같은 서울인데 법원마다 다릅니다 — 아파트 경매 3,103건으로 본 법원 관할구역별 낙찰가율 차이, 동부지법 100%·북부지법 88%
서울 성동구 서울숲 아이파크 101동 101호(전용 84.87㎡, 사건번호 2024타경1808)는 2025년 12월 1일, 감정가 11억 3,000만 원짜리가 11억 3,400만 1,000원에 낙찰됐습니다. 감정가의 100.0%, 거의 감정가 그대로입니다.
넉 달 뒤인 2026년 4월 14일, 서울 강북구 쌍용아파트 101동 1002호(전용 59.94㎡, 사건번호 2025타경13098)는 감정가 4억 1,200만 원짜리가 3억 6,338만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 88.0%입니다. 둘 다 같은 '서울특별시' 아파트이고 둘 다 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시가 없는 깨끗한 물건인데, 낙찰가율이 12.0%p 벌어졌습니다. 구청이 다른 게 아니라, 경매를 진행하는 '관할 법원'이 달랐습니다.
경매는 집 주소가 아니라 '관할 법원'이 진행합니다
법원경매는 전국 어느 법원에서나 열리는 게 아니라, 물건 소재지를 관할하는 법원에서만 진행됩니다. 서울만 해도 서울중앙·서울동부·서울남부·서울북부·서울서부 5개 지방법원이 구역을 나눠 맡고, 같은 '서울특별시'라도 어느 구에 있느냐에 따라 입찰·매각을 진행하는 법원 자체가 달라집니다.
저희가 가진 데이터를 이 5개 법원 기준으로 나눠보니, 똑같이 '서울 아파트'인데도 법원별로 낙찰가율 중간값이 꽤 다르게 나타났습니다.
서울 아파트 3,103건을 법원 관할구역 기준으로 나눠봤습니다
저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 서울 소재 아파트 매각 건만 뽑아 3,103건(2020년 1월~2026년 6월 수집분)의 낙찰가율을 각 사건이 진행된 법원 기준으로 나눠 집계했습니다.
관할구 노원·도봉·동대문·중랑·강북을 맡는 서울북부지법이 88.0%(836건)로 가장 낮았고, 강서·양천·구로·영등포·금천을 맡는 서울남부지법 91.0%(667건), 성북·강남·서초·동작·관악·종로·중구를 맡는 서울중앙지법 92.0%(738건), 서대문·은평·마포·용산을 맡는 서울서부지법 93.0%(391건) 순으로 올라가다가, 송파·강동·성동·광진을 맡는 서울동부지법이 100.0%(471건)로 가장 높았습니다. 가장 낮은 서울북부지법과 가장 높은 서울동부지법의 차이는 12.0%p였습니다.
이 관할구 구성은 저희가 추정한 게 아니라, 각 법원에서 실제로 진행된 사건 주소를 직접 집계한 결과입니다. 참고로 같은 방식으로 경기도 8개 법원(수원·의정부 및 그 지원들)을 나눠봐도 중간값이 84.0%~93.0%로 9.0%p 차이가 났습니다 — 서울만의 특이 현상이 아니라, 법원 관할구역을 기준으로 끊으면 어디서나 생기는 차이로 보입니다.
같은 서울, 다른 관할 법원으로 비교해봤습니다
두 사례 모두 관할 법원만 다를 뿐(서울동부지법 vs 서울북부지법) 같은 '서울특별시 아파트'이고, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 물건이었습니다(비고란은 공란 이거나 공시가격 안내만 있을 뿐 인수 권리가 아닙니다). 관할 법원 하나만 다른데도 낙찰가율이 12.0%p 차이 났습니다.
입찰가를 정할 때 이렇게 확인합니다
- 관심 물건의 구 이름만 보지 않고, 그 사건을 어느 법원이 진행하는지부터 확인합니다. 서울만 해도 5개 법원으로 나뉘고, 법원마다 최근 낙찰가율 흐름이 다를 수 있습니다
- '서울이니까', '경기도니까'처럼 광역단체 단위로 뭉뚱그려 판단하지 않습니다. 저희 집계로는 같은 서울 안에서도 법원에 따라 12.0%p 차이가 났습니다
- 관심 있는 물건과 같은 법원에서 최근 낙찰된 비슷한 물건 몇 건을 먼저 찾아 그 법원의 낙찰가율 흐름을 확인합니다
- 법원별 중간값은 전체 경향일 뿐, 같은 법원 관할 안에서도 단지·층·관리상태에 따라 편차가 있습니다
자주 하는 실수
- 다른 구(지역)의 낙찰 사례를 그대로 입찰가 산정에 가져다 쓰는 경우 — 같은 '서울'이라도 관할 법원이 다르면 낙찰가율 흐름이 다를 수 있습니다
- 법원 홈페이지에서 매각 공고만 보고 '서울 경매는 다 비슷하겠지'라고 짐작하는 경우 — 저희 집계로는 가장 낮은 법원과 가장 높은 법원의 차이가 12.0%p였습니다
- 관할 법원을 확인하지 않고 입찰 당일에야 법정 위치를 찾는 경우 — 관할은 법원경매정보 사건 상세에서 미리 확인할 수 있습니다
자주 묻는 질문
Q. 우리 동네 경매 사건은 어느 법원이 관할인지 어떻게 확인하나요?
A. 대법원 법원경매정보에서 물건 상세를 열면 사건을 담당하는 법원(본원 또는 지원)이 표시됩니다. 관할은 물건 소재지 기준이며 입찰자의 거주지와는 무관합니다.
Q. 왜 같은 서울인데 법원마다 낙찰가율이 다른가요?
A. 저희 데이터로는 그 이유까지 확정할 수 없습니다. 법원 관할구역이 실제로는 선호 지역·가격대가 다른 구들을 묶는 경우가 많아, 그 지역 수요 차이가 반영된 결과로 추정할 뿐입니다.
Q. 법원 관할구역과 행정구역(구)은 항상 일치하나요?
A. 아닙니다. 예를 들어 서울중앙지법은 성북·강남·서초·동작·관악·종로·중구처럼 지리적으로 떨어진 구들을 함께 관할합니다. 행정구역 경계와 법원 관할구역 경계가 다르다는 점을 염두에 두시는 게 좋습니다.
Q. 이 통계를 입찰가 산정에 그대로 써도 되나요?
A. 참고 자료로만 활용하시고, 관심 있는 물건과 같은 관할 법원·비슷한 가격대의 최근 낙찰 사례를 직접 몇 건 더 확인한 뒤 개별 물건의 조건을 반영해 입찰가를 정하시길 권합니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 투자·법률 자문이 아닙니다. 낙찰가율 통계는 auction_v2.db의 과거 낙찰결과 공개자료를 집을사듀오가 자체 집계한 것(2020년 1월~2026년 6월 수집분, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 있는 물건은 제외)으로, 특정 법원 관할의 미래 낙찰가율을 보장하지 않습니다. 입찰가 산정은 개별 물건의 권리분석·현장조사를 거쳐 법무사 등 전문가 상담 후 결정하시기 바랍니다. 실제 진행 중인 경매 일정과 관할 법원은 대법원 법원경매정보에서 직접 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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