전용 40㎡ 미만 아파트는 71%, 85~102㎡는 88%에 낙찰됩니다 — 비특수물건 55,020건으로 본 전용면적대별 낙찰가율 차이
광주 서구 농성동유탑유블레스 1203호(전용 19.79㎡)는 2026년 6월 4일, 감정가 5,300만 원짜리가 3,747만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 71.0%입니다.
석 달 전인 3월 12일, 인천 연수구 연수1차우성아파트 1406호(전용 101.97㎡)는 감정가 4억 7,400만 원짜리가 4억 1,660만 원에 낙찰됐습니다. 감정가의 88.0%입니다. 둘 다 같은 '아파트'이고 둘 다 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시가 없는 깨끗한 물건인데, 전용면적대가 다르다는 것만으로 낙찰가율이 17.0%p 벌어졌습니다.
평형이 클수록 낙찰가율도 계속 오를까
낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. 상식적으로는 '평형이 클수록 인기가 많아 낙찰가율도 계속 올라간다'고 생각하기 쉽습니다. 1인 가구가 선호하는 초소형은 싸게, 신혼부부·가족 단위가 찾는 '국민평형'은 비싸게 낙찰될 거라는 추측입니다.
그런데 저희가 실제 낙찰 데이터를 전용면적대별로 나눠보니, 낙찰가율은 평형이 커질수록 계속 오르는 게 아니라 특정 구간에서 정점을 찍고 그 이후로는 오히려 낮아졌습니다.
아파트 55,020건으로 전용면적대별 차이를 재봤습니다
저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 아파트 매각 건만 뽑아 55,020건(2020년 1월~2026년 6월 수집분)의 낙찰가율을 전용면적대 6구간으로 나눠 집계했습니다.
40㎡ 미만이 71.0%(4,120건)로 가장 낮았고, 40~60㎡ 82.0%(17,939건), 60~85㎡ 86.0%(23,576건)로 평형이 커질수록 함께 올라갔습니다. 그런데 85~102㎡에서 88.0%(1,677건)로 정점을 찍은 뒤, 102~135㎡는 85.0%(5,424건), 135㎡ 이상은 84.0%(2,284건)로 다시 낮아졌습니다. 85~102㎡와 40㎡ 미만의 차이는 17.0%p였습니다.
같은 아파트, 다른 전용면적대로 비교해봤습니다
두 사례 모두 전용면적대만 다를 뿐(19.79㎡ vs 101.97㎡) 같은 '아파트'이고, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 물건이었습니다(비고란은 공시가격 안내만 있을 뿐 인수 권리가 아닙니다). 전용면적대 하나만 다른데도 낙찰가율이 17.0%p 차이 났습니다.
입찰가를 정할 때 이렇게 확인합니다
- '아파트 낙찰가율은 보통 80%대'라는 전체 평균을 모든 전용면적대에 똑같이 적용하지 않습니다. 저희 집계로는 40㎡ 미만과 85~102㎡의 중간값이 17.0%p 차이 났습니다
- 관심 있는 물건과 비슷한 전용면적대의 최근 낙찰 사례를 먼저 몇 건 찾아 그 구간의 낙찰가율 흐름을 확인합니다
- '평형이 클수록 낙찰가율도 높다'고 단순하게 가정하지 않습니다. 저희 집계에서는 85~102㎡가 정점이었고, 그보다 큰 102㎡ 이상은 오히려 낮았습니다
- 전용면적대별 중간값은 전체 경향일 뿐, 같은 구간 안에서도 입지·층·향·관리상태에 따라 편차가 있습니다
자주 하는 실수
- 초소형(40㎡ 미만)이라 늘 저렴하게 낙찰될 거라 기대하는 경우 — 저희 집계로는 중간값이 71.0%로 전체 구간 중 가장 낮았지만, 감정가 자체가 작아 체감 할인폭이 다르게 느껴질 수 있습니다
- 넓은 평형(135㎡ 이상)일수록 경쟁이 치열해 낙찰가율도 높을 거라 짐작하는 경우 — 저희 집계에서는 오히려 85~102㎡보다 4.0%p 낮았습니다
- 다른 전용면적대의 낙찰 사례를 그대로 입찰가 산정에 가져다 쓰는 경우 — 감정가가 비슷해도 전용면적대가 다르면 낙찰가율 자체가 다를 수 있습니다
자주 묻는 질문
Q. 낙찰가율은 어떻게 계산하나요?
A. 낙찰가를 감정가로 나눈 값입니다. 감정가 1억 원짜리가 8,000만 원에 낙찰되면 낙찰가율은 80%입니다. 최저매각가격(최저가) 대비 비율과는 다른 계산입니다.
Q. 왜 85~102㎡에서 낙찰가율이 가장 높은가요?
A. 저희 데이터로는 그 이유까지 확정할 수 없습니다. 다만 85㎡는 청약·전매 등에서 흔히 '국민평형' 기준으로 쓰이는 면적이라 실거래 비교 사례가 풍부하고 수요층이 넓다는 점이 영향을 줬을 수 있다는 정성적 추정입니다.
Q. 넓은 평형(135㎡ 이상)이 낙찰가율은 낮은데, 그럼 더 싸게 사는 건가요?
A. 낙찰가율은 감정가 대비 비율일 뿐 절대 가격의 저렴함을 뜻하지 않습니다. 넓은 평형은 감정가 자체가 크기 때문에, 낙찰가율이 낮아도 실제 낙찰가는 더 높을 수 있습니다. 실제 매수 여부는 해당 물건의 시세를 직접 확인해야 판단할 수 있습니다.
Q. 이 통계를 입찰가 산정에 그대로 써도 되나요?
A. 참고 자료로만 활용하시고, 관심 있는 물건과 같은 전용면적대·지역의 최근 낙찰 사례를 직접 몇 건 더 확인한 뒤 개별 물건의 조건을 반영해 입찰가를 정하시길 권합니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 투자·법률 자문이 아닙니다. 낙찰가율 통계는 auction_v2.db의 과거 낙찰결과 공개자료를 집을사듀오가 자체 집계한 것(2020년 1월~2026년 6월 수집분, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 있는 물건은 제외)으로, 특정 전용면적대의 미래 낙찰가율을 보장하지 않습니다. 입찰가 산정은 개별 물건의 권리분석·현장조사를 거쳐 법무사 등 전문가 상담 후 결정하시기 바랍니다. 실제 진행 중인 경매 일정과 최신 정보는 대법원 법원경매정보에서 직접 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
댓글
댓글 쓰기