같은 동 같은 면적이 이달 초 2억 5,000만원에 팔렸는데, 이 집은 1억 7,520만원부터 시작합니다 (2026-11682-001)
충청북도 충주시 엄정면, 지은 지 3년 된 헤리시티주상복합아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다.
감정가는 2억 9,200만원인데, 다음 주 접수를 앞둔 5회차 최저입찰가는 1억 7,520만원(감정가의 60%)입니다.
그런데 같은 동, 완전히 같은 전유면적(84.93㎡) 매물이 이달 초(10월 2일) 2억 5,000만원에 팔렸습니다.
온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토교통부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다.
이 물건은 등기현황·임대차현황에 전세권·임차권 같은 인수 권리가 조회되지 않는, 비교적 단순한 물건입니다.
위치
본건은 충청북도 충주시 엄정면 용산리에 소재하며, "엄정면 행정복지센터" 서측 인근입니다.
주위는 단독주택·연립주택·근린생활시설이 섞인 지역이고, 남서측 왕복 2차선 포장도로와 남동측 노폭 약 5m 도로에 접합니다.
감정평가서는 신명중학교·충원고등학교(교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역)와 가깝다는 점도 함께 안내하고 있습니다.
OSM 지도. 빨간 점이 본건 위치입니다.
상세 위치. 헤리시티주상복합아파트는 25세대 규모의 단일 동 건물입니다.
물건정보
- 소재지: 충청북도 충주시 엄정면 용산리 488-7 헤리시티주상복합아파트 제6층 제602호
- 도로명주소: 충청북도 충주시 엄정면 동막강현길 397
- 공매 구분: 압류재산 공매 — 위임기관 충주세무서, 처분청 한국자산관리공사 충북지역본부
- 관리번호: 2026-11682-001
- 전유면적 84.93㎡(약 25.7평), 공용면적 31.491㎡, 대지권 50.626㎡(전체 토지 1,313㎡ 중 지분)
- 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕, 지상 10층 건물 중 6층, 총 25세대
- 사용승인일 2023.4.4 — 지은 지 3년 된 비교적 신축 건물입니다
- 내부는 방 3개·욕실 2개·드레스룸·발코니 2개 구조입니다(온비드 공시 내부구조도 기준)
- 감정가: 2억 9,200만원(2026.7.3 기준, 감정평가법인 감동 충북지사)
온비드 공시 사진 — 602호 현관. 문패에 호수가 그대로 보입니다.
온비드 공시 자료 — 호별배치도·내부구조도. 방 3개 구조입니다.
가격 구조 — 다섯 번째 회차가 진행됩니다
이 물건은 9월 17일 1회차(100%, 2억 9,200만원)부터 순서대로 진행됐습니다.
1회차(9.17 개찰)·2회차(10.1 개찰)·3회차(10.8 개찰)는 모두 온비드 API상 유찰이 확정됐습니다.
4회차(70%, 2억 440만원)는 접수기간이 오늘(10.14) 오후 5시에 마감되고 개찰은 내일(10.15)이라, 아직 결과가 공시되지 않았습니다.
그래서 이 글이 다루는 구간은 5회차(10.19~21 사흘간 접수, 60%, 1억 7,520만원)이며, 개찰은 10월 22일입니다.
실거래 비교 — 같은 동, 같은 면적
국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트매매)에서 충주시 전체를 최근 24개월 조회해 '헤리시티주상복합'이 들어간 거래를 찾아봤습니다.
본건과 지번(488-7)·전유면적(84.93㎡)이 완전히 같은 거래는 모두 3건이었습니다 — 2025년 3월 2억원, 2025년 7월 2억 5,000만원, 가장 최근인 2026년 10월 2일 2억 5,000만원입니다.
감정평가서는 같은 동·같은 면적의 2023년 9월 27일 거래(2억 9,160만원)를 비교사례로 선택했습니다.
여기에 사정보정 1.000과 시점수정 1.00200(한국부동산원 충주시 아파트 매매가격지수 기준)을 반영해 산정단가 3,440,283원/㎡을 냈고, 본건 면적(84.93㎡)을 곱해 감정가 2억 9,200만원을 결정했습니다.
그런데 이 비교사례(2023년, 2억 9,160만원)는 이후 실제로 거래된 3건(2억원·2억 5,000만원·2억 5,000만원)보다 모두 비쌌습니다.
가장 최근 거래(2026.10.2, 2억 5,000만원)는 이 글이 다루는 5회차 접수가 시작되는 10월 19일 불과 보름 전에 등기된 거래입니다.
5회차 최저가(1억 7,520만원)는 이 가장 최근 실거래보다 29.9% 낮습니다. 가장 쌌던 2025년 3월 거래(2억원)와 비교해도 12.4% 낮습니다.
다만 2023년 준공한 25세대 규모의 작은 단지라, 거래 표본 자체가 3건으로 많지 않다는 점은 감안해야 합니다.
등기현황·임대차 확인
온비드가 공시한 등기현황에는 위임기관(충주세무서, 2025.9.8 등록)·근저당권(2025.5.16 등록, 1억 9,500만원)·압류(충주시, 2025.6.13 등록) 3건만 조회되고, 전세권·임차권은 조회되지 않습니다.
