감정가 대비 낙찰가, 아파트는 84%인데 오피스텔은 65%입니다 — 비특수물건 101,473건으로 본 물건 유형별 낙찰가율 차이
경기 의정부시 주공그린빌 1404호(아파트)는 2026년 5월 26일, 감정가 2억 7,100만 원짜리가 2억 2,742만 6,700원에 낙찰됐습니다. 감정가의 84.0%입니다.
일주일 전인 5월 19일, 서울 관악구 몽삐에뜨골드 1206호(오피스텔)는 감정가 2억 6,600만 원짜리가 1억 7,200만 1,400원에 낙찰됐습니다. 감정가의 65.0%입니다. 감정가는 비슷한데(2억 6천대 vs 2억 7천대), 같은 달에 낙찰된 두 물건의 낙찰가율이 19%p나 차이 났습니다.
같은 '비특수물건'인데 왜 유형마다 낙찰가율이 다를까
낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. 두 물건 모두 지분·법정지상권·유치권 같은 특수 표시가 없는 깨끗한 물건이었습니다. 그런데도 낙찰가율이 크게 벌어졌다면, 그 차이는 권리관계가 아니라 물건 '유형' 자체에서 나온다는 뜻입니다.
아파트는 국토교통부 실거래가·네이버 부동산 시세로 비교 대상을 쉽게 찾을 수 있어 입찰자가 '이 가격이면 싸다'는 확신을 갖기 쉽습니다. 반면 오피스텔·다세대(빌라)·다가구는 같은 단지·같은 조건의 거래 사례를 찾기 어렵고, 환금성(되팔기 쉬운 정도)이 낮다고 평가받아 입찰자가 더 보수적으로 가격을 씁니다.
전국 101,473건으로 유형별 차이를 재봤습니다
저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 매각 건만 뽑아 101,473건(2020년 1월~2026년 6월 수집분, 6개 유형 합계)의 낙찰가율을 유형별로 집계했습니다. 전체 중간값은 78.0%였습니다.
아파트가 84.0%(55,668건)로 가장 높았고, 주택·근린주택이 71.0%(각 6,704건· 2,520건)로 뒤를 이었습니다. 다세대(빌라)는 70.0%(24,986건), 다가구(원룸등)는 67.0%(1,731건)였고, 가장 낮은 곳은 오피스텔로 65.0%(9,864건)였습니다. 아파트와 오피스텔의 차이는 19.0%p였습니다.
비슷한 감정가, 다른 유형으로 비교해봤습니다
두 사례 모두 전용면적은 다르지만(59.72㎡ vs 24.18㎡) 감정가 규모는 비슷했고, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 깨끗한 물건이었습니다. 같은 달에 낙찰됐는데도 '유형이 다르면 낙찰가율도 다르다'는 경향이 뚜렷하게 나타났습니다.
입찰가를 정할 때 이렇게 확인합니다
- '낙찰가율 80%대'라는 전국 평균(아파트 기준)을 오피스텔·빌라·다가구에 그대로 적용하지 않습니다. 저희 집계로는 유형에 따라 중간값이 최대 19%p까지 차이가 났습니다
- 관심 있는 유형·지역의 최근 낙찰 사례(낙찰가·감정가)를 먼저 몇 건 찾아보고, 그 유형의 최근 낙찰가율 흐름을 확인합니다
- 오피스텔·다세대·다가구는 비교할 실거래 사례 자체가 적을 수 있으므로, 감정가가 현재 시세를 제대로 반영하는지부터 따로 확인합니다
- 유형별 중간값은 전체 경향일 뿐, 같은 유형 안에서도 입지·층·향·관리상태에 따라 편차가 있습니다
자주 하는 실수
- '아파트 낙찰가율이 보통 80%대니 오피스텔도 비슷하겠지'라고 유형을 구분하지 않고 입찰가를 정하는 경우 — 저희 집계로는 오피스텔 중간값이 아파트보다 19.0%p 낮았습니다
- 감정가가 낮으면 무조건 유리하다고 판단하는 경우 — 감정가는 유형별 낙찰가율에 따라 상대적으로 해석해야 하는 기준값일 뿐입니다
- 아파트 낙찰 사례를 그대로 오피스텔·빌라 입찰가 산정에 가져다 쓰는 경우 — 감정가가 비슷해도 유형이 다르면 낙찰가율 자체가 다를 수 있습니다
자주 묻는 질문
Q. 낙찰가율은 어떻게 계산하나요?
A. 낙찰가를 감정가로 나눈 값입니다. 감정가 1억 원짜리가 8,000만 원에 낙찰되면 낙찰가율은 80%입니다. 최저매각가격(최저가) 대비 비율과는 다른 계산입니다.
Q. 왜 오피스텔·빌라는 아파트보다 낙찰가율이 낮은가요?
A. 비교할 실거래 사례를 찾기 어렵고 환금성이 낮다고 평가받아, 입찰자들이 더 보수적으로 가격을 쓰는 경향이 있습니다. 저희 집계로는 아파트 84.0%, 오피스텔 65.0%로 19.0%p 차이 났습니다.
Q. 낙찰가율이 낮은 유형이 더 저렴하게 살 수 있다는 뜻인가요?
A. 낙찰가율은 감정가 대비 비율일 뿐 절대 가격의 저렴함을 뜻하지 않습니다. 유형마다 감정가 산정 기준·시세 반영 정도가 다르므로, 실제 매수 여부는 해당 물건의 시세를 직접 확인해야 판단할 수 있습니다.
Q. 이 통계를 입찰가 산정에 그대로 써도 되나요?
A. 참고 자료로만 활용하시고, 관심 있는 물건과 같은 유형·지역의 최근 낙찰 사례를 직접 몇 건 더 확인한 뒤 개별 물건의 조건을 반영해 입찰가를 정하시길 권합니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 투자·법률 자문이 아닙니다. 낙찰가율 통계는 auction_v2.db의 과거 낙찰결과 공개자료를 집을사듀오가 자체 집계한 것(2020년 1월~2026년 6월 수집분, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 있는 물건은 제외)으로, 특정 유형의 미래 낙찰가율을 보장하지 않습니다. 입찰가 산정은 개별 물건의 권리분석·현장조사를 거쳐 법무사 등 전문가 상담 후 결정하시기 바랍니다. 실제 진행 중인 경매 일정과 최신 정보는 대법원 법원경매정보에서 직접 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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