같은 오피스텔 같은 면적이 작년 12월 1억 1,100만원에 팔렸는데, 이 호실은 2억 7,119만원부터 시작합니다 (2023-0200-006305)
부산광역시 기장군 일광읍 삼성리, 퀸스스테이라는 오피스텔 한 호실이 신탁공매(NPL)로 나와 있습니다.
감정가는 3억 1,500만원인데, 지금 접수를 기다리는 4회차 최저입찰가는 2억 7,119만원(감정가의 86.1%)입니다.
그런데 같은 오피스텔, 완전히 같은 전유면적(58.45㎡) 호실이 지난해 12월 1억 1,100만원에 실거래됐습니다.
온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토교통부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다.
이 물건은 등기부에 등록된 권리가 전혀 없는, 권리관계가 단순한 물건입니다.
위치
본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '동해남부선 일광역' 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 업무시설, 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 일광역이 있어 교통상황은 보통 수준이라고 감정평가서에 적혀 있습니다.
OpenStreetMap 기반 위치도(좌표: 브이월드 주소 API 확인). 빨간 핀이 본건 위치입니다.
본건 인근 상세 지도 — 일광역과 해안 사이에 위치합니다.
물건정보
- 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 28-6 퀸스스테이 제11층 제1102호
- 도로명주소: 부산광역시 기장군 일광로 77-45
- 공매 구분: 기타일반재산(금융기관 신탁 NPL) 공매, 소유자(수탁자) 농협은행 주식회사, 감정의뢰인 NH농협은행(주) 충렬지점장
- 관리번호: 2023-0200-006305
- 전유면적: 58.45㎡(약 17.7평), 공용면적 32.733㎡, 대지권 10.326㎡(토지 전체 중 지분)
- 건물규모: 철근콘크리트구조, 지상 13층/지하 1층, 총 1개동 49개호 중 하나, 2022.7.29 사용승인(3년차)
- 용도: 업무시설(오피스텔) — 현재 주거용으로 이용 중
- 감정가: 3억 1,500만원 (2025.5.22 기준, (주)감정평가법인 삼일 부산지사)
이 감정평가는 NH농협은행이 담보로 들고 있던 24개 호실(제2층 제201호 외 23개호)을 한꺼번에 평가한 것으로, 전체 합계는 52억 3,400만원입니다. 본건 1102호는 그중 한 호실입니다.
온비드 공시 사진 — 건물 외관. '오션뷰 퀸스스테이 오피스텔' 분양 현수막이 그대로 걸려 있습니다.
온비드 공시 사진 — 건물 전경(공매 조사 당시 촬영).
1102호는 건물 11층의 '2호라인'에 해당하며, 방2+거실+주방 구조입니다(호별배치도 기준). 아래는 온비드가 공시한 11~13층 호별배치도입니다.
온비드 공시 호별배치도 — 빨간 테두리 '2호라인'이 본건과 같은 평면입니다. (사진 속 호실 번호는 대표 촬영 호실이며 1102호 자체 내부 사진은 공시되지 않았습니다)
가격 구조 — 신탁공매는 하루 단위로 접수합니다
신탁공매는 압류재산 공매와 달리, 한 회차의 입찰 접수가 하루(10:00~17:00) 안에 끝납니다.
1회차(10월 1일 접수, 감정가의 118.1%, 3억 7,200만원)는 마감됐습니다. 2회차(10월 6일, 오늘 접수중, 106.3%, 3억 3,480만원)가 이어지는 것으로 보아 1회차는 유찰된 것으로 추정되지만, 온비드 API는 '입찰마감' 상태까지만 제공할 뿐 개별 낙찰·유찰 여부를 별도로 표시하지는 않습니다.
이 글이 다루는 회차는 4회차(10월 13일 접수, 86.1%, 2억 7,119만원)입니다. 이후 7회차(10월 22일, 62.8%, 1억 9,772만원)를 거쳐 14회차(11월 17일, 30%, 9,459만원)까지 이미 모두 고시돼 있습니다.
실거래 비교 — 같은 건물, 같은 면적
국토교통부 실거래가 공개시스템(오피스텔)에서 같은 법정동(기장군 일광읍 삼성리)·같은 지번(28-6)·같은 건물명(퀸스스테이) 거래를 찾아봤습니다.
최근 18개월 동안 이 오피스텔에서 신고된 실거래는 모두 6건이었습니다. 이 중 본건과 전유면적이 완전히 같은(58.45㎡) 거래가 1건 있었습니다 — 2025년 12월, 12층, 1억 1,100만원.
나머지 5건은 26.75~28.73㎡의 더 작은 호실로, 2025년 11월에 4,511만원~4,911만원에 거래됐습니다. 면적이 달라 직접 비교 대상은 아니지만, 이 오피스텔 자체가 실제로 거래되고 있다는 근거로는 참고할 만합니다.
감정평가서는 이 건물 자체의 실거래가 없었던 2025년 5월 작성 당시, 인근의 다른 오피스텔(일광역 스테이해밀, 일광역 더퍼스트오션뷰)을 비교사례로 썼습니다. 그중 채택된 비교사례(일광역 더퍼스트오션뷰 19층 1903호, 22.7114㎡)는 2024년 12월 1억 5,000만원에 거래된 바 있습니다.
즉 감정 당시엔 이 건물 자체의 시세를 보여줄 실거래가 없어 이웃 건물 시세로 추정했는데, 반년 뒤 이 건물에서도 실거래가 쌓이기 시작했습니다. 그리고 그 가격은 감정가보다 상당히 낮습니다. 본건과 같은 면적(58.45㎡) 실거래가(1억 1,100만원)는 감정가(3억 1,500만원)의 35.2%에 불과합니다.
