국세 압류까지 걸린 빌라, 벌써 세 번째 공매 — 최저가 1억 1,400만원까지 (2023-0800-045311)

2020년 12월에 지어진 신축급 빌라입니다.

지은 지 5년도 안 됐는데, 벌써 세 번째 공매 공고가 나왔습니다.

감정가는 2억 3,600만원인데, 다음 공고 마지막 회차 최저가는 1억 1,400만원까지 떨어집니다.

등기부를 열람해 보니 이유가 하나 더 있었습니다. 국세 압류가 걸려 있었습니다.

온비드 입찰 데이터 전량과 감정평가서, 등기부등본을 직접 확인했습니다.

위치

감정평가서 기준으로 '숭의4동행정복지센터' 남동측 인근입니다. 정확한 지번 좌표가 아니라 수봉로33번길 일대 근사 위치이며, 온비드에서 정확한 지번은 별도로 확인해야 합니다.

다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 섞여 있는 동네입니다. 감정평가서에는 '제반 교통상황은 보통'이라고 적혀 있고, 6m 내외 포장도로에 접해 차량 출입은 가능합니다.

물건 정보

사실 이번 공매는 이 건물 하나가 아니라, 같은 건물 5개 호실(202·301·302·402·501호)이 묶여 통째로 신탁공매에 나온 사건입니다. 5개 호실 모두 2020년 12월 15일, 같은 날 신영부동산신탁으로 소유권이 넘어갔습니다.

본건 402호는 전유면적 63.25㎡(19.1평), 대지지분 34.42㎡입니다. 등기부 을구(근저당 등)는 비어 있습니다 — 5개 호실 전부 그렇습니다.

다만 갑구에는 2025년 3월 5일자 압류가 남아 있습니다. 원인은 미추홀구청의 체납세부과입니다. 등기부에는 402호 말고 302호에도 같은 날짜로 압류가 붙어 있었습니다 (302호는 2022년에도 한 차례 압류·해제 이력이 있습니다).

감정평가서 전입세대 열람 결과, 402호는 전입된 세대가 없습니다(0세대). 같은 건물 202·301·501호에는 각 1세대씩 전입돼 있었습니다.

가격 구조 — 3번의 공고, 5년의 기록

2024년 4월 첫 공고에서 8회까지, 3억 800만원에서 1억 5,000만원까지 떨어졌지만 안 팔렸습니다.

2026년 4월 재공고에서도 6회까지(자료로 확인되는 범위) 2억 3,600만원에서 1억 4,500만원까지 내려갔지만 또 안 팔렸습니다.

9월 8일(월)부터 세 번째 공고가 새로 시작됩니다. 10회까지 예정돼 있고, 마지막 회차(10/12) 최저가는 1억 1,400만원입니다.

한 가지 눈에 띄는 점이 있습니다. 3차 공고 1회차 최저가(2억 8,556만원)가 직전 감정가(2억 3,600만원)보다 오히려 높습니다. 온비드 공개 자료만으로는 이 차이의 원인을 확인하지 못했습니다 — 재감정 여부 등은 직접 문의가 필요합니다.

실거래 비교 — 정확히 같은 면적은 없습니다

국토교통부 연립다세대매매 실거래가 API로 인천 미추홀구 최근 24개월 (2024.09~2026.08) 전체 4,010건을 조회했습니다.

같은 주소(도화동 624-226)에서 거래된 '더머뭄' 매물은 4건 있었습니다. 다만 전용면적이 70.33㎡로, 본건(63.25㎡)과는 다른 호실입니다.

• 2026.01.23 · 70.33㎡ · 1억 830만원
• 2026.03.23 · 70.33㎡ · 1억 5,000만원
• 2026.03.24 · 70.33㎡ · 1억 2,500만원
• 2026.04.17 · 70.33㎡ · 1억 6,000만원

넉 달 사이 같은 면적이 1억 830만원부터 1억 6,000만원까지, 널뛰듯 거래됐습니다. 같은 건물 안에서도 호실별로 시세 흐름이 상당히 다르다는 뜻이라 본건(63.25㎡)의 정확한 비교 표본은 없다고 처리합니다. 정확한 시세는 중개업소 확인이나 현장 조사가 필요합니다.

공매공고 인수조건

온비드 공고문에 명시된 인수조건입니다. 그대로 옮깁니다.

