같은 단지 6층이 10억 1,700만원에 팔렸는데, 이 집은 8억 5,600만원부터 시작합니다 (2026-15328-007)
경기도 광명시 소하동, 휴먼시아7단지아파트 한 채가 압류재산 공매로 나와 있습니다.
감정가는 10억 7,000만원인데, 지금 진행 중인 3회차 최저입찰가는 8억 5,600만원(감정가의 80%)입니다.
그런데 국토교통부 실거래가를 찾아보니, 이 아파트와 같은 706동 6층 라인 매물이 지난 4월 정확히 10억 1,700만원에 거래됐습니다. 감정평가서도 이 거래를 비교사례로 썼습니다.
온비드 공시자료와 감정평가서 원문, 국토부 실거래가를 직접 대조해 확인했습니다.
이 물건은 등기부에 근저당권·가압류·압류조차 없는, 권리관계가 아주 단순한 물건입니다.
위치
소하고등학교 남동측 인근이고, 주변은 아파트단지·공동주택·근린생활시설이 섞여 있는 지역입니다.
온비드 공시 광역위치도. 빨간 표시가 본건(물건번호 7) 위치입니다.
온비드 공시 상세위치도. 706동 라인에 본건이 표기돼 있습니다.
물건정보
- 소재지: 경기도 광명시 소하동 1348 휴먼시아7단지아파트 제706동 제6층 제603호
- 도로명주소: 경기도 광명시 소하로 162
- 공매 구분: 압류재산공매 (위임기관 여주시청 지방세외수입과, 매각 한국자산관리공사 경기지역본부)
- 관리번호: 2026-15328-007
- 전유면적: 135.78㎡(약 41평), 공용면적 93.5028㎡, 대지권 92.9㎡(전체 56,999㎡ 중 지분)
- 구조: 철근콘크리트조, 지하 1층~지상 14층 건물 중 6층 603호
- 사용승인일: 2010년 3월 17일 (16년차)
- 감정가: 10억 7,000만원 (2026.8.5 기준, 재원감정평가사사무소)
온비드 공시 사진 — 706동 외관.
706동 출입구와 해당 세대(물건번호 7) 위치가 원으로 표시돼 있습니다. "LH" 표기가 있어 임대 후 분양전환 단지로 보입니다.
온비드 공시 호별배치도 — 4베이 구조, 침실 4개·욕실 2개.
가격 구조 — 벌써 2번 유찰됐습니다
압류재산 공매는 한 회차가 유찰될 때마다 직전 최저가의 10%씩 내려갑니다.
1회차(9월 14~16일 접수, 감정가 100%)는 2026년 9월 17일 유찰이 확정됐습니다.
2회차(9월 28~30일 접수, 90%, 9억 6,300만원)는 접수가 9월 30일 마감됐고, 개찰은 2026년 10월 1일 11시입니다. 이 글을 쓰는 시점(10월 1일 오전) 기준 아직 결과가 나오지 않았습니다.
2회차도 유찰되면 3회차(10월 6~7일 접수, 10월 8일 개찰)가 열리고, 최저가는 8억 5,600만원(80%)까지 내려갑니다.
실거래 비교 — 같은 단지, 같은 평형
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 지번(소하동 1348), 같은 전용면적대(135.6~135.9㎡, 본건과 ±1㎡ 이내)인 휴먼시아7단지 거래를 찾아봤습니다.
올해 들어 5건이 있었고, 가장 최근 것부터 보면 11억 5,000만원(9.8, 10층)·9억 6,500만원(9.5, 2층)·9억 3,000만원(7.2, 1층)·8억원(5.22, 1층)·10억 1,700만원(4.17, 6층) 순입니다.
감정평가서 원문도 이 중 2026년 4월 17일 거래(6층, 10억 1,700만원)를 비교사례로 썼습니다. 본건과 같은 706동 6층 라인이고, 거래단가(평당 7,497,235원/㎡)에 시점수정(1.05387)을 반영해 감정가(10억 7,266만2천원 → 결정액 10억 7,000만원)를 산출했습니다.
즉 감정가 자체가 같은 층 실거래가를 근거로 산출된 값이고, 3회차 최저가 8억 5,600만원은 이 비교사례(10억 1,700만원)의 84% 수준까지 낮아진 값입니다. 가장 낮은 실거래(1층, 8억원)와 비교해도 3회차 최저가가 더 낮습니다.
등기현황 확인 — 인수할 권리가 없습니다
온비드가 공시한 등기현황 전체입니다.
