차가 못 들어가는 6,830만원 빌라 — 3번째 공고인데도 다음엔 1,900만원 (2025-0400-024641)
인천 남동구 간석동의 빌라 한 채가 벌써 1년 5개월째 온비드에 올라와 있습니다.
감정가 6,830만원짜리 방인데, 다음 회차 최저가는 1,900만원입니다. 감정가의 27.8%입니다.
더 특이한 건 이번이 처음이 아니라는 점입니다. 2025년 4월, 2026년 3월에 이어 이번이 벌써 세 번째 공고입니다.
세 번 모두 11회차까지 완주하며 팔리지 않았습니다.
감정평가서를 직접 열람하고, 온비드 입찰 데이터를 전부 받아봤습니다.
위치
감정평가서 기준으로 '신명여자고등학교' 남동측 인근입니다. 정확한 지번 좌표가 아니라 간석로 일대 근사 위치이며, 온비드에서 정확한 지번은 별도로 확인해야 합니다.
물건 정보
1997년 준공된 4층짜리 철근콘크리트 다세대주택입니다. 전유면적은 11.5평, 그중 땅 지분(대지권)은 3.1평뿐입니다.
등기부등본에는 근저당 같은 별도 권리가 안 잡혔고, 전입세대도 없습니다. 그런데 감정평가사가 현장에 갔지만 안까지는 못 들어갔습니다. 이해관계인이 없고 문이 잠겨 있어서, 건축물대장과 외관만 보고 평가했다고 감정평가서에 명시돼 있습니다.
왜 이렇게 쌀까 — 사진이 답을 보여줍니다
감정평가서에 첨부된 현장 사진입니다.
건물 서쪽은 계단식 도로에 접해 있습니다. 감정평가서에도 '본건까지 차량진입 가능 불가능'이라고 그대로 적혀 있습니다. 차를 몰고는 집 앞까지 갈 수 없다는 뜻입니다.
엘리베이터도, 주차장도 없습니다. 4층 건물이라 법적으로 엘리베이터 설치 의무는 없지만, 실제 거주나 매도를 생각하면 감점 요인입니다.
가격 구조 — 3번의 공고, 30번의 유찰
2025년 4월 첫 공고에서 11회까지, 6,830만원에서 2,600만원까지 떨어졌지만 안 팔렸습니다.
2026년 3월 재공고에서도 똑같은 가격표로 11회까지 갔지만 또 안 팔렸습니다.
지금은 2026년 8월에 시작한 세 번째 공고가 진행 중이고, 벌써 8회째 유찰입니다. 다음 회차 일정은 이렇습니다.
- 9회 · 9월 4일(금) 10~17시 · 최저가 2,180만원
- 10회 · 9월 8일(화) 10~17시 · 최저가 1,970만원
- 11회 · 9월 11일(금) 10~17시 · 최저가 1,900만원
실거래 비교하면 — 표본이 없습니다
국토교통부 연립다세대매매 실거래가 API로 인천 남동구 최근 24개월(2024.09~2026.08) 전체 3,248건을 조회했습니다.
같은 간석동에 '산장빌라1차'·'산장빌라2차'·'롯데산장빌라1동'이라는 이름의 거래는 8건 있었습니다(1,500만~4,700만원, 전용 30~40㎡대).
다만 이 물건의 등록 건물명은 차수 표기 없는 그냥 산장빌라입니다. 같은 건물인지 특정할 수 없어, 이름·면적이 정확히 일치하는 표본은 없다고 처리했습니다. 감정가·낙찰 통계 외에는 참고할 실거래 숫자가 없는 물건입니다.
감정평가서에는 인천 남동구 다세대주택의 최근 1년 경매 통계도 실려 있습니다(출처: 인포케어). 총 796건 중 낙찰은 185건, 낙찰률 23.2%입니다. 낙찰가율은 65.5%였습니다. 다세대주택 자체가 이 지역에서 잘 안 팔리는 경향이 있다는 뜻입니다.
공매공고 인수조건
온비드 공고문에 명시된 인수조건입니다. 그대로 옮깁니다.