임대차현황·점유관계 현황도 모두 빈 값입니다.
온비드 전입세대 열람내역 — "해당사항 없음."
감정평가서 현장조사 결과 — "본건 주소지 방문하여 건물 관리소장과 전화 면담한바 상기주소지는 현재 공실상태라고 이야기 함. 주소지 폐문부재로 주소입구에 채권신고서 및 현황조사 방문안내 스티커 부착함." / "임대관계는 미상입니다."
근저당권(1억 9,500만원)·압류(충주시)에 대해 채권자들이 배분을 요구했고(근저당권자 1억 8,362만원, 충주시 2,665만원, 위임기관인 충주세무서 6,869만원), 이런 금전 채권은 매각대금 배분 절차에서 정리되는 것이 일반적입니다.
다만 현장 확인이 완전히 끝난 물건은 아닌 만큼, 입찰 전 등기부 최신본과 현장을 직접 확인하는 것이 안전합니다.
일정·계약조건
이 물건도 별도의 공고문 PDF를 온비드 상세 API에서 찾지 못해, 원문 공고문은 확인하지 못했고 아래는 입찰 상세 API가 공시한 값만 정리한 것입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 5회차 입찰기간 | 2026.10.19.(월) 14:00 ~ 10.21.(수) 17:00 |
| 개찰 | 2026.10.22.(목) 11:00 |
| 입찰보증금 | 최저입찰가격의 10% |
| 잔금 납부 | 일시불, 매매계약 체결일로부터 30일 이내 |
| 입찰 자격 | 제한 없음(모든 회원 입찰 가능) |
| 관리비 체납 | 온비드 공시문에 "관리비 미납여부 등 반드시 사전조사 후 입찰 바람"으로 안내 |
정리
이 물건의 이야기도 등기부 권리관계가 아니라 가격 구조에 있습니다.
등기현황에는 근저당권과 세금 체납에 따른 압류만 조회되고, 전세권·임차권 같은 인수 권리는 조회되지 않습니다.
그런데 감정가(2023년 실거래 기준)도, 지금 접수를 앞둔 5회차 최저가도 모두, 이달 초(2026년 10월) 실제로 거래된 같은 동·같은 면적 매물 가격(2억 5,000만원)과 비교되는 지점에 있습니다.
5회차(1억 7,520만원)는 이미 이 가장 최근 실거래보다 29.9% 낮은 가격에서 시작합니다.
체크리스트
- 등기부등본 최신본으로 근저당권·압류 외에 새로 설정된 권리가 없는지 직접 확인했는가
- 관리비 체납 여부를 관리사무소에 직접 문의했는가(온비드 공시문도 사전조사를 당부하고 있습니다)
- 현장조사 당시 공실로 확인됐지만, 실제 점유 상태를 다시 한번 방문해 확인했는가
- 토지 공부상 지목이 '전'으로 남아 있는 점이 재산세 등에 영향이 없는지 확인했는가
- 같은 동 2025~2026년 실거래(2억~2억 5,000만원)와 본건(6층)의 조건 차이를 직접 비교했는가
- 4회차(10.15 개찰) 결과와 6회차(10.29 개찰) 진행 여부를 온비드에서 재확인했는가
자주 묻는 질문
Q. 5회차 1억 7,520만원에 낙찰받으면 등기부의 권리도 같이 떠안게 되나요?
A. 온비드가 공시한 등기현황에는 위임기관(충주세무서)·근저당권(1억 9,500만원)·압류(충주시) 3건만 조회되고, 전세권·임차권은 조회되지 않습니다. 이런 금전 채권은 매각대금 배분 절차로 정리되는 것이 일반적이지만, 등기부 최신본으로 직접 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 감정가 2억 9,200만원과 최근 실거래 2억 5,000만원의 차이가 왜 이렇게 큰가요?
A. 감정평가서는 2023년 9월 거래(2억 9,160만원)를 비교사례로 골라 감정가를 산출했습니다. 이후 실거래는 2025년 3월 2억원, 7월 2억 5,000만원, 2026년 10월 2억 5,000만원으로 움직였습니다. 표본이 3건뿐이라 가격 흐름을 단정하기는 어렵습니다.
Q. 전입세대나 임차인이 있나요?
A. 온비드 전입세대 열람내역은 "해당사항 없음"이고 임대차현황도 빈 값입니다. 감정평가서 현장조사에서도 관리소장 면담 결과 공실 상태로 확인됐습니다. 다만 폐문부재로 내부까지 확인되지는 않아 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
Q. 토지 공부상 지목이 '전'이라는데 괜찮은 건가요?
A. 감정평가서는 "본건 토지 공부상 지목은 '전'이나, 아파트 및 오피스텔 부지로 현황 지목 '대'"라고 명시하고 있습니다. 이미 2023년 준공해 아파트로 쓰이는 땅의 지목이 서류상 정리되지 않은 사례로, 신축 집합건물 부지에서 종종 나타나는 행정상 차이입니다. 궁금하면 등기소·지적공부를 통해 직접 확인할 수 있습니다.
본 글은 온비드(한국자산관리공사)·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·감정평가서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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