같은 단지 같은 평형이 지난 10일 2억 7,000만원에 팔렸는데, 이 집은 1억 6,800만원부터 시작합니다 (2026-11990-001)
경기도 광주시 곤지암읍, 지은 지 21년 된 삼주노블리제아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다.
감정가는 2억 4,000만원인데, 다음 주 접수를 앞둔 4회차 최저입찰가는 1억 6,800만원(감정가의 70%)입니다.
그런데 같은 단지, 완전히 같은 전유면적(59.8407㎡) 매물이 지난 10일 2억 7,000만원에 팔렸습니다.
온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토교통부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다.
이 물건은 등기현황·임대차현황에 전세권·임차권 같은 인수 권리가 조회되지 않는, 비교적 단순한 물건입니다.
위치
본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리에 소재하며, 곤지암역(경강선) 남서측 인근입니다.
단지 북측으로 노폭 약 6m 아스팔트 포장도로를 통해 출입하고, 버스정류장과 지하철역(곤지암역)이 가까워 대중교통 상황은 "보통"으로 평가돼 있습니다.
용도지역은 제2종일반주거지역이며 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접합니다. 감정평가서에 가축사육제한구역 등 통상적인 공법상 제한 외에 특이한 규제는 적혀 있지 않습니다.
OSM 지도. 빨간 점이 본건이 속한 단지 위치입니다.
상세 위치. 삼주노블리제아파트는 101~108동, 448세대 규모의 단지입니다.
물건정보
- 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 593 삼주노블리제아파트 제105동 제2층 제203호
- 도로명주소: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암로11번길 11-10
- 공매 구분: 압류재산 공매 — 위임기관 경기광주세무서, 처분청 한국자산관리공사
- 관리번호: 2026-11990-001
- 전유면적 59.8407㎡(약 18.1평), 공용면적 38.0068㎡, 분양면적(전유+공용) 97.8475㎡, 대지권 46.9417㎡(전체 토지 25,427.8㎡ 중 지분)
- 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 15층 건물 중 2층, 단지 전체 448세대
- 사용승인일 2005.7.6 — 지은 지 21년 된 아파트입니다
- 감정가: 2억 4,000만원(2026.7.31 기준, 목현감정평가사사무소) — 토지분 1억 2,000만원 + 건물분 1억 2,000만원
온비드 공시 사진 — 105동 외관. "105 주차장" 표기가 보입니다.
감정평가서 호별배치도 — 빨간색으로 표시된 203호입니다.
가격 구조 — 네 번째 회차가 진행됩니다
이 물건은 9월 28일 1회차(100%, 2억 4,000만원)부터 순서대로 진행됐습니다.
1회차(10.1 개찰)·2회차(10.8 개찰)는 모두 온비드 API상 유찰이 확정됐습니다.
3회차(80%, 1억 9,200만원)는 접수기간이 10.12~14였고 개찰은 오늘(10.15) 오전 11시라, 이 글을 쓰는 시점에는 아직 결과가 공시되지 않았습니다.
그래서 이 글이 다루는 구간은 4회차(10.19~21 사흘간 접수, 70%, 1억 6,800만원)이며, 개찰은 10월 22일입니다.
실거래 비교 — 같은 단지, 같은 면적
국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트매매)에서 광주시 전체를 최근 20개월 조회해 '삼주노블리제'가 들어간 거래를 찾아봤습니다.
본건과 지번(593)·전유면적(59.8407㎡)이 완전히 같은 거래는 모두 20건이었고, 가격대는 1억 7,700만원(2026.3, 3층)부터 2억 7,000만원(2026.10.10, 11층)까지 분포합니다.
그중 본건과 같은 2층 거래(2026.8.29, 2억 4,000만원)가 가장 직접적인 비교 대상이고, 가장 최근 거래(2026.10.10, 2억 7,000만원)는 이 글이 다루는 4회차 접수가 시작되는 10월 19일 불과 9일 전에 등기된 거래입니다.
감정평가서는 올해 3월 101동 5층 거래(2억 5,000만원)를 비교사례로 선택했습니다.
여기에 사정보정 1.000, 시점수정 0.99102(한국부동산원 광주시 아파트 매매가격지수 기준), 가치형성요인 0.970(본건이 2층이라 5층 비교사례보다 층별효용에서 열세로 평가)을 반영해 산정단가 4,016,034원/㎡을 냈습니다. 본건 면적(59.8407㎡)을 곱하면 감정가 2억 4,000만원이 됩니다.
공교롭게도 인근의 다른 두 호실(102동 6층·101동 12층)도 각각 법원경매·일반거래 목적으로 감정평가를 받았는데 둘 다 2억 4,000만원으로 같았습니다.
4회차 최저가(1억 6,800만원)는 가장 최근 실거래보다 37.8% 낮고, 본건과 같은 2층 실거래보다는 30.0% 낮습니다.
다만 448세대 규모의 비교적 큰 단지라 거래 표본은 20건으로 충분한 편이지만, 층·시점에 따라 가격 편차(1억 7,700만원~2억 7,000만원)가 꽤 크다는 점은 감안해야 합니다.
등기현황·임대차 확인
온비드가 공시한 등기현황에는 위임기관(경기광주세무서, 2025.9.24 등록)과 근저당권 3건(2013.11.12 9,480만원·2016.1.14 2,400만원·2023.3.30 8,400만원, 합계 2억 280만원)만 조회되고, 가압류·전세권·임차권은 조회되지 않습니다.