전입세대, 임차인, 거주자 명도책임은 매수자에게 있습니다.
전입세대는 없는 것으로 확인됐지만, 명도책임 자체는 매수자 부담으로 못박혀 있습니다. 낙찰 후 실제로 누가 살고 있는지는 직접 확인해야 합니다.
부가가치세(대상여부 공고상 기재) 및 관리비(발생일과 관계없이 전체 체납금)는 매매대금과는 별도로 매수자가 추가로 부담하여야 하는 비용입니다.
관리비 체납금이 있다면 발생 시점과 무관하게 전부 매수자 몫입니다. 입찰 전 관리사무소에 체납액을 확인하는 절차가 필요합니다.
일정·계약조건
- 다음 입찰: 2026년 9월 4일(금) 10~17시(최저가 2,180만원)
- 대금납부: 매매계약 체결 후 30일 내, 일시불
- 입찰보증금: 최저입찰가격의 10%
- 참가자격: 제한 없음(모든 온비드 회원 입찰 가능) · 공동입찰 가능 · 대리입찰 불가
- 신탁사: 교보자산신탁(주)
정리
감정가 6,830만원짜리 빌라가 다음 회차에 1,900만원까지 내려갑니다. 숫자만 보면 27.8%, 파격적으로 싸 보입니다.
그런데 세 번째 공고라는 사실, 차량 진입이 안 된다는 사실, 감정평가사도 내부를 못 봤다는 사실은 가격표만으로는 안 보이는 부분입니다.
왜 이렇게 쌀 수밖에 없었는지 알고 접근하는 것과, 가격만 보고 접근하는 것은 다릅니다.
입찰 전 체크리스트
- 현장 직접 방문 — 차량 진입 여부·건물 상태·실제 거주자 유무 확인
- 관리비 체납액 관리사무소에 확인 — 발생 시점 무관 매수자 부담
- 등기부등본 직접 열람 — 감정평가서 기준 근저당 없음이나 최신 상태 재확인
- 전입세대열람 재확인 — 감정평가서는 2025.02.19 기준, 이후 변동 가능
- 대금납부기한(계약체결일로부터 30일) 기준 자금계획 수립
- 입찰 전 온비드에서 최신 회차·최저가 재확인 — 최저가는 계속 낮아집니다
자주 묻는 질문
Q. 같은 물건이 왜 세 번이나 공고에 나왔나요?
A. 온비드 공매는 정해진 회차(보통 11회)까지 유찰되면 그 공고가 종료됩니다. 팔리지 않으면 신탁사가 다시 새 공고를 낼 수 있는데, 이 물건은 2025년 4월, 2026년 3월에 이어 2026년 8월까지 세 번째 공고가 진행 중입니다.
Q. 감정가보다 훨씬 싼데 안전한가요?
A. 가격이 싼 데는 이유가 있습니다. 이 물건은 차량 진입이 안 되고, 감정평가사도 내부를 확인하지 못했으며, 명도책임과 관리비 체납금을 매수자가 떠안습니다. 가격만 보지 말고 조건을 전부 확인해야 합니다.
Q. 전입세대가 없다는데 명도 걱정은 안 해도 되나요?
A. 감정평가서 기준(2025.02.19)으로는 세대주가 없었지만, 공매공고에는 '명도책임은 매수자에게 있다'고 명시돼 있습니다. 이후 상황이 바뀌었을 수 있으니 입찰 전 최신 전입세대열람으로 다시 확인해야 합니다.
Q. 실거래가로 비교한 시세는 얼마인가요?
A. 이 건물과 이름·면적이 정확히 일치하는 국토부 실거래 표본이 없습니다. 인근의 '산장빌라1차'· '산장빌라2차' 등은 실거래가 있었지만 동일 건물인지 특정할 수 없어 비교에서 제외했습니다. 정확한 시세는 현장 확인이 필요합니다.
본 글은 공공데이터포털 온비드 공매정보·감정평가서·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 직접 확인해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가격·입찰일정은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부등본·전입세대열람·현장 방문을 별도로 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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