2022년 준공 빌라가 5차례 유찰 끝에 9차엔 감정가의 86%까지 내려갑니다 (2026-0900-049195)
인천 검단구 불로동, 2022년에 준공한 빌라 한 채가 신탁공매로 나왔습니다.
감정가는 3억 500만원인데, 1차 최저입찰가는 오히려 3억 9,650만원으로 감정가보다 30% 높습니다.
대신 9월 29일부터 열흘 간격으로 열 번 개찰하며 가격이 떨어지는데, 9차는 2억 6,304만원(감정가의 86%)입니다.
신영부동산신탁(주)의 공매공고문 원문과 온비드 공시자료, 국토교통부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다.
공고문은 "신탁등기 경료 이후 임대차에 동의한 건은 없다"고 명시하고 있습니다.
위치
본건은 인천광역시 검단구 불로동 858-8, 도로명주소로는 용해로 13-4에 있습니다.
인천1호선 검단호수공원역이 약 1.7km, 신검단중앙역이 약 2.2km 거리입니다.
인천불로초등학교가 도보 760m, 인천검단호수초등학교가 890m로 둘 다 가깝습니다.
OSM 지도. 빨간 점이 본건 위치입니다.
상세 위치. 더유니드빌은 불로동 858-8에 있는 철근콘크리트조 5층 공동주택입니다.
물건정보
- 소재지: 인천광역시 검단구 불로동 858-8 더유니드빌 1동 201호
- 도로명주소: 인천광역시 검단구 용해로 13-4
- 공매 구분: 신탁공매(기타일반재산) — 수탁자 신영부동산신탁(주)
- 물건관리번호: 2026-0900-049195 / 공고 "[개별매각] 인천광역시 검단구 불로동 858-8번지 201호외 4개호"
- 전유면적 61.04㎡(약 18.5평), 공용면적 15.1㎡, 계약면적 76.14㎡, 대지권 39.91㎡
- 등기상 용도: 다세대주택(공동주택), 철근콘크리트구조, 2022년 6월 14일 사용승인(지상 5층 중 2층)
- 감정가: 3억 500만원(2026.8.31 기준, (주)제일감정평가법인 경기남부지사)
- 매각 방법: 개별매각 — 같은 공고에 301·302·401·402호도 함께 나왔지만 각자 따로 입찰합니다
- 건물분 부가가치세 없음(공고문 명시)
온비드 공시 사진 — 더유니드빌 건물 외관입니다.
가격 구조 — 감정가보다 높게 시작해 10회차에 걸쳐 내려갑니다
이번 공매는 1차(3억 9,650만원)가 감정가(3억 500만원)보다 30% 높게 시작합니다.
9월 29일부터 10월 29일까지 총 10회차에 걸쳐 진행되며, 회차마다 감정가의 약 5%p씩 낮춰 재공고합니다.
1차부터 5차(3억 2,295만원)까지는 공고문·온비드 양쪽에서 유찰로 확인됩니다.
6차(10월 16일 개찰)는 이 글을 쓰는 오늘(10월 17일) 기준 온비드 API에 결과가 아직 반영되지 않아 확인하지 못했습니다.
다음 입찰 가능 회차는 7차(10월 20일 접수, 10월 21일 개찰, 2억 9,146만원·감정가의 96%)이고, 9차는 10월 27일 접수해 10월 28일 개찰하는 2억 6,304만원(86%)입니다.
유찰되면 다음 회차 공매실시 전 영업일 17시까지 전차 공매조건 이상으로 수의계약을 신청할 수 있다고 공고문에 적혀 있습니다.
실거래 비교 — 같은 건물, 같은 면적 거래는 없습니다
국토교통부 실거래가 공개시스템(연립다세대매매)에서 인천 검단구를 최근 46개월 전수조회했습니다.
본건과 같은 건물(더유니드빌 858-8)·같은 전용면적(61.04㎡, ±1㎡)의 실거래는 찾지 못했습니다. 그래서 이 항목은 '표본 없음'으로 처리합니다.
참고로, 감정평가사가 직접 비교사례로 쓴 거래는 불로동 854-3(71.74㎡, 2024년 준공)으로 2025년 9월 4억 1,000만원에 팔렸습니다. 본건보다 크고 더 최근에 지어졌습니다.
본건과 같은 2022년 준공인 인근 재인포레는 더 작은 면적(58.96㎡)인데도 2024년 7~8월 두 차례 모두 3억 4,000만원에 거래됐습니다.
반대로 2010년에 지어진 구축 찬솔팰리스는 비슷한 면적(61.31㎡)이 2026년 1월 1억 3,000만원에 그쳤습니다.
이 세 거래는 건물이 다르고 공식 비교 대상이 아니지만, 준공연도 차이가 가격에 크게 반영된다는 점은 참고할 만합니다.
등기현황·임대차 확인
공매공고문은 임대차 관련 특이사항을 별도 항목으로 명시하고 있습니다.