위임기관 — 여**(마스킹, 온비드 원문 그대로), 등록일 2026.5.6
소유자 — 정**(마스킹), 등록일 2025.7.28
근저당권·가압류·압류는 물론 전세권·임차권까지, 낙찰자가 떠안을 만한 권리가 등기부에 전혀 없습니다. 위임기관(압류권자)과 소유자 표시만 있는, 공매 물건치고는 드물게 깨끗한 등기부입니다.
다만 온비드 행정정보 열람 결과 전입세대 1세대(2022년 8월 29일 전입)가 등록돼 있습니다. 확정일자나 임차보증금 신고는 없어 임차인인지, 소유자 가족인지는 공시자료만으로 알 수 없습니다.
온비드 공매재산명세(2026.8.31 작성)에도 다음과 같이 적혀 있습니다.
본건은 주민등록 등재사실에 의한 전입세대가 존재하며, 매수인에게 인수되는 임차보증금이 있을 수 있사오니 사전조사 후 입찰바람
감정평가서에도 담당 평가사가 현장을 방문했을 때 점유자에게 공매 사실과 배분요구를 안내했다고만 적혀 있을 뿐, 실제 임대차 관계·보증금 액수는 확정하지 못했습니다. 입찰 전 직접 확인이 필요한 부분입니다.
일정·계약조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 3회차 입찰기간 | 2026.10.6.(화) 14:00 ~ 10.7.(수) 17:00 |
| 개찰 | 2026.10.8.(목) 11:00 |
| 입찰보증금 | 입찰가격의 10% |
| 잔금 납부 | 일시불, 30일 이내 |
| 입찰 자격 | 제한 없음(모든 회원 입찰 가능) |
| 명도책임 | 매수자 |
정리
이 물건의 이야기도 등기부 권리관계가 아니라 가격 구조에 있습니다.
감정가 자체가 같은 층 실거래가를 근거로 매겨졌고, 등기부에는 소유자·위임기관 표시 외에 아무 권리도 없습니다.
그런데도 공매 특유의 회차별 저감 구조 때문에, 벌써 2번(100%→90%) 유찰을 거쳐 최저가가 실거래가의 80%대까지 내려온 상태입니다.
체크리스트
- 2회차(10.1 11시 개찰) 결과를 온비드에서 재확인했는가
- 등기부등본 최신본으로 소유자·압류 외에 새로 설정된 권리가 없는지 직접 확인했는가
- 전입세대(2022.8.29 전입)의 실제 거주 여부와 임대차 관계를 현장·주민센터에서 확인했는가
- 관리비 체납 여부를 관리사무소에 직접 문의했는가
- 내부 상태를 현장 방문이나 이웃 탐문으로 보완했는가
자주 묻는 질문
Q. 3회차 8억 5,600만원에 낙찰받으면 등기부의 권리도 같이 떠안게 되나요?
A. 등기부에는 위임기관(압류)과 소유자 표시 외에 다른 권리가 없습니다. 근저당권·가압류·전세권·임차권 같은, 낙찰자가 인수해야 하는 권리 자체가 등기부에 없는 상태입니다.
Q. 감정가 10억 7,000만원은 믿을 만한 숫자인가요?
A. 감정평가서가 직접 인용한 비교사례가 본건과 같은 706동 6층의 2026년 4월 실거래(10억 1,700만원)이고, 여기에 시점수정을 반영해 산출한 값이 10억 7,000만원입니다. 국토교통부 실거래가로 확인해도 올해 같은 평형 거래가 8억~11억 5,000만원 범위에 있어 큰 괴리는 없습니다.
Q. 전입세대가 있다는 건 임차인이 산다는 뜻 아닌가요?
A. 공시자료만으로는 단정할 수 없습니다. 확정일자나 임차보증금 신고가 없어 임차인인지 소유자의 가족인지 알 수 없고, 온비드 공매재산명세에도 매수인에게 인수되는 임차보증금이 있을 수 있다고만 안내돼 있습니다. 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.
Q. 2회차가 유찰되지 않으면 이 글의 3회차 8억 5,600만원은 어떻게 되나요?
A. 2회차(9월 30일 접수마감, 10월 1일 11시 개찰)에서 낙찰자가 나오면 3회차는 열리지 않습니다. 이 글을 쓰는 시점 기준 2회차 결과는 아직 나오지 않았습니다.
본 글은 대법원 법원경매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 자동으로 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저매각가격·매각기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 대법원 법원경매정보에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·현황조사서·매각물건명세서를 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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