감정가 2억 아파트가 실거래 9,270만원, 최저가는 아직 1억 960만원 (2026-0800-042677)
인천 미추홀구 숭의동에 있는 한아름아파트 101동. 이 건물 한 동에서만 6채가 나란히 신탁공매로 나왔습니다.
302호, 601호, 702호, 802호, 1201호, 1402호. 전부 8월 18일 1회차부터 시작해서 지금까지 6번 연속 유찰됐습니다.
그런데 실제로 국토교통부 실거래를 뒤져보니, 같은 동 같은 크기 매물이 이미 9,270만원에 팔린 기록이 있었습니다. 지금 최저가는 1억 960만원인데 말이죠.
왜 실거래보다 비싼 가격에 계속 입찰이 붙는지, 감정평가서와 국토부 데이터로 확인해봤습니다.
위치
주소는 인천광역시 미추홀구 참외전로 324(숭의동 121-12). 미추홀구청 북측 인근입니다.
※ 지오코딩 기반 근사 위치입니다. 정확한 필지 경계는 등기·지적도로 별도 확인하세요.
감정평가서에 첨부된 본건 동 전경 사진입니다(온비드 원본).
주위 환경 사진입니다. 가로수길을 낀 도로변 위치입니다(온비드 원본).
물건 정보
이번에 나온 물건은 한 채가 아니라 같은 동, 6채입니다. 채무자 박○봉 씨 명의 담보물건이 서일새마을금고 의뢰로 감정평가된 뒤, 소유권이 신영부동산신탁㈜(수탁자)으로 넘어가 공매로 나왔습니다.
- 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 121-12 한아름아파트 101동
- 공매 종류: 신탁공매(기타일반재산), 전자입찰, 최고가방식
- 매각 주체: 신영부동산신탁㈜ (수탁자)
- 감정평가: ㈜가온감정평가법인, 기준시점 2025.1.3, 6세대 합계 12억 4,300만원
- 유찰 횟수: 6채 전부 6회 (2026.8.18 1회차부터 시작)
6채 스펙은 이렇습니다. 같은 동인데 302·601·702호는 온비드에 '오피스텔'로, 802·1201·1402호는 '아파트'로 분류돼 있습니다. 표기 그대로 옮겼습니다.
가격 구조 — 이미 10회차까지 나와 있습니다
법원경매는 유찰될 때마다 다음 회차가 새로 잡힙니다. 그런데 이 신탁공매는 다릅니다. 7회차부터 10회차까지 날짜와 가격이 이미 전부 공개돼 있습니다.
802·1201·1402호 기준으로 정리하면 이렇습니다. 회차마다 대략 8~10%씩 낮아지는 구조입니다.
흥미로운 건 10회차(9/17~18) 최저가가 802호는 감정가의 51.70%, 601호는 51.69%, 302·702호는 51.70%로 세 그룹이 사실상 똑같은 비율로 수렴한다는 점입니다. 우연인지 설계된 저감률인지는 공고문에 명시돼 있지 않아 확인하지 못했습니다.
실거래와 대조해봤습니다
여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 감정가나 최저가만 보면 싼 것 같지만, 실제로 팔린 가격과 비교하면 얘기가 달라집니다.
국토교통부 아파트매매 실거래 API로 미추홀구 24개월치(6,083건)를 전량 조회해서 '한아름아파트101동' 명의 거래만 걸러냈습니다.
- 802·1201·1402호(49.79~49.85㎡): 같은 동 같은 면적대 실거래가 2026년 1월 9층 9,421만원, 3월 10층 9,270만원에 있었습니다. 10회차 최저가(1억 960만원)는 이 실거래 평균보다 약 17% 비쌉니다.
- 601호(63.71㎡): 같은 동 63.82㎡ 매물이 2026년 1월 3층에서 1억 3,000만원에 팔렸습니다. 10회차 최저가(1억 1,320만원)는 이보다 약 13% 낮습니다.
- 302·702호(55.44㎡): 같은 동·같은 면적대 실거래 표본을 찾지 못했습니다. 비교 불가로 남겨둡니다.
즉 802·1201·1402호는 지금 최저가로도 아직 실거래보다 비싸서 유찰이 계속되는 것으로 보이고, 601호는 이미 실거래보다 싼데도 안 팔리고 있다는 뜻입니다. 후자는 가격 문제가 아닌 다른 이유(신탁공매 진입장벽, 인지도, 명도 부담 등)가 있을 수 있는데, 이건 공개 자료만으로는 확인되지 않습니다.
※ 2026년 1월 29일 9층 거래 중 1억 6,000만원짜리 1건은 다른 거래들과 격차가 커서 평균 계산에서 제외했습니다. 원자료에는 포함돼 있습니다.