전입세대, 임차인, 거주자 명도책임은 매수자에게 있습니다.

전입세대는 없는 것으로 확인됐지만, 명도책임 자체는 매수자 부담으로 못박혀 있습니다. 낙찰 후 실제 거주자 유무는 직접 확인해야 합니다.

부가가치세(대상여부 공고상 기재) 및 관리비(발생일과 관계없이 전체 체납금)는 매매대금과는 별도로 매수자가 추가로 부담하여야 하는 비용입니다.

관리비 체납금이 있다면 발생 시점과 무관하게 전부 매수자 몫입니다. 등기부상 압류(체납세)와는 별개로, 관리사무소 체납액도 입찰 전 확인이 필요합니다.

일정·계약조건

• 다음 입찰: 2026년 9월 8일(월) 09~11시(최저가 2억 8,556만원)
• 대금납부: 매매계약 체결일로부터 30일까지, 일시불
• 입찰보증금: 최저입찰가격의 10%
• 참가자격: 제한 없음(모든 온비드 회원 입찰 가능) · 공동입찰 불가 · 대리입찰 불가
• 매도자: 신영부동산신탁(주)

정리

2020년 12월 준공, 5년이 채 안 된 건물이 벌써 세 번째 공매 공고를 맞았습니다. 감정가 2억 3,600만원짜리가 다음 공고 마지막엔 1억 1,400만원까지 내려갑니다.

그런데 등기부에는 국세 압류가 남아 있고, 같은 건물 5개 호실 중 최소 2개 호실이 같은 문제를 겪었습니다. 가격만 보고 접근하기보다는, 압류 해소 여부부터 확인하는 게 순서입니다.

입찰 전 체크리스트

1. 등기부 압류 해소 여부 확인 — 잔금 납부 전 말소되는지 신탁사·법무사에 직접 문의
2. 관리비 체납액 관리사무소에 확인 — 발생 시점 무관 매수자 부담
3. 전입세대열람 재확인 — 감정평가서는 2025년 기준, 이후 변동 가능
4. 현장 방문 — 실제 거주자 유무, 건물·호실 상태 확인
5. 대금납부기한(계약체결일로부터 30일) 기준 자금계획 수립
6. 입찰 전 온비드에서 최신 회차·최저가 재확인 — 최저가는 계속 낮아집니다

자주 묻는 질문

Q. 같은 건물이 왜 세 번이나 공매에 나왔나요?
A. 온비드 공매는 정해진 회차(이번 3차는 10회)까지 유찰되면 그 공고가 종료됩니다. 팔리지 않으면 신탁사가 다시 새 공고를 낼 수 있는데, 이 물건은 2024년 4월, 2026년 4월에 이어 2026년 9월까지 세 번째 공고가 예정돼 있습니다.

Q. 등기부에 압류가 있다는데 낙찰받아도 안전한가요?
A. 등기부에 2025년 3월 5일자 압류(체납세)가 남아 있습니다. 통상 공매·경매는 매각 절차를 통해 이런 권리를 정리하는 경우가 많지만, 실제 말소 여부와 절차는 신탁사·법무사를 통해 직접 확인해야 합니다. 이 글은 등기부 기재 사실만 전달하며 인수 여부를 단정하지 않습니다.

Q. 3차 공고 1회차 가격이 감정가보다 높은 이유는 뭔가요?
A. 온비드 공개 자료(감정평가서·입찰 데이터)만으로는 확인되지 않습니다. 재감정이 있었는지, 다른 산정 기준이 적용됐는지는 신탁사에 직접 문의가 필요합니다.

Q. 실거래가로 비교한 시세는 얼마인가요?
A. 같은 건물, 같은 주소에서 거래된 실거래는 있었지만 전용면적이 70.33㎡로 본건(63.25㎡)과 다른 호실입니다. 넉 달 사이 가격도 1억 830만원부터 1억 6,000만원까지 크게 흔들려, 본건과 정확히 일치하는 비교 표본은 없다고 처리했습니다.

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본 글은 공공데이터포털 온비드 공매정보·감정평가서·국토교통부 실거래가·등기사항전부증명서 등 공개 자료를 직접 확인해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가격·입찰일정은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부등본·전입세대열람·현장 방문을 별도로 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com