공매공고문 — 임대차 관련 특이사항
"전입세대열람내역은 별도 제공되지 않으며, 매수인이 현지조사 및 임대차계약서 확인 등을 통해 직접 대항력 있는 임차인 유무를 판별하는 조건입니다. 신탁등기 경료 이후 임대차에 동의한 건은 없습니다. 명도책임은 매수인에게 있으며, 매수인은 공매부동산을 현존상태로 매수하기로 하고 목적물을 직접 확인 후 입찰 및 계약하여야 합니다."
즉 신탁회사가 승인한 임대차 계약은 없다는 것이 공고문의 공식 입장입니다. 다만 전입세대 열람 결과 자체는 제공하지 않아, 실제 거주자 유무는 매수인이 직접 확인해야 합니다.
공고문에는 이 신탁재산 전체에 걸린 작은 체납 내역도 함께 공시돼 있었습니다. 2025년 재산세 635,610원이 물적납세의무로 적혀 있는데, 특정 호실에 얼마가 배분되는지는 나와 있지 않습니다.
등기사항전부증명서상 제한사항(근저당·가압류 등)은 공고문이 구체적으로 나열하지 않고 "매수자가 직접 확인"하도록 안내하고 있습니다.
일정·계약조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 다음 입찰 회차 | 7차 10.20(화) 접수, 10.21(수) 개찰 — 2억 9,146만원 |
| 입찰보증금 | 입찰금액의 10% 이상 |
| 계약 체결 | 낙찰 후 5영업일 이내 |
| 대금 납부 | 계약금 10%(입찰보증금 대체), 잔금 90%는 계약체결일로부터 30일 이내 |
| 수의계약 | 유찰 시 다음 회차 전까지 직전 회차 최저가 이상 선착순 신청 가능(마지막 회차 유찰 후 6개월 이내) |
| 부가가치세 | 건물분 부가가치세 없음(공고문 명시) |
| 명도·제한물권 | 매수자가 승계·책임 처리하는 조건입니다 |
정리
이 물건의 이야기는 가격 구조에 있습니다. 1차가 감정가보다 30% 높게 시작해 10회차에 걸쳐 조금씩 내려갑니다.
공고문은 신탁등기 이후 동의한 임대차가 없다고 명시했지만, 전입세대 열람 결과 자체는 제공하지 않아 실거주자 확인은 매수인 몫입니다.
같은 건물·같은 면적 실거래 표본은 없었지만, 같은 2022년 준공 건물(재인포레)의 거래가를 참고하면 9차(2억 6,304만원)도 결코 낮다고 단정할 수는 없는 수준입니다. 준공연도가 가격에 미치는 영향이 커 보입니다.
체크리스트
- 등기사항전부증명서를 최신본으로 직접 열람해 제한사항을 확인했는가
- 201호에 실제 거주자가 있는지 주민센터·현장 방문으로 직접 확인했는가
- 재산세 체납 635,610원이 201호에 얼마나 배분되는지 신탁사에 문의했는가
- 관리비 미납 여부를 관리사무소에 직접 문의했는가
- 같은 공고의 301·302·401·402호와 가격·면적을 비교해 봤는가
자주 묻는 질문
Q. 1차 최저가가 감정가보다 높은데, 이거 원래 이런가요?
A. 네, 공매공고문 원문에 1차 3억 9,650만원(감정가의 130%)으로 명시돼 있습니다. 신탁공매는 수탁자가 회차별 가격을 자율적으로 정할 수 있어, 감정가보다 높게 시작한 뒤 유찰될 때마다 낮추는 방식이 가능합니다.
Q. 201호에 세입자가 있나요?
A. 공매공고문은 "신탁등기 경료 이후 임대차에 동의한 건은 없다"고 명시했습니다. 다만 전입세대 열람 결과 자체는 별도로 제공하지 않아, 실제 거주자 유무는 매수인이 직접 확인해야 하는 조건입니다.
Q. 같은 단지 실거래가 없는데 가격이 적정한지 어떻게 판단하나요?
A. 본건과 정확히 같은 면적(61.04㎡) 실거래는 찾지 못해 '표본 없음'으로 처리했습니다. 같은 2022년 준공인 인근 재인포레(58.96㎡)가 3억 4,000만원에 거래된 사례는 있지만, 다른 건물이라 공식 비교가 아니므로 직접 판단이 필요합니다.
Q. 같은 공고에 나온 다른 호실(301·302·401·402호)은 어떻게 되나요?
A. 5개 호실 모두 같은 공고에 포함돼 있지만 개별매각으로, 호실마다 면적과 최저입찰가가 다르고 각자 따로 입찰해야 합니다. 이 글은 201호만 다룹니다.
본 글은 온비드(한국자산관리공사)·신영부동산신탁(주) 공매공고문·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가격·일정은 변동되거나 중지·취소될 수 있으니 입찰 전 온비드와 수탁자(신영부동산신탁)에 반드시 직접 확인하시고, 등기부·신탁원부·건축물대장을 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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