4회차 최저가(2억 7,119만원)는 이 실거래가의 2.44배입니다. 공매가 더 진행돼야 실거래 수준에 가까워질 수 있다는 뜻으로도 읽을 수 있습니다 — 13회차(33.4%, 1억 510만원)·14회차(30%, 9,459만원) 최저가는 이미 이 실거래가에 근접하거나 더 낮습니다.
등기·임대차 현황 확인
온비드가 공시한 등기현황은 비어 있습니다 — 근저당권·압류·전세권·임차권 등 등록된 권리가 0건입니다. 임대차 현황·배분요구 현황 목록도 모두 비어 있습니다.
감정평가서 'Ⅳ. 구분건물의 개황 - 8. 임대관계 및 기타' 항목에는 '임대관계: 미상임'이라고만 적혀 있습니다.
이 물건은 별도의 공고문 PDF를 온비드 상세 API에서 찾지 못했습니다. 신탁공매 상세 API는 압류재산 공매와 달리 대금납부조건·입찰자격 제한 같은 공시 필드를 제공하지 않아, 원문 공고문은 확인하지 못했고 아래는 온비드가 공시한 유의사항 원문 그대로입니다.
소유권 취득 및 처분, 점유자명도와 관련된 사항은 매수자의 책임으로 관계법령 및 관계기관에 확인
공매부동산으로 표시되지 않은 물건(시설물, 구조물, 기계, 장치 등 일체)과 제3자가 시설한 지상 물건 등이 있을 때에는 그에 대한 명도, 철거, 수거, 인도의 책임과 비용은 매수자가 부담
등기부·임대차 현황·배분요구 현황이 모두 비어 있고 감정평가서도 '미상'이라고만 적었을 뿐, 전입세대 열람 결과가 별도로 공시되지는 않았습니다. 실제 점유자 유무는 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
일정·계약조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 4회차 입찰기간 | 2026.10.13.(화) 10:00~17:00 (하루 접수) |
| 개찰 | 온비드 상세 API에 공시되지 않음 — 온비드에서 직접 확인 필요 |
| 입찰보증금·잔금조건 | 온비드 상세 API에 공시되지 않음 — 온비드 공고문 원문에서 직접 확인 필요 |
| 입찰 자격 | 제한 조건 명시 없음 |
| 명도책임 | 매수자(온비드 유의사항 기준) |
정리
이 물건의 이야기는 등기부 권리관계가 아니라 '이 건물이 아직 제값에 거래되지 못하고 있다'는 가격 구조에 있습니다.
등기부에는 전세권·임차권 같은 인수 권리가 전혀 없지만, 감정가(3억 1,500만원)와 실제 이 건물에서 거래된 가격(같은 면적 기준 1억 1,100만원) 사이에는 큰 차이가 있습니다.
4회차 최저가(2억 7,119만원)는 여전히 그 실거래가의 2.44배입니다. 공매가 몇 회차 더 진행돼야 실거래 수준에 가까워질 수 있다는 뜻으로도 읽을 수 있습니다.
체크리스트
- 등기부등본 최신본으로 새로 설정된 권리가 없는지 직접 확인했는가
- 전입세대와 실제 거주자 현황을 현장·주민센터에서 확인했는가
- 관리비 체납 여부를 관리사무소에 직접 문의했는가
- 입찰보증금·잔금납부조건 등 공고문 원문을 온비드에서 직접 확인했는가
- 이 오피스텔의 나머지 미매각 호실(24개호 중 일부) 공매 일정도 함께 확인했는가
- 4회차(10.13 접수) 이후 결과를 온비드에서 재확인했는가
자주 묻는 질문
Q. 4회차 2억 7,119만원에 낙찰받으면 등기부의 권리도 같이 떠안게 되나요?
A. 온비드가 공시한 등기현황에는 등록된 권리가 없습니다(근저당권·압류·전세권·임차권 모두 0건). 다만 등기부등본은 최신본을 직접 떼어 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 감정가 3억 1,500만원은 믿을 만한 숫자인가요?
A. 감정평가서가 작성된 2025년 5월 시점에는 이 건물 자체의 실거래가 없어 인근 다른 오피스텔 거래를 비교사례로 썼습니다. 이후 이 건물에서도 실거래가 쌓였는데, 본건과 같은 면적(58.45㎡) 거래는 2025년 12월 1억 1,100만원으로 감정가의 35% 수준이었습니다. 감정가와 실제 거래가 사이에 상당한 차이가 있습니다.
Q. 임차인이 살고 있는 건가요?
A. 감정평가서에는 '임대관계: 미상'이라고만 적혀 있고, 온비드 등기현황·임대차현황·배분요구현황도 모두 비어 있습니다. 다만 전입세대 열람 결과가 별도로 공시되지 않아 실제 점유자 유무는 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
Q. 이 오피스텔, 왜 감정가보다 훨씬 싸게 거래되나요?
A. 공시자료만으로는 단정할 수 없습니다. 다만 NH농협은행이 수탁자로서 24개 호실에 대해 금융기관 공매(NPL) 목적 감정평가를 받아 순차로 공매에 내놓고 있고, 같은 건물의 다른 호실도 실거래가가 감정가 대비 낮게 형성돼 있다는 사실만 확인됩니다. 정확한 사유는 공시자료에 나타나지 않습니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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