만 깎아도 낙찰가율 변동폭이 커 보일 수 있다는 정성적 추정입니다.
Q. 그럼 감정가 1억 미만 물건이 더 저평가된 건가요?
A. 낙찰가율이 낮다고 저평가를 뜻하지는 않습니다. 낙찰가율은 감정가 대비 비율일 뿐이고, 감정가 자체가 실제 시세보다 높게 혹은 낮게 매겨졌는지는 별도로 확인해야 합니다.
Q. 이 통계를 입찰가 산정에 그대로 써도 되나요?
A. 참고 자료로만 활용하시고, 관심 있는 물건과 같은 감정가 구간·지역의 최근 낙찰 사례를 직접 몇 건 더 확인한 뒤 개별 물건의 조건을 반영해 입찰가를 정하시길 권합니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 투자·법률 자문이 아닙니다. 낙찰가율 통계는 auction_v2.db의 과거 낙찰결과 공개자료를 집을사듀오가 자체 집계한 것(2020년 1월~2026년 6월 수집분, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 있는 물건은 제외)으로, 특정 감정가 구간의 미래 낙찰가율을 보장하지 않습니다. 입찰가 산정은 개별 물건의 권리분석·현장조사를 거쳐 법무사 등 전문가 상담 후 결정하시기 바랍니다. 실제 진행 중인 경매 일정과 최신 정보는 대법원 법원경매정보에서 직접 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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