인수조건 — 온비드 공시 원문
온비드 물건 상세에 공시된 인수조건 원문입니다. 802호 기준이며, 나머지 5채도 같은 문구가 달려 있습니다.
"전입세대, 임차인, 거주자 명도책임은 낙찰자(매수자)에게 있습니다."
감정평가서의 임대차내역표에는 6채 전부 "임대 관계 미상임"이라고만 적혀 있습니다. 실제로 세입자가 있는지, 있다면 보증금이 얼마인지는 이 자료만으로 확인되지 않습니다. 입찰 전 전입세대열람과 현장 확인이 꼭 필요합니다.
임차인·전입세대 존재 여부를 저희가 임의로 "있다" 또는 "없다"로 단정하지 않습니다. 직접 확인이 필요한 부분입니다.
일정·계약조건
- 입찰보증금: 최저입찰가격의 10%
- 대금 납부: 일시불, 계약체결일로부터 60일 이내
- 입찰 자격: 제한 없음(모든 회원 입찰 가능)
- 7회차: 9.8(화)~9(수) 09:00~11:00 입찰, 9.9(수) 09:00 개찰
- 8회차: 9.10(목)~11(금), 9.11(금) 개찰
- 9회차: 9.15(화)~16(수), 9.16(수) 개찰
- 10회차: 9.17(목)~18(금), 9.18(금) 개찰
정리
이 물건에서 확인한 사실은 세 가지입니다.
첫째, 같은 건물 6채가 동시에, 같은 속도로 유찰되고 있습니다. 감정평가서를 보면 이 건물의 다른 호실(403호, 1002호)도 2022년에 이미 한 번씩 공매로 나온 적이 있습니다. 이 건물은 몇 년째 한 채씩 계속 공매 시장에 나오고 있는 셈입니다.
둘째, 802·1201·1402호는 지금 최저가로도 실거래보다 비쌉니다. 앞으로 몇 회차 더 유찰돼야 실거래 수준에 닿을 가능성이 있습니다.
셋째, 601호는 이미 실거래보다 싼데도 유찰되고 있어서, 가격 외의 다른 진입장벽이 있을 수 있습니다.
입찰 전 체크리스트
- 전입세대열람원·주민등록등본으로 실제 거주자·임차인 여부 직접 확인
- 등기사항전부증명서로 근저당·가압류 등 인수 부담 재확인(신탁 이전 기록 포함)
- 관리비 체납 여부는 관리사무소에 직접 문의
- 희망 호실의 실제 회차·최저가는 온비드에서 입찰 직전 다시 확인(회차별 가격은 변경될 수 있음)
- 대금 납부기한(계약 후 60일) 내 잔금 조달 계획 확인
자주 묻는 질문
Q. 왜 같은 건물에서 6채가 한꺼번에 나왔나요?
A. 온비드 공시 기준으로 6채 모두 같은 감정평가서(2025.1.3 기준)에 묶여 있고, 같은 신탁회사·같은 회차 일정으로 진행되고 있습니다. 정확한 매각 배경(채권자의 개별 사정 등)은 공개 자료로는 확인되지 않습니다.
Q. 302·702호(55.44㎡)는 왜 실거래 비교가 없나요?
A. 국토교통부 실거래 API에서 같은 동, 같은 전용면적(±1㎡) 조건을 만족하는 거래를 찾지 못했습니다. 억지로 다른 면적과 비교하지 않고 '표본 없음'으로 남겼습니다.
Q. 세입자가 있는지 없는지 알 수 있나요?
A. 감정평가서에는 "임대 관계 미상"으로만 기재돼 있고, 온비드 공시에는 명도책임이 낙찰자에게 있다고만 나와 있습니다. 실제 여부는 전입세대열람 등으로 직접 확인해야 합니다.
Q. 다음 회차는 언제인가요?
A. 이 글이 나가는 시점(9/6) 기준으로 7회차 입찰이 9/8(화)~9/9(수)입니다. 8~10회차 일정과 예정 최저가는 본문 표를 참고하세요. 실제 진행 여부는 온비드에서 최종 확인이 필요합니다.
같이 보면 좋은 글
본 글은 공공데이터포털 온비드 공매정보·국토교통부 실거래가 등 공개 자료를 직접 조사해 정리한 참고 자료이며, 투자 권유가 아니고 투자 결과에 대한 법적 책임을 지지 않습니다. 최저입찰가격·입찰기일은 변동될 수 있으니 입찰 전 온비드에서 반드시 직접 확인하시고, 등기부·감정평가서·전입세대열람원을 확인하세요. ⓒ 집을사듀오 jipsaduo.com
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