임대차현황에는 전입세대주 1명(2013.12.9 전입)이 조회되지만, 임차인 보증금 신고액은 0원으로 조회됩니다.
감정평가서 임대사항 확인 — "미상임."
온비드 현황조사 요약 — "본 건은 체납자 및 체납자의 가족이 사용 중인 것으로 탐문조사 되었으나, 정확한 점유관계 및 임차내역 유무, 관리비 미납여부 등은 공매입찰 전 반드시 재확인을 요함."
근저당권 3건과 경기광주세무서(배분요구 4,552만원)·국세 교부청구(300만 6,730원)·광주시 지방세(118만 4,850원)가 배분을 요구했고, 이런 금전 채권은 매각대금 배분 절차에서 정리되는 것이 일반적입니다.
다만 현장 확인이 완전히 끝난 물건은 아닌 만큼, 전입세대주가 실제로 누구인지와 점유 상태는 입찰 전 직접 확인하는 것이 안전합니다.
일정·계약조건
이 물건도 별도의 공고문 PDF를 온비드 상세 API에서 찾지 못해, 원문 공고문은 확인하지 못했고 아래는 감정평가서 원문과 입찰 상세 API가 공시한 값만 정리한 것입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 4회차 입찰기간 | 2026.10.19.(월) 14:00 ~ 10.21.(수) 17:00 |
| 개찰 | 2026.10.22.(목) 11:00 |
| 입찰보증금 | 최저입찰가격의 10% |
| 잔금 납부 | 일시불, 매매계약 체결일로부터 30일 이내 |
| 입찰 자격 | 제한 없음(모든 회원 입찰 가능) |
| 배분요구 종기 | 2026.9.14 — 근저당권자·세무서 등 채권자의 배분요구가 이미 접수된 상태입니다 |
정리
이 물건의 이야기는 등기부 권리관계가 아니라 공매 특유의 가격 하락 구조에 있습니다.
등기현황에는 근저당권과 세금 체납에 따른 배분요구만 조회되고, 전세권·임차권 같은 인수 권리는 조회되지 않습니다.
감정가(2억 4,000만원)는 최근 실거래 범위(1억 7,700만원~2억 7,000만원) 안에 있어 크게 벗어나지 않지만, 공매는 입찰자가 없으면 회차마다 감정가의 10%p씩 낮춰 재공고합니다.
이 물건도 1~2회차가 유찰되며 지금 70%(1억 6,800만원)까지 내려왔고, 이는 가장 최근 실거래(2억 7,000만원)보다 37.8% 낮은 가격입니다.
체크리스트
- 등기부등본 최신본으로 근저당권 외에 새로 설정된 권리가 없는지 직접 확인했는가
- 전입세대주(2013년 전입)가 체납자 본인·가족인지, 별도 임차인인지 직접 확인했는가
- 관리비 체납 여부를 관리사무소에 직접 문의했는가
- 오늘(10.15) 3회차 개찰 결과와 5회차(10.29 개찰) 진행 여부를 온비드에서 재확인했는가
- 같은 단지 20건의 실거래(1억 7,700만원~2억 7,000만원)와 본건(2층)의 층별 조건 차이를 직접 비교했는가
- 배분요구한 채권자(근저당권자 3명·세무서·국세·지방세)의 합계와 낙찰가를 비교해 봤는가
자주 묻는 질문
Q. 4회차 1억 6,800만원에 낙찰받으면 등기부의 권리도 같이 떠안게 되나요?
A. 온비드가 공시한 등기현황에는 근저당권 3건(합계 2억 280만원)과 위임기관(경기광주세무서)·국세·지방세의 배분요구만 조회되고, 전세권·임차권은 조회되지 않습니다. 이런 금전 채권은 매각대금 배분 절차에서 정리되는 것이 일반적이지만, 등기부 최신본으로 직접 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 감정가와 실거래가 비슷한데 왜 4회차는 1억 6,800만원인가요?
A. 공매는 입찰자가 없으면(유찰) 회차마다 감정가의 10%p씩 낮춰 재공고합니다. 1~2회차가 유찰 확정됐고 3회차(80%)는 오늘(10.15) 결과가 아직 공시되지 않았습니다. 4회차(70%, 1억 6,800만원)는 이 하락 과정의 가격일 뿐, 감정가 자체가 낮게 매겨진 건 아닙니다.
Q. 전입세대나 임차인이 있나요?
A. 온비드 임대차현황에 전입세대주 1명(2013.12.9 전입)이 조회되지만, 임차인 보증금 신고액은 0원으로 조회됩니다. 감정평가서도 "임대사항 미상"이라고만 밝혀 실제 점유자가 체납자 본인·가족인지 별도 임차인인지는 확정되지 않습니다. 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
Q. 같은 단지인데 왜 실거래가가 1억 7,700만원~2억 7,000만원으로 차이가 크나요?
A. 최근 20개월 동일 면적 거래 20건을 보면 층·시점에 따라 이만큼 분포합니다. 감정평가서도 본건(2층)을 5층 비교사례보다 층별효용 0.970으로 낮춰 산정했습니다. 저층일수록 낮게 거래되는 경향이 있어, 본건 가격은 고층보다 같은 2층 실거래(2억 4,000만원)가 더 가까운 참고치입니다.
본 글은 온비드(한국자산관리공사)·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·감정평가서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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