같은 아파트인데 서울은 감정가의 91%, 충남은 77%에 낙찰됩니다 — 비특수물건 55,668건으로 본 지역별 낙찰가율 차이
서울 중랑구 면목현대아파트 704호는 2026년 5월 12일, 감정가 7억 7,000만 원짜리가 7억 335만 8,000원에 낙찰됐습니다. 감정가의 91.0%입니다.
같은 달, 충남 천안 목천동우1차아파트 1115호는 감정가 4,200만 원짜리가 3,189만 9,990원에 낙찰됐습니다. 감정가의 76.0%입니다. 같은 아파트, 같은 달에 낙찰된 물건인데 감정가 대비 낙찰가 비율이 15%p나 차이 났습니다.
낙찰가율, 왜 지역마다 이렇게 다를까
낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 비율입니다. 감정가가 1억 원인 물건이 8,000만 원에 낙찰되면 낙찰가율은 80%입니다. 이 숫자는 그 지역에서 입찰자들이 감정가를 얼마나 믿고 있는지, 또 그 가격에 사려는 사람이 얼마나 많은지를 보여줍니다.
감정가는 보통 매각기일보다 몇 달에서 1년 가까이 전에 책정됩니다. 그 사이 시세가 오른 지역은 입찰자들이 감정가보다 높여 써도 남는다고 판단해 낙찰가율이 올라가고, 시세가 제자리거나 내린 지역은 입찰자가 적어 낙찰가율이 낮게 형성됩니다.
전국 55,668건으로 지역별 차이를 재봤습니다
저희가 수집·보관 중인 경매 과거 낙찰결과 데이터에서, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 없는 아파트 매각 건만 뽑아 55,668건(2020년 1월~2026년 6월 수집분)의 낙찰가율을 지역별로 집계했습니다. 전체 중간값은 84.0%였습니다.
서울특별시가 91.0%(3,103건)로 가장 높았고, 경기도가 88.0%(11,763건)로 뒤를 이었습니다. 가장 낮은 곳은 충청남도로 77.0%(3,997건)였습니다. 서울과 충남의 차이는 14.0%p였습니다. 17개 시도 중 85% 이상은 서울·경기·울산·세종·강원 5곳뿐이었고, 나머지 12곳은 모두 84% 이하였습니다.
같은 달에 낙찰된 두 아파트로 비교해봤습니다
두 사례 모두 전용면적·평형은 다르지만 특수 표시가 없는 평범한 아파트였고, 유찰 없이 또는 적은 유찰로 낙찰됐습니다. 감정가 규모(7억 7,000만 원 vs 4,200만 원)가 크게 다른데도 '지역마다 낙찰가율이 다르다'는 경향은 동일하게 나타났습니다.
입찰가를 정할 때 이렇게 확인합니다
- '낙찰가율 80%대'라는 전국 평균을 그대로 내 지역에 적용하지 않습니다. 같은 시기에도 지역마다 최대 14%p까지 차이가 났습니다
- 관심 있는 법원·지역의 최근 낙찰 사례(낙찰가·감정가)를 먼저 몇 건 찾아보고, 그 지역의 최근 낙찰가율 흐름을 확인합니다
- 감정가가 매겨진 시점과 매각기일 사이에 시차가 있으므로, 감정가 자체가 현재 시세를 반영하는지도 별도로 확인합니다
- 낙찰가율은 지역 전체의 경향일 뿐, 개별 물건의 입지·층·향·관리상태에 따라 같은 지역 안에서도 편차가 있습니다
자주 하는 실수
- '낙찰가율이 보통 80%라니 20% 할인해서 쓰면 되겠지'라고 전국 평균만 보고 입찰가를 정하는 경우 — 저희 집계로는 지역에 따라 중간값이 77%~91%까지 벌어졌습니다
- 감정가가 낮으면 무조건 유리하다고 판단하는 경우 — 감정가는 그 지역 낙찰가율에 따라 상대적으로 해석해야 하는 기준값일 뿐입니다
- 다른 지역의 낙찰 사례를 그대로 내 지역 입찰가 산정에 가져다 쓰는 경우 — 같은 달에 낙찰된 사례라도 지역이 다르면 비율 자체가 다를 수 있습니다
자주 묻는 질문
Q. 낙찰가율은 어떻게 계산하나요?
A. 낙찰가를 감정가로 나눈 값입니다. 감정가 1억 원짜리가 8,000만 원에 낙찰되면 낙찰가율은 80%입니다. 최저매각가격(최저가) 대비 비율과는 다른 계산입니다.
Q. 왜 지역마다 낙찰가율이 이렇게 다른가요?
A. 감정가가 책정된 시점과 매각기일 사이 시차 동안 그 지역 시세가 어떻게 움직였는지, 입찰 경쟁이 얼마나 있는지에 따라 달라집니다. 저희 집계로는 서울·경기·울산·세종·강원이 85% 이상, 나머지 지역은 84% 이하로 나타났습니다.
Q. 낙찰가율이 낮은 지역이 더 저렴하게 살 수 있다는 뜻인가요?
A. 낙찰가율은 감정가 대비 비율일 뿐 절대 가격의 저렴함을 뜻하지 않습니다. 감정가 자체가 지역마다 다르므로, 실제 매수 여부는 감정가의 적정성과 해당 물건의 시세를 함께 확인해야 판단할 수 있습니다.
Q. 이 통계를 입찰가 산정에 그대로 써도 되나요?
A. 참고 자료로만 활용하시고, 관심 있는 물건이 속한 법정·지역의 최근 낙찰 사례를 직접 몇 건 더 확인한 뒤 개별 물건의 조건을 반영해 입찰가를 정하시길 권합니다.
이 글은 정보 제공 목적의 참고 자료이며 투자·법률 자문이 아닙니다. 낙찰가율 통계는 auction_v2.db의 과거 낙찰결과 공개자료를 집을사듀오가 자체 집계한 것(2020년 1월~2026년 6월 수집분, 지분·법정지상권·유치권 등 특수 표시가 있는 물건은 제외)으로, 특정 지역의 미래 낙찰가율을 보장하지 않습니다. 입찰가 산정은 개별 물건의 권리분석·현장조사를 거쳐 법무사 등 전문가 상담 후 결정하시기 바랍니다. 실제 진행 중인 경매 일정과 최신 정보는 대법원 법원경매정보에서 직